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Revoca dell'amministratore di condominio inadempiente: casi e cosa fare

L’amministratore condominiale ha il compito di rappresentare il condominio verso l’esterno e verso coloro che intendono interfacciarsi con esso.

Egli ricopre diverse mansioni ma nel caso in cui venga meno ai suoi doveri può essere destituito, anche ricorrendo alle autorità giudiziarie nel caso risulti necessario.

Vediamo insieme quali sono i suoi compiti e quando la sua figura può essere revocata.

Chi controlla l’operato dell’amministratore di condominio

L’operato dell’amministratore di condominio e tutte le eventuali spese sono controllate dall’assemblea dei condòmini ai quali l’amministratore deve fornire annualmente il rendiconto riguardante entrate e uscite di cassa.

Ad ogni modo, qualsiasi condòmino ha il diritto di condurre verifiche in qualsiasi momento richiedendo i documenti della contabilità all’amministratore stesso: nel caso in cui egli non adempia celermente alla richiesta il condòmino potrebbe agire nei suoi confronti rivolgendosi ad un giudice che intimi l’esibizione dei documenti.

Cosa fare se l'amministratore del condominio è inadempiente

L'amministratore condominiale è da considerarsi inadempiente in caso non rispetti gli obblighi previsti e commetta gravi irregolarità. 

Ad esempio, dal momento in cui egli è responsabile dei lavori di manutenzione ordinaria, nel caso in cui questi non vengano effettuati sarà ritenuto inadempiente rispetto agli obblighi previsti.

Egli è inoltre soggetto a sanzioni per i cosiddetti reati comuni, ad esempio nel caso non mantenga la riservatezza circa dati personali del condominio e/o dei condòmini.

Pertanto, in caso di inadempienza da parte dell’amministratore di condominio si potrà procedere con la sua revoca e, in casi estremi, egli sarà chiamato a rispondere penalmente per eventuali illeciti commessi per i quali viene considerato, appunto, inadempiente.

Revoca dell’amministratore condominiale: quando e come si verifica

Partiamo dal presupposto che l’amministratore condominiale può essere revocato:

  • dai condòmini (nel caso non si sia titolari dell’appartamento bisognerà rivolgersi al proprietario dello stesso)
  • dal giudice
  • dall’amministratore stesso depositando le sue dimissioni

L’amministratore di condominio può essere revocato in qualsiasi momento e a prescindere da possibili inadempimenti: l’unica differenza consiste nel fatto che se l’amministratore viene destituito poiché inadempiente non avrà diritto al compenso e, in alcuni casi, sarà addirittura costretto a risarcire eventuali danni al condominio.

La legge prevede due diverse tipologie di revoca dell’amministratore di condominio:

  • revoca assembleare: può essere indetta senza che occorra una giusta causa ed è votata dalla maggioranza dei condòmini
  • revoca giudiziale: su richiesta anche di un solo condòmino, prevede l’intervento di un giudice in casi di gravi irregolarità da parte dell’amministratore

Analizziamo nel dettaglio i due diversi tipi di revoca.

Alla stregua del procedimento per la nomina, per esercitare la revoca dell’amministratore di condominio occorre una delibera dell’assemblea condominiale la quale può, appunto, sia nominare che revocare l’amministratore: la delibera viene adottata a fronte della partecipazione della maggioranza degli interessati e del raggiungimento del numero minimo dei millesimi necessari, come vedremo in seguito.

In caso di gravi inadempimenti da parte dell’amministratore è invece possibile procedere con la revoca giudiziale, circostanza in cui qualsiasi condòmino può chiedere al giudice un provvedimento con cui si procede alla revoca dell’amministratore in carica il quale non potrà essere nuovamente nominato dall’assemblea: è importante specificare che in questa circostanza la richiesta può avvenire anche da parte di un solo condòmino. 

Motivazioni della revoca dell’amministratore di condominio

Quali sono le motivazioni che possono portare alla revoca dell’amministratore condominiale?

Esse possono essere di carattere soggettivo quali ad esempio tensioni a livello personale, favoritismi nei confronti di altri condòmini da parte dell’amministratore o mancanza di fiducia verso lo stesso, oppure di carattere oggettivo, come la mancanza di uno o più requisiti che l’amministratore dovrebbe esercitare per legge o gravi irregolarità legate al suo operato.

A proposito di quest’ultimo punto, come anticipato la revoca giudiziale è applicabile in caso di gravi irregolarità da parte dell’amministratore che, stando al Codice Civile, riguardano:

  • l’omessa convocazione dell’assemblea per approvare il rendiconto condominiale
  • il continuo rifiutarsi di convocare l’assemblea per la revoca e la nomina del nuovo amministratore
  • la mancata apertura e utilizzazione del conto corrente del condominio
  • il mancato esercizio di provvedimenti giudiziari e amministrativi
  • la mancata esecuzione di deliberazioni dell’assemblea

Anche il fatto di non rispondere e rendersi irreperibile negli orari in cui dovrebbe, invece, essere raggiungibile costituisce un esempio di grave irregolarità dell’amministratore di condominio: in tal caso si potrà procedere con la diffida tramite raccomandata, telegramma, fax o pec comunicandogli un termine entro il quale dovrà rispondere (solitamente non inferiore ai tre giorni lavorativi).

Ad ogni modo, questo elenco non è tassativo per cui in sede di revoca giudiziale starà al giudice stabilire se la mancanza da parte dell’amministratore sia da reputarsi grave oppure no.

Come revocare l’amministratore di condominio

Nel caso in cui i condòmini intendano procedere con la revoca dell’amministratore condominiale dovranno convocare l’assemblea di condominio, deliberare la revoca dell’amministratore e darne comunicazione a tutti i condòmini mediante il relativo verbale.

In alternativa, ci si potrà rivolgere ad un avvocato il quale redigerà una lettera stragiudiziale, da destinare all’amministratore condominiale, la quale dovrà contenere le motivazioni che stanno alla base della lettera stessa: l’invio dovrà avvenire tramite raccomandata con ricevuta di ritorno - o PEC nel caso entrambe le parti la possiedano - in modo che tutto risulti verificato e facilmente tracciabile.

Per quanto riguarda le tempistiche di esecuzione della revoca queste dipendono dal singolo caso per cui non è possibile stabilire un termine standard entro il quale l’amministratore cessa di esercitare la sua funzione presso il condominio dal quale è stato rimosso.

Quanti condòmini servono per chiedere la revoca

Il numero di condòmini necessario per poter richiedere la revoca dipende dalla circostanza: in alcuni casi è sufficiente una sola firma, in altri ne bastano due, in altri ancora occorre la firma di decine di condòmini.

Nel caso in cui serva la firma di più persone, il loro numero dipende da una variabile ovvero da quanti millesimi possiedono i condòmini che firmano la richiesta di convocazione dell’assemblea al fine di revocare l’amministratore condominiale: i millesimi corrispondono all’unità di misura della proprietà interna di un condominio. Si parla di millesimi in quanto si attribuisce convenzionalmente all’intero condominio il valore di 1.000 per cui la proprietà di ciascun condòmino è espressa in riferimento a tale valore.

Di conseguenza, affinché la proposta sia valida sarà necessario sommare i millesimi di tutti i condòmini che intendono richiedere la revoca: se il totale raggiunge almeno un sesto del valore totale si potrà procedere con l’inoltro.

Come denunciare un amministratore di condominio

In caso si verifichino le condizioni, i condòmini potranno procedere con la denuncia - se si tratta di un reato perseguibile d’ufficio - o la querela - nel caso il reato integri gli estremi di un reato perseguibile a querela - nei confronti dell’amministratore di condominio agli organi competenti: la denuncia non prevede limiti temporali mentre nel caso di querela essa dovrà pervenire entro tre mesi dalla data di conoscenza dell’illecito.

Inoltre, entrambe possono essere presentate personalmente o per mezzo di un professionista e sono accettate sia in forma orale che scritta: in quest’ultimo caso, dovranno essere sottoscritte dal procuratore speciale o dal denunciante stesso.

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