Contratto rent to buy: cosa è, come funziona

Hai bisogno di un immobile nell’immediato ma non hai fondi sufficienti per acquistarne uno o non disponi delle garanzie per ottenere un mutuo? 

La soluzione ideale potrebbe essere il contratto rent to buy, un tipo di contratto che prevede la fusione del contratto di locazione e di un preliminare atto di vendita dell’immobile in questione: segui questa guida per scoprire cos’è e in cosa consiste.

Cos’è e come funziona il rent to buy

Il rent to buy è una particolare tipologia di contratto il quale prevede il godimento di un determinato immobile finalizzato alla sua eventuale acquisizione entro un termine prestabilito: questo contratto, il cui riferimento normativo è l’articolo 23 della legge 164/2014, viene stipulato tra il concedente, ossia il proprietario dell’immobile che si intende affittare e/o acquistare, e il conduttore, ovvero il soggetto che ne usufruisce.

Di fatto, questa tipologia di contratto prevede il pagamento di un canone suddiviso in due componenti, motivo per cui l‘importo da versare mensilmente sarà superiore rispetto ai tradizionali canoni di locazione.

In particolare, per il contratto rent to buy si dovrà corrispondere:

• un importo relativo al pagamento di utilizzo dell’immobile, volto al rimborso per il godimento dello stesso;
• un importo che costituisce un acconto/caparra sul prezzo finale dell’immobile nel caso il conduttore intenda acquistarlo.

Di conseguenza, distinguiamo tra due diversi periodi di esecuzione del contratto:

• il primo relativo alla concessione in godimento dell’immobile a fronte del pagamento di un canone;
• il secondo - nel caso in cui si intenda acquistare l’immobile - relativo al passaggio di proprietà dell’immobile dal vecchio al nuovo proprietario.

Come stabilito dal comma 1-bis dell’articolo summenzionato, gli importi dei canoni devono essere specificati in sede di stipula del contratto in modo da costituire un indennizzo al venditore nel caso di mancata vendita: inoltre, la norma fa riferimento ad una categoria di immobili che possono essere oggetto del contratto rent to buy senza tuttavia specificarne le caratteristiche, motivo per cui si ritiene che si possa richiedere questo tipo di stipula per qualsiasi tipologia di immobile (residenziale, turistico, commerciale, direzionale ecc.).

Quanto può durare il rent to buy

Come già specificato, la compravendita è opzionale e non obbligatoria ma nel caso in cui si intenda esercitarla essa dovrà effettuarsi in un lasso di tempo prestabilito dalle parti entro i dieci anni.

Nel caso di acquisto verrà detratta una parte dei canoni corrisposti durante la locazione dal costo finale dell’immobile.

Obblighi del conduttore e del concedente

Così come per le altre tipologie di contratto, anche per il rent to buy sono previsti obblighi sia da parte del conduttore sia da parte del concedente, doveri che coincidono con gli stessi che sono previsti in caso di usufrutto.

Dal punto di vista del conduttore, gli obblighi consistono in:

• fornire una valida garanzia al concedente (come accade per i tradizionali contratti di locazione)
• redigere l’inventario di ciò che si trova all’interno dell’immobile nel momento in cui lo si prende in custodia
• sostenere spese e oneri relativi alle operazioni di conservazione, gestione e mantenimento dell’immobile ed eventuali parti condominiali
• restituire l’immobile nel caso in cui non si intenda esercitare il diritto di acquisto

Per quanto riguarda, invece, gli obblighi del concedente individuiamo:

• dare in consegna l’immobile al conduttore
• individuare il tipo di garanzia che il conduttore deve prestare. Nel caso si scelga il deposito cauzionale richiedere non più di tre mensilità e, al termine di utilizzo, restituire al conduttore gli interessi sul deposito
• eseguire le riparazioni dell’immobile e di eventuali parti condominiali
• vendere l’immobile al conduttore se quest’ultimo intende acquistarlo

Costi del rent to buy: l’importanza della trascrizione

Tra i costi da tenere in considerazione per il rent to buy va posto l’accento sulla trascrizione del contratto la quale produce un duplice effetto di tutela nelle due fasi in cui si articola:

• un effetto prenotativo, come nel caso di trascrizione di un contratto preliminare di compravendita, che obbliga il concedente a trasferire il bene nel caso il conduttore eserciti il suo diritto all’acquisto
• un effetto di garanzia per il conduttore che neutralizza eventuali trascrizioni o iscrizioni pregiudizievoli sul bene (successive alla trascrizione del contratto)

Il rent to buy può anche essere stipulato con la facoltà data al conduttore di sostituire a sé un’altra persona che assuma diritti/obblighi derivanti dal contratto stesso.

Ma cosa succede nel caso in cui il conduttore decida di non comprare l’immobile? 

Alla scadenza del termine stabilito il contratto cesserà di produrre ogni effetto ed il concedente avrà diritto alla riconsegna dell’immobile e a trattenere i canoni versati per la parte relativa alla locazione ma dovrà restituire al conduttore la parte delle componenti versate a titolo di caparra.

Infine, è importante precisare che in caso di rent to buy presso un’impresa se questa fallisce il conduttore non perde il proprio denaro in quanto il contratto continua e la vendita non è soggetta a revoca fallimentare.

Vantaggi del contratto rent to buy

Quando si parla di vantaggi del contratto rent to buy bisogna considerare il punto di vista del conduttore/acquirente e quello del proprietario/venditore.

• Vantaggi per il compratore: il rent to buy conviene al compratore nel caso in cui egli necessiti nell’immediato di un immobile ma non abbia a disposizione fondi sufficienti per acquistarne uno o non possieda le garanzie per ottenere un mutuo. Inoltre, questa tipologia di contratto è vantaggiosa in quanto consente di bloccare il nuovo immobile iniziando a versare un canone periodico ed evitare di diventare proprietario di due diverse case contemporaneamente con una notevole imposizione fiscale.
• Vantaggi per il venditore: il rent to buy conviene al venditore che non ha difficoltà ad ottenere un mutuo e/o mancanza di liquidità e che intende acquistare una nuova casa per vendere quella di proprietà con maggiore calma e tranquillità. Questo è possibile in quanto con il rent to buy il venditore può collocare velocemente il bene mettendolo a reddito.

Differenze tra affitto a riscatto e contratto rent to buy

In molti identificano erroneamente il contratto rent to buy con l’affitto a riscatto ma in realtà si tratta di due tipologie di contratto differenti sia dal punto di vista funzionale che contrattuale.

• L’affitto con riscatto, a livello contrattuale, è un’operazione unitaria costituita da un contratto di locazione e da uno di opzione per l’acquisto. In questo caso il canone d’affitto è più elevato in quanto va a coprire sia l’affitto che una componente del prezzo dell’eventuale futura compravendita, prezzo che, come pattuito originariamente, viene bloccato per un certo numero di anni al termine dei quali al conduttore sarà richiesto di procedere o meno con l’atto di acquisto.
• Il rent to buy prevede invece la stipula di un contratto di locazione a cui è collegato un contratto preliminare di compravendita dell’immobile: questa tipologia di contratto consente al futuro acquirente di corrispondere un canone di affitto agevolato e al contempo di pagare una somma a titolo di acconto sul prezzo finale della successiva compravendita. È importante ricordare che con questa tipologia di contratto nel caso il conduttore non intenda acquistare l’immobile egli non è obbligato a rilasciarlo, ammesso che il proprietario sia d’accordo e si proceda quindi con la proroga del contratto di locazione; l’unica differenza riguarderà il canone da versare il cui importo non sarà più agevolato ma dovrà essere pari a quello pattuito durante la stipula del contratto stesso.

L’affitto con riscatto permette quindi al proprietario dell’immobile di finanziarne l’acquisto e sostituirsi, in un certo senso, al sistema bancario mentre il contratto rent to buy non rappresenta un metodo alternativo di finanziamento ma semplicemente consente al futuro acquirente di accedere più facilmente ad un mutuo.