Nuda proprietà: cosa è e come funziona

Tra gli annunci immobiliari ce ne sono alcuni in cui si specifica che ad essere in vendita è la nuda proprietà dell’abitazione, di solito a un prezzo decisamente interessante. Di che cosa si tratta e come funziona?

Cos’è la nuda proprietà

La nuda proprietà è un tipo di proprietà privata, che non prevede un diritto reale di godimento del bene. Di solito si riferisce a un immobile: l’acquirente ne acquisisce la proprietà, ma non il diritto di usufrutto, ovvero la possibilità di godere materialmente dell’abitazione. 

Regolamentata dall’articolo 832 del codice civile, la nuda proprietà corrisponde quindi al valore della casa decurtato dell'usufrutto. Il nuovo proprietario non potrà andarci ad abitare, o non potrà affittarla ad altri, finché non scadrà l’usufrutto. 

Unascadenza che può essere individuata in una data precisa concordata tra le parti, se si parla di usufrutto a tempo determinato, oppure che può essere legata al futuro decesso dell’usufruttuario (usufrutto vitalizio). 

Questa seconda ipotesi, la più diffusa, si verifica quando il proprietario dell’abitazione sceglie di vendere la proprietà della casa in cui abita, ma rimane titolare del diritto di usufrutto finché è in vita e quindi continua ad avere la possibilità di risiedere nell’immobile.

Come funziona la nuda proprietà?

In caso di acquisto di nuda proprietà, chi compra è tenuto a sostenere le spese di manutenzione straordinaria, mentre all’usufruttuario spettano quelle di manutenzione ordinaria, oltre all’obbligo di mantenere l’abitazione in buono stato. Chi usufruisce dell’immobile deve anche pagare le tasse per tutta la durata del suo diritto di usufrutto.

Vantaggi per chi vende e per chi compra 

Da un lato, chi vende la nuda proprietà ha la possibilità di monetizzare la vendita della casa, potendo però continuare ad abitarci. Una soluzione appetibile soprattutto per le persone anziane, che possono così disporre di liquidità extra per integrare la pensione e vivere più serenamente, senza stravolgere le loro abitudini.

Lo svantaggio è quello di dover accettare la vendita dell’immobile a un prezzo ribassato, non essendo esso disponibile per il futuro proprietario. 

Dall’altro lato, quando conviene acquistare con nuda proprietà?

Chi fa questa scelta di solito la vede come forma di investimento sul lungo periodo, per sé o anche per i figli, che potranno in futuro abitare la casa, oppure venderla. Alla base, come anticipato, c’è lo sconto interessante che si può ottenere da una trattativa di questo genere. 

Lo svantaggio è, naturalmente, l’impossibilità di godere dell’immobile per un certo periodo di tempo. 

Bisogna quindi scegliere un’abitazione che piaccia a chi ci andrà a vivere in futuro oppure una casa collocata in una zona destinata a rivalutarsi a livello immobiliare, se si ha intenzione di procedere a una futura vendita.

Come si calcola il valore della nuda proprietà

Qual è il prezzo di un immobile in nuda proprietà? Premesso che va comunque fatta una riflessione accurata, l’operazione di base consiste nell’individuare innanzitutto il valore di mercato della casa.

Ad esso, poi, si applica uno sconto, diverso a seconda dell’età dell’usufruttuario, da calcolare anche in relazione alle tabelle sulle aspettative di vita pubblicate annualmente. Più giovane è la persona titolare del diritto di usufrutto, più basso sarà il prezzo dell’immobile per l’acquirente.

Differenza con l’usufrutto

Riepilogando, qual è la differenza tra nuda proprietà e usufrutto? La prima consiste nel diritto di proprietà, che diventa oggetto di compravendita immobiliare, mentre il secondo è il diritto che il venditore mantiene sull’immobile, in caso di vendita della nuda proprietà.

Oltre ai diversi obblighi che ne derivano per entrambe le parti, sia in tema di tassazione che di ripartizione delle spese ordinarie e straordinarie, la nuda proprietà non consente al suo titolare di concedere il bene in locazione. 

L’usufruttuario, invece, in base all’art. 999 del codice civile, può stipulare contratti di locazione, anche se nel rispetto di alcuni limiti specifici.