Abitazione principale: cos’è ed agevolazioni

Comprare una casa, magari tramite mutuo, è un passo importante, soprattutto quando si tratta di acquistare l’abitazione principale, quella in cui si andrà a risiedere, per la quale si possono ottenere le agevolazioni fiscali in tema di Imposta Municipale Propria (IMU) e non solo.
Il concetto di abitazione principale, però, non deve essere confuso con quello di prima casa, anche in ragione del fatto che la legge prevede sostegni fiscali diversi a seconda dei casi.
Vediamo qual è la definizione di abitazione principale, a quali agevolazioni dà diritto e quali sono le differenze con la prima casa. 

Cosa si intende per abitazione principale

Per abitazione principale si intende l’immobile nel quale la persona che ne detiene la proprietà, o altro diritto reale, risiede anagraficamente e dimora abitualmente.

Per l’esattezza, la legge n. 160 del 2019 definisce l’abitazione principale come “l’unità immobiliare in cui il soggetto passivo e i componenti del suo nucleo familiare risiedono anagraficamente e dimorano abitualmente”.

Abitazione principale e residenza anagrafica sono quindi due elementi indissolubili, poiché il primo elemento senza il secondo non sussiste: bisogna trasferire la propria residenza all’indirizzo dell’immobile ed attestarla con il relativo certificato rilasciato dal Comune. Non solo: bisogna dimorare con costanza e continuità nella casa, ovvero risiedervi per la maggior parte dell'anno.

Importante: la definizione di abitazione principale è stata riscritta dalla sentenza n. 209/2022 della Corte Costituzionale, che ha stabilito come essa sia il luogo dove il soggetto passivo ha la residenza anagrafica e la dimora abituale, indipendentemente da dove risiedono e dimorano gli altri membri della famiglia. Di conseguenza si ha diritto all’esenzione dall’IMU anche nelle ipotesi di scissione del nucleo familiare, sia all’interno dello stesso territorio comunale sia in comuni diversi. 
Una sentenza che nasce dall’osservazione del contesto attuale, in cui sempre più frequentemente persone unite in matrimonio o unione civile vivono in luoghi diversi, ricongiungendosi periodicamente, per esempio nel weekend, come risultato di recenti cambiamenti sociali, tra cui una maggiore mobilità nel mercato del lavoro, lo sviluppo dei sistemi di trasporto e tecnologici, l’evoluzione dei costumi.

Abitazione principale ed IMU

Sull’abitazione principale non è dovuto il pagamento dell’Imposta Municipale Propria (IMU), una delle diverse tasse sulla casa esistenti, perché la normativa considera la residenza principale un elemento meritevole di tutela a favore dei cittadini; sono assoggettati a questa imposta esclusivamente gli immobili cosiddetti “di lusso”, classificati nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9.

Solo per un breve periodo, compreso tra gli anni 2012 e 2013, questo atteggiamento di garanzia era venuto meno, poiché in quell’arco temporale l’IMU gravava anche sull’abitazione principale.

La sfera di esenzione IMU comprende alcuni elementi immobiliari strettamente connessi al concetto di abitazione principale, ovvero:

• pertinenze. La legge sottolinea che, oltre all’abitazione principale, non sono sottoposte alla tassazione IMU le pertinenze ad essa collegate, una per tipologia, rientranti nella categoria catastale C/2, ovvero cantine, solai, sottotetti, magazzini e locali di deposito, alla quale si aggiungono la categoria C/6, composta da stalle, scuderie, rimesse ed autorimesse, e la categoria C/7, riguardante giardini e tettoie.

• strutture immobiliari assimilabili all’abitazione principale. Non sono sottoposti all’IMU nemmeno gli immobili adibiti ad abitazione principale che rientrano in circostanze speciali, come ad esempio: abitazioni appartenenti a cooperative edilizie decretate ad essere residenza principale e destinate ai soci o agli studenti universitari; alloggi sociali; casa attribuita dal giudice al coniuge a cui vengono affidati i figli; immobile, non locato, concesso ai membri delle Forze dell’Ordine e del Corpo dei Vigili del Fuoco.
  
  

Oltre all’IMU, un’altra agevolazione fiscale prevista per l’abitazione principale è l’esenzione dall’IRPEF, cioè la possibilità di dedurre il reddito dell’abitazione principale e delle sue pertinenze dal reddito complessivo, che è soggetto a tassazione. Il reddito della residenza principale si calcola in base al valore della rendita catastale  dell’immobile e delle pertinenze, alla quota di possesso e al numero dei giorni dell’anno in cui la casa è stata utilizzata come abitazione principale.

Abitazione principale e prima casa: ci sono differenze?

Anche se di fatto spesso coincidono, prima casa ed abitazione principale sono due concetti differenti, che non bisogna confondere.  

Il primo termine indica solitamente la prima proprietà immobiliare acquistata da una persona, indipendentemente dal fatto che venga utilizzata o meno come residenza principale dal proprietario. Quindi, la definizione di abitazione principale differisce da quella di prima casa innanzitutto per quanto riguarda la residenza anagrafica: nel caso della prima casa il proprietario può anche avere la residenza in un immobile differente, purché questo si trovi all’interno dello stesso comune.

Infatti, secondo il Testo Unico delle Imposte sui Redditi (TUIR), per usufruire delle agevolazioni fiscali prima casa l’immobile deve essere situato nel comune in cui il proprietario ha la residenza o, in alternativa, nel comune in cui l’acquirente intenda stabilire la propria residenza entro un anno e mezzo dalla conclusione della compravendita (da dichiarare nell’atto notarile).

Oltre al rispetto di questo primo parametro, per l’accesso alle agevolazioni fiscali del bonus prima casa la normativa identifica altre due condizioni fondamentali:

• chi possiede l’immobile non deve vantare altri diritti reali correlati a quello di proprietà su altri beni immobili situati nel comune in cui è collocata la prima casa;

• chi detiene diritti reali (proprietà, uso, usufrutto, nuda proprietà, abitazione) su una casa comprata con le agevolazioni fiscali prima casa situata nell’intero territorio nazionale non può godere nuovamente delle stesse su un altro immobile.
  
  

In che cosa consistono questi vantaggi fiscali? Il bonus prima casa prevede la riduzione del valore dell’imposta di registro, che nell’ipotesi di compravendita tra privati passa dal 9% al 2%, di quella ipotecaria e di quella catastale, che assumono entrambe l’importo fisso di 50 euro.

Nel caso di acquisto da impresa soggetta a Iva, quest’ultima viene ridotta al 4%, mentre si pagano 200 euro per l’imposta ipotecaria, per quella catastale e per l’imposta registro.

Il bonus viene sospeso nel caso di mancata registrazione della residenza nel comune in cui si trova l’immobile entro un anno e mezzo dal rogito e nel caso di vendita dell’abitazione prima della scadenza dei 5 anni dall’acquisto, salvo che entro 12 mesi non si acquisto di un’altra abitazione da adibire a prima casa.

Le agevolazioni rimangono invece accessibili nel caso in cui il beneficiario sia proprietario di un altro immobile, per il quale ha già usufruito dei vantaggi prima casa, a condizione che si impegni a venderlo entro un anno dall’acquisto della nuova prima casa.

Nucleo familiare in immobili diversi  

L’abitazione principale rappresenta un elemento ed un concetto a cui la legge riconosce una certa importanza: a questo riguardo, come sottolineato, è sufficiente osservare la normativa Imu, con la quale il legislatore ha volutamente stabilito che la residenza principale fosse esente dal pagamento del tributo.
Ora, sempre secondo la stessa disciplina, il raggio d’azione di questa deroga si estende anche ad una precisa situazione, quella relativa al nucleo familiare ubicato in immobili diversi.

Si tratta della circostanza nella quale i membri di una famiglia abitano in due alloggi diversi, entrambi considerati abitazione principale. E’ una situazione che si presenta quando, ad esempio, un figlio alla ricerca della sua indipendenza va a vivere in un altro immobile, nel quale dimora abitualmente e registra la propria residenza. Lo stesso vale per i coniugi che risiedono anagraficamente o dimorano abitualmente in immobili diversi. 

L’esenzione, in questo specifico caso, spetta ad entrambi i contribuenti, sia che gli immobili siano situati nello stesso comune sia in un altro. A stabilirlo è stata la già citata sentenza n. 209 della Corte Costituzionale, depositata il 13 ottobre 2022, che ha riconosciuto l'esenzione dall'IMU ai coniugi residenti in comuni diversi.

Abitazione principale parzialmente locata 

Al concetto di abitazione principale sono collegate diverse casistiche, tra le quali anche quella della sua parziale locazione.
Questo può avvenire quando, ad esempio, il proprietario di casa decide di dare in locazione una parte della casa.
Una situazione che può verificarsi quando l’immobile è composto da più piani e si sfrutta l’opportunità di beneficiare del pagamento di un canone per l’affitto di uno di essi.
La normativa Imu, come nel caso precedente del nucleo familiare in immobili diversi, riconosce l’esenzione dal tributo dell’abitazione principale, nonostante questa sia in parte data in locazione.