Beni demaniali: cosa sono

Quando si sta cercando casa, può capitare di sentire parlare di beni di proprietà demaniale, una particolare categoria che è importante conoscere per evitare eventuali danni nel corso di una compravendita immobiliare. Vediamo meglio, allora, che cosa si intende per beni demaniali e se è possibile acquistarli.

Beni demaniali: definizione

Fanno parte dei beni demaniali tutte quelle proprietà che appartengono allo Stato o agli enti pubblici, soggetti a particolari vincoli perché servono a soddisfare bisogni collettivi. 

Per esempio, come spiega il Codice Civile all’art. 822, appartengono al demanio pubblico “il lido del mare, la spiaggia, le rade e i porti; i fiumi, i torrenti, i laghi e le altre acque definite pubbliche dalle leggi in materia; le opere destinate alla difesa nazionale”.

Per rientrare nella categoria del demanio un bene deve essere inalienabile, ovvero non può essere ceduto ad altri soggetti, non può subire gli effetti di usucapione e non può essere oggetto di espropriazione forzata. Spetta all'autorità amministrativa tutelare e proteggere i beni del demanio.

Sono beni demaniali, per esempio, anche gli immobili che, in base alla legge, vengono riconosciuti di interesse storico, archeologico ed artistico.

Beni demaniali necessari e accidentali

Le proprietà del demanio possono essere classificate come necessarie oppure accidentali. I beni demaniali necessari sono tutti quei beni che per natura appartengono allo Stato o ad altri enti pubblici territoriali, ovvero Regioni, Province, Comuni. In questa categoria rientrano:

• Il demanio marittimo, costituito da spiagge e porti; aree d'acqua e canali accessibili al pubblico marittimo;
• Il demanio idrico, costituito da fiumi, laghi, torrenti, acque sotterranee e acque superficiali;
• Il demanio militare, che comprende tutte quelle proprietà destinate alla difesa nazionale, comprese le fortezze, le installazioni missilistiche, le linee fortificate e trincerate, i porti e gli aeroporti militari, così come le funivie militari e i rifugi antiaerei.

Nei beni demaniali accidentali, invece, rientrano tutti quei beni immobili e universali che potrebbero anche non essere di proprietà degli enti pubblici locali. 

Pertanto, se appartengono allo Stato, alle Province, alle Regioni e ai Comuni, questi beni possono essere raggruppati nelle seguenti categorie: demanio stradale, demanio ferroviario, demanio aeronautico ed acquedotti.

Beni demaniali e beni patrimoniali

Come spiega l’art. 826 del Codice Civile, i beni patrimoniali sono invece tutti i beni appartenenti allo Stato, oppure ad altri enti pubblici (Regioni, Province, Comuni, che non fanno parte della categoria dei beni demaniali.

E’ possibile acquistare un bene demaniale?

Le ipoteche iscritte su beni demaniali sono nulle: è responsabilità del notaio verificare che non venga concessa l’ipoteca su un immobile su suolo demaniale. L'uso di un demanio a fini privati può e deve essere legittimato solo dopo l'espletamento di una procedura di concessione.

In seguito ad uno specifico atto di concessione può avvenire la costituzione di diritti reali su beni demaniali: prima dell’emissione del provvedimento l'interessato non può vantare alcun titolo legittimo per un diverso utilizzo rispetto alla generalità dei cittadini di qualsiasi bene appartenente allo Stato.

La proprietà demaniale, quindi, può essere data in concessione o locazione, ma non può essere venduta e anche la sub-licenza è generalmente vietata. 

Concessioni demaniali

Come accennato in precedenza, i beni di pubblico dominio possono essere concessi in uso esclusivo a terzi attraverso una concessione. Pertanto, la concessione non è altro che la possibilità conferita a un soggetto di sfruttare il demanio. Questo è l'esempio degli stabilimenti balneari concessi a privati.

Il concessionario è tenuto a versare allo Stato un canone per l'utilizzo delle aree demaniali, che può avere durata variabile.

Vi sono anche altri obblighi in capo al concessionario, come l'adozione di misure volte a tutelare il demanio ricevuto in concessione e la possibilità di effettuare ispezioni da parte delle autorità. In caso di violazione, i Regolamenti Regionali per le concessioni nell'uso del demanio possono prevedere sanzioni nei confronti del concessionario o anche revocatorie, a norma di legge.