Differenza tra mutuo edilizio e mutuo fondiario. Accomunamento nella disciplina del credito fondiario. Requisiti di fondiarietà.

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Mutui edilizi e mutui fondiari

Dal punto di vista operativo il mutuo edilizio è una soluzione ben diversa dal mutuo fondiario.

Il primo viene infatti erogato gradualmente, a stato avanzamento lavori, per finanziare la costruzione di un edificio. Con "mutuo fondiario" si usa invece riferirsi a quello rilasciato in unica soluzione, destinato di solito all'acquisto di un immobile già completato.

NOTA: Entrambi i mutui possono riguardare un'unica unità immobiliare o anche condomini costituiti da centinaia di appartamenti.

In termini giuridici non esiste tuttavia alcuna differenza tra le due opportunità, in quanto vengono entrambe regolate dalla stessa disciplina sul "credito fondiario".

La materia viene trattata espressamente negli articoli da 38 a 42 del Decreto Legislativo n° 385 del 1° settembre 1993 (Testo Unico delle leggi in materia bancaria e creditizia) che classifica come credito fondiario quello che ha per oggetto "la concessione, da parte di banche, di finanziamenti a medio e lungo termine garantiti da ipoteca di primo grado su immobili" (Articolo 38, Comma 1).

Le banche scelgono volentieri di avvalersi della regolamentazione riservata al credito fondiario a motivo della maggiore tutela che ne deriva in caso di fallimento del proprietario dell'immobile ipotecato.

Affinché tale normativa sia applicabile è però necessario che l'operazione soddisfi i cosiddetti "requisiti di fondiarietà, ovvero:

  • Iscrizione ipotecaria di primo grado
  • Durata contrattuale superiore a 18 mesi
  • Concessione non eccedente l'80% del valore immobiliare (salvo in presenza di specifiche garanzie integrative come ad esempio le polizze fideiussorie).
La classificazione del mutuo come "fondiario" favorisce anche il debitore, cui vengono attribuiti alcuni speciali diritti e in modo particolare:

  • Pretendere la riduzione della somma ipotecaria iscritta al decrescere del debito residuo (art. 39, comma 5)
  • In caso di mutuo non frazionato ottenere il frazionamento contabile e ipotecario proporzionalmente alla quota rappresentata dalla propria unità (art. 39, comma 6)
  • Godere della riduzione a metà dell'onorario notarile per l'atto di mutuo (art. 39, comma 7)
  • Disporre della facoltà di estinguere il mutuo in misura parziale o totale a fronte di una commissione omnicomprensiva (art. 40, comma 1)
  • Contare su una maggiore dilatazione dei tempi dell'azione legale in caso di ritardato pagamento delle rate (art. 40, comma 2).

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