Guida alla disdetta del contratto di locazione

Stai per comprare casa e non sai come ed entro quando devi comunicare la disdetta del contratto di affitto?

Di seguito troverai una guida che ti aiuterà a capire cos’è e come funziona la disdetta del contratto di locazione.

Contratto di locazione: che cos’è

Secondo quanto disposto dall’articolo 1571 del Codice Civile, la locazione consiste in un contratto in forza del quale una parte, il locatore, assume l’obbligo di concedere in godimento un bene mobile o immobile all’altra parte, il conduttore, in cambio di un corrispettivo o un canone determinato.

La locazione può essere adibita a uso residenziale oppure a uso diverso, caso in cui gli immobili sono destinati allo svolgimento di attività professionali, artigianali, commerciali, industriali e così via.

Per quanto riguarda l’uso abitativo, le tipologie di contratto di locazione più utilizzate sono:

• contratto di locazione a canone libero: è chiamato anche contratto 4 anni +4 e prevede un canone determinato liberamente dalle parti. Ha una durata minima di 4 anni e la prima tranche di contratto può prevedere un periodo più lungo in accordo tra le parti, mentre la seconda rimane inalterata sino alla conclusione dello stesso contratto e ad eventuali successivi rinnovi. Per questa tipologia di contratto, allo scadere del primo termine il rinnovo è automatico salvo che intervenga la disdetta;
• contratto di locazione a canone concordato: è un contratto nazionale conosciuto anche come contratto 3 anni +2 e l’importo del canone viene stabilito secondo gli accordi territoriali del comune di appartenenza dell’immobile. La durata minima prevista è di 3 anni e anche in questo caso la prima tranche, in accordo tra le parti, può essere superiore mentre il rinnovo avviene in automatico al termine di ogni scadenza contrattuale salvo che intervenga la disdetta;
• contratto di locazione a uso transitorio: è una tipologia di contratto stipulabile in base a quanto previsto dal Decreto Ministeriale del 16 gennaio 2017. La sua durata minima è di 1 mese mentre quella massima è di 18 mesi previa giustificazione e documentazione delle particolari esigenze del conduttore e del locatore. Tra queste motivazioni rientrano, ad esempio, gli spostamenti di lavoro, le esigenze di studio ed altre ancora.

Per quanto riguarda il contratto a uso diverso, invece, è prevista la formula 6 anni +6 e anche in questo caso, se non perviene la richiesta di disdetta, il rinnovo avviene in automatico: la legge di riferimento per questo tipo di contratto è la 392 del 1978.

Che cos’è e come funziona la disdetta di locazione

Una volta che il contratto di locazione viene stipulato esso può essere risolto prima che decorrano i termini: in questo caso, bisognerà distinguere tra disdetta del contratto di locazione e risoluzione anticipata del contratto di locazione. 

Si parla di disdetta del contratto di locazione quando il conduttore o il locatore procedono con la richiesta di disdetta del contratto al termine delle scadenze naturali previste dal contratto stesso; si parla invece di risoluzione anticipata del contratto di locazione quando il conduttore intende richiedere in anticipo la risoluzione del contratto stipulato rispetto al termine previsto.

Ad ogni modo, dal momento in cui la durata dei contratti di affitto è disciplinata dalla legge 431/98, nel caso di risoluzione anticipata bisogna seguire un iter ben preciso.

Innanzitutto, bisogna specificare che nella maggior parte dei casi tutto dipende da ciò che le parti hanno concordato, fermo restando che la risoluzione anticipata del contratto di locazione può essere richiesta solo ed esclusivamente da parte del conduttore in qualsiasi momento del contratto con un preavviso di 6 mesi rispetto a quando si intende lasciare l’immobile (ammesso che le parti non abbiano concordato un tempo di preavviso inferiore); al contrario, al locatore non è mai concesso richiedere una risoluzione anticipata ad un contratto di locazione.

Una volta che il conduttore avrà comunicato l’intenzione di risolvere il contratto avrà comunque il diritto di rimanere all’interno dell’immobile fino al termine dei 6 mesi ovviamente continuando a pagare il canone previsto.

Prendendo ad esempio il contratto di locazione a canone libero (4+4), se la richiesta di disdetta del contratto avviene da parte del locatore quest’ultimo dovrà attendere la scadenza dei primi 4 anni o dei successivi 4 per poter procedere con la stessa richiesta di disdetta: questa dovrà pervenire sempre entro i 6 mesi di termine di scadenza previsti dal contratto in questione. Di conseguenza:

• nel caso il locatore intenda dare disdetta al primo termine di scadenza dovrà fornire una delle motivazioni previste dalla legge;
• nel caso il locatore intenda dare disdetta a partire dal secondo termine di scadenza non sarà tenuto a fornire una giustificazione al conduttore.

Motivazioni di legge

Le suddette motivazioni che consentono al locatore di dare disdetta al contratto di locazione al primo termine di scadenza sono riportate nell’articolo 3 della legge 431 del 1998 e prevedono:

• la volontà di destinare l'immobile ad uso abitativo, professionale, commerciale o artigianale proprio, del coniuge, dei figli, dei genitori o dei parenti entro il secondo grado;
• la volontà di destinare l’immobile in questione all’esercizio di attività con finalità pubbliche, cooperative, mutualistiche e sociali nel caso in cui il locatore sia una persona giuridica, una società o ente pubblico e abbia a disposizione un altro immobile idoneo da offrire al conduttore;
• la disponibilità da parte del conduttore di un alloggio libero ed idoneo nello stesso comune;
• a seguito del verificarsi di gravi danni, la necessità di ricostruire o mettere in sicurezza l’edificio presso cui l'immobile è sito in quanto la presenza del conduttore ostacola l’avanzamento dei lavori;
• la necessità di ristrutturare integralmente lo stabile presso cui l’immobile è sito;
• la mancata occupazione in modo continuativo dell’immobile da parte del conduttore senza un giustificato motivo;
• la volontà da parte del locatore di vendere l’immobile a terzi nel caso in cui egli non sia proprietario di altri immobili ad uso abitativo (oltre quello adibito a propria abitazione). In questo caso al conduttore sarà riconosciuto il diritto di prelazione, ovvero il diritto ad avere la precedenza, a parità di condizioni, rispetto al terzo soggetto che intende acquistare l’immobile.

Se si pone fine alla locazione, una volta che il conduttore avrà lasciato l’abitazione sarà compito del locatore verificarne le condizioni: egli potrà trattenere la cauzione versata dal conduttore durante la stipula del contratto nel caso in cui l’appartamento sia stato danneggiato a seguito di verifica e accordo di entrambe le parti.

Come e quando comunicare la disdetta

Sia il conduttore sia il locatore che intendano dare disdetta del contratto, decidendo quindi di non rinnovarlo, dovranno far pervenire la richiesta all’altra parte in forma scritta tramite raccomandata con ricevuta di ritorno (o PEC nel caso in cui entrambi la possiedano); la stessa modalità è prevista nel caso in cui il conduttore decida di risolvere anticipatamente il contratto.

Nel caso di contratto a uso diverso, se il locatore intende dare disdetta la comunicazione dovrà pervenire 12 mesi prima (per qualsiasi attività di tipo commerciale, industriale e artigianale) o 18 (nel caso di attività di tipo ricettivo quali alberghi, B&B, ostelli ecc.) rispetto alla scadenza del contratto: anche in questo caso, se la disdetta avviene al primo termine egli dovrà fornire al locatore una delle motivazioni previste dalla legge.

Disdetta contratto di locazione: i costi

Per quanto riguarda i costi tutto dipende dal regime fiscale scelto al momento della registrazione del contratto: se il locatore sceglie la cedolare secca (solo per immobili abitativi e persone fisiche) non è previsto alcun costo da corrispondere in caso di disdetta o risoluzione mentre in presenza di IRPEF bisognerà in entrambi i casi corrispondere un’imposta di registro pari a 67€. 

L’imposta sarà a carico del conduttore nel caso sia quest'ultimo a richiedere la risoluzione anticipata del contratto o la disdetta al termine del medesimo, mentre sarà a carico del locatore se sarà sua la volontà di procedere con la disdetta ad una delle scadenze contrattuali.

La richiesta di disdetta e il conseguente pagamento andranno effettuati nella stessa modalità in cui il contratto è stato registrato ovvero in via telematica - per i soggetti abilitati - oppure presso l’Agenzia delle Entrate.

Disdetta per finita locazione o rinnovo a nuove condizioni

Se locatore o conduttore al termine delle scadenze contrattuali intendono dare disdetta al contratto per rinnovarlo a nuove condizioni devono inviare una raccomandata con ricevuta di ritorno entro i termini stabiliti dal contratto (6 mesi) motivando la ragione della disdetta (ad esempio per modificare l’importo del canone).

Le due parti avranno quindi tempo fino al termine di scadenza del contratto per rivederlo e trovare un accordo altrimenti questo scadrà in automatico al raggiungimento del suo termine.