Quando si parla di acquisto di un’abitazione di proprietà può essere utile sapere cos’è e come funziona un’azione revocatoria fallimentare, ovvero lo strumento con cui, dopo una dichiarazione di fallimento, si recuperano i beni mobili ed immobili di una persona fallita. Approfondiamo meglio l’argomento.
L’azione revocatoria fallimentare è lo strumento utilizzato dal curatore fallimentare per ricostituire il patrimonio della persona fallita e tutelare gli interessi dei creditori. L’azione revocatoria priva di effetti gli atti compiuti dal fallito prima della dichiarazione di fallimento, in modo da rendere così disponibili i suoi beni ai creditori.
In questo modo il curatore garantisce il loro diritto a rifarsi equamente sul patrimonio del debitore.
Come già anticipato, l’azione revocatoria fallimentare è esercitata dal curatore fallimentare. Si tratta di un pubblico ufficiale nominato dal tribunale dopo una sentenza di fallimento, che ha il compito di amministrare il patrimonio del fallito in modo da soddisfare al massimo gli interessi dei creditori.
Tale ruolo può essere svolto da avvocati, commercialisti o anche da studi professionali ed associati. Non possono essere scelti come curatori i parenti del fallito, i creditori o chiunque si trovi in una situazione di conflitto di interessi.
Il curatore presenta l’azione revocatoria fallimentare di fronte al tribunale che ha dichiarato il fallimento del debitore, entro un termine di tre anni dalla dichiarazione di fallimento o entro cinque anni dal compimento dell’atto.
Ma quali atti del fallito sono annullabili dalla revocatoria fallimentare? Di norma si tratta di atti che possono essere considerati “anomali”. Tutti quegli atti, cioè, con cui si teme che il debitore, sapendo di essere sul punto di fallire, abbia provato a liberarsi delle sue proprietà per evitare che finissero in mano ai creditori. La legge stabilisce regimi diversi per gli atti a titolo oneroso, gli atti a titolo gratuito o per il pagamento di crediti.
Gli atti a titolo gratuito sono annullati automaticamente se compiuti nei due anni precedenti la dichiarazione di fallimento. Vengono annullati anche i pagamenti di crediti con scadenza successiva o nel giorno della dichiarazione di fallimento. Anche in questo caso l’operazione deve aver avuto luogo nei due anni precedenti alla dichiarazione.
Per quanto riguarda, invece, gli atti a titolo oneroso sono annullabili quattro tipi di atto compiuti nell’anno e 6 mesi che precedono il fallimento:
Alcuni atti non possono essere sottoposti all’azione revocatoria fallimentare. Sono incluse tra le eccezioni sette categorie di atti:
Alcuni atti non sono necessariamente “immuni” all’annullamento con revocatoria fallimentare, ma possono sono invece soggetti ad azioni diverse, le cosiddette revocatorie speciali. Nello specifico si applicano su atti che intaccano patrimoni destinati ad uno specifico affare, su pagamenti di cambiali scadute e su atti fra coniugi.
Attenzione, quindi: è importante sottolineare che la legge esclude dalla revocatoria fallimentare i contratti di vendita di immobili ad uso abitativo in presenza di due condizioni. Innanzitutto la vendita deve avvenire a giusto prezzo; in secondo luogo l’immobile dev’essere destinato a costituire l’abitazione principale dell’acquirente o dei suoi parenti o affini, oppure destinato ad essere la sede principale dell’impresa dell’acquirente.
L’esclusione riguarda anche i contratti preliminari di vendita, purché siano stati trascritti.
In questo modo la legge tutela sia l’acquirente in buona fede sia l’acquirente che è consapevole dello stato di insolvenza del venditore al momento della conclusione del contratto.
Che cosa succede, invece, nel caso una persona dichiari il fallimento e non abbia più fondi a disposizione per corrispondere le rate del mutuo? in questo caso la banca che ha concesso il finanziamento si è già tutelata in sede di stipula attraverso l’iscrizione dell’ipoteca e potrà quindi agire a livello giuridico per far valere i propri diritti.
La principale differenza tra azione revocatoria ordinaria e fallimentare è nella principale funzione dei due strumenti. L’ordinaria ha lo scopo di tutelare la garanzia patrimoniale generica. La fallimentare, invece, ha il fine di garantire la par condicio creditorum, ovvero l’uguale diritto di tutti i creditori a rifarsi sui beni del creditore, con l’esclusione ovviamente di cause di prelazione.
Entrando più nello specifico, la revocatoria fallimentare:
La revocatoria ordinaria si può invece utilizzare contro tutti i debitori, a prescindere dallo stato di insolvenza. Vi sono inoltre limiti maggiori per quanto riguarda la revoca di atti. Per annullarli è infatti necessario provare il dolo o la malafede da una delle parti in causa. Nel caso degli atti gratuiti basta provare dolo o malafede del debitore.