Mutuo vitalizio ipotecario, cos’è e come funziona

A seconda delle finalità che si vogliono perseguire esistono diversi tipi di finanziamento, per esempio il mutuo per l’acquisto della prima casa, oppure per la ristrutturazione o per liquidità. Per tutti il requisito anagrafico è fondamentale: di solito l’età del mutuatario a scadenza del prestito non deve superare gli 80 anni. Per chi ne ha più di 60, quindi potrebbe risultare non semplice ottenere un finanziamento di medio-lungo periodo. Inoltre, con il mutuo ad ogni scadenza mensile bisogna pagare una rata comprensiva di capitale, spese ed interessi: se si ha una certa età, e magari non si possiede un reddito elevato, l’impegno può essere gravoso. C’è però un particolare strumento finanziario che può rispondere bene a tutte queste esigenze, il mutuo vitalizio ipotecario: cos’è e come funziona?

Mutuo vitalizio ipotecario: significato

Introdotto dalla legge 44/2015, il mutuo vitalizio ipotecario, conosciuto anche come “prestito vitalizio ipotecario” o “reverse mortgage”, è un tipo di finanziamento pensato appositamente per gli over 60 (prima il limite era 65 anni), che sono proprietari di un immobile di tipo residenziale. Appartiene alla categoria degli equity loan, ovvero prestiti che riuniscono alcuni aspetti sia dei mutui sia del credito al consumo.

La caratteristica principale del prestito vitalizio ipotecario è che per accedervi non c’è bisogno di pagare alcuna rata, poiché il credito viene garantito da un’ipoteca sulla proprietà immobiliare: questa soluzione può così fornire un flusso di reddito costante a una persona anziana, che in questo modo può sfruttare il valore dell’abitazione che possiede. Come suggerisce il nome, dura per tutta la vita del richiedente, fino alla sua morte.

Come funziona il mutuo vitalizio ipotecario

Innanzitutto, per ottenere un mutuo vitalizio ipotecario bisogna generalmente avere due requisiti: aver compiuto i 60 anni e possedere una casa di proprietà (libera da ipoteche), che viene valutata dall’istituto di credito per determinarne il valore di mercato. In base a questo, si procede poi al calcolo dell’importo ottenibile, che aumenta a seconda dell’età del richiedente. Le persone più anziane possono arrivare fino al 50% del valore dell’immobile da ipotecare, ma non va superato in genere il limite massimo dei 350mila euro.

Il denaro può essere erogato dalla banca in un'unica tranche oppure attraverso pagamenti periodici, a seconda delle preferenze personali del mutuatario, che non è tenuto a giustificare come utilizzerà la somma: il mutuo vitalizio ipotecario non prevede alcuna finalità specifica, ma lascia libertà di gestione dei soldi come meglio si ritiene. Una volta che il mutuatario riceve i fondi concordati, può continuare a vivere come di consueto nella sua abitazione, di cui mantiene la proprietà (quindi deve continuare a pagare le relative imposte).

Quando va restituito il prestito vitalizio ipotecario?

Il soggetto finanziato può eventualmente decidere di estinguere il prestito vitalizio ipotecario mentre è ancora in vita. In caso contrario, saranno gli eredi a farlo, mantenendo la proprietà immobiliare.

Sono comunque previste una serie di tutele per evitare che alla morte del finanziato gli eredi si ritrovino nell’impossibilità di provvedere al rimborso. In particolare, se entro 12 mesi dal decesso il finanziamento non è stato integralmente rimborsato, la banca ha facoltà di vendere l’immobile. Se il prezzo di vendita non copre per intero la somma da restituire all’istituto di credito gli eredi non rischiano niente (se non la perdita della proprietà dell’abitazione stessa, ovviamente), in quanto la norma prevede espressamente che “l’importo del debito residuo non può superare il ricavato della vendita dell’immobile, al netto delle spese sostenute”. Quindi il rischio che la vendita si perfezioni ad un prezzo insufficiente al rimborso integrale grava esclusivamente sulla banca.

Se il prezzo ricavato è superiore all’importo dovuto alla banca, invece, l’eccedenza va riconosciuta in favore degli eredi.

A proposito dell’importo da rimborsare, è importante sottolineare che spetta al beneficiario del finanziamento decidere il tipo di rimborso. La modalità con capitalizzazione prevede che, non pagando il mutuatario alcuna rata mensile, le spese e gli eventuali interessi maturati vengano aggiunti alla quota capitale con il passare del tempo. Con la modalità senza capitalizzazione, invece, il soggetto beneficiario del finanziamento rimborsa periodicamente gli interessi e le spese, non il capitale. Nel primo caso gli eredi dovranno pagare in una sola soluzione sia il capitale che le spese e gli interessi capitalizzati annualmente, nel secondo avranno il dovere di restituire solo il capitale.

Il mutuo può anche essere cointestato a più persone, purché tutte dell’età prevista: il rimborso potrà essere richiesto solo alla morte del contraente più longevo. Va inoltre sottolineato che, qualora il soggetto finanziato sia coniugato o convivente da oltre cinque anni e l’immobile da ipotecare costituisca la residenza di entrambi i componenti della coppia, la cointestazione del contratto è obbligatoria, anche se l’immobile è di proprietà di uno solo dei partner.

Vantaggi e svantaggi del mutuo vitalizio ipotecario

Il prestito vitalizio ipotecario è quindi pensato come mutuo per gli anziani che desiderano ottenere un flusso di reddito supplementare senza dover lasciare la propria casa: è un’interessante alternativa per risolvere i problemi di liquidità degli over 60. Tuttavia è importante considerare attentamente i costi associati e comprendere le implicazioni per gli eredi prima di optare per questo tipo di finanziamento.

Mutuo vitalizio ipotecario: quali banche lo concedono

Essendo il mutuo vitalizio ipotecario un finanziamento particolare, non tutte le banche lo concedono, ma dipende dalla politica del singolo istituto di credito. Il consiglio è quello di valutare le offerte complessivamente disponibili sul mercato, considerando anche eventuali alternative a questo tipo di prestito, tra cui il mutuo liquidità: a questo proposito puoi contattare i nostri consulenti esperti per avere tutte le informazioni necessarie e fare la scelta per te più vantaggiosa.