LTV: effetto sul costo del mutuo

Tassi dei mutui

Ancora una volta il sistema finanziario italiano mutua termini dall'inglese e si arricchisce di una nuova espressione: "Loan To Value" (LTV). Che, bisogna ammetterlo, suona ben più elegante di quello che avremmo chiamato "Rapporto tra Mutuo e Valore dell'immobile".

Al di là del termine, il concetto racchiuso nell'LTV ha grandissima rilevanza nel mondo dei mutui. Infatti, com'è facile immaginare, più è alto il valore dell'immobile a garanzia rispetto al mutuo meglio la banca si sentirà garantita.

Soprattutto in Italia, dove riottenere il credito per vie legali significa attendere mediamente sette anni, un immobile proporzionalmente rilevante rappresenta la migliore tutela possibile. Anche se le cose andassero male significherebbe rientrare più probabilmente in possesso del capitale, degli interessi - inclusi quelli di mora - e delle consistenti spese legali.

Va pure considerato il sottile presupposto che una richiesta proporzionalmente modesta sottintende. Cioè che il cliente è un soggetto patrimonialmente prospero, in grado di porre in essere anche altre redditizie attività finanziarie con l'assistenza della banca. Quindi da conquistare a tutti i costi.

Da qui la disponibilità di numerosi istituti di credito a praticare tassi più bassi alla clientela che richiede mutui contenuti rispetto al valore del bene da ipotecare.

La prima soglia di LTV tracciata dalle banche si attesta tra il 50% e il 60%. Richiedere il mutuo in questa proporzione significa trovarsi davanti una bella passatoia rossa e, soprattutto, il miglior tasso applicabile dall'istituto.

Il secondo livello è posto di solito intorno all'80%. A questa clientela è riferita l'offerta standard.

In periodi di stabilità o crescita dei prezzi immobiliari si può cercare di arrivare al 95%, in qualche rarissimo caso perfino al 100%, ma bisognerà accettare un tasso di interesse meno favorevole. Sia per compensare il maggior rischio del finanziatore e, sempre più frequentemente, per ripagare i costi di una polizza fideiussoria posta a garanzia delle quote eccedenti l'80%.

Tutto ciò premesso, sia allo sportello che nelle ricerche su Internet converrà sempre verificare i tassi applicati a diversi livelli di LTV.

In alcuni casi un piccolo sacrificio sull'importo di mutuo potrebbe consentire di risparmiare migliaia di Euro di interessi. Perché non provarci?

Link utili

• Oltre l'80% del valore con la polizza fideiussoria