Torna di moda il mutuo super Long

Il tasso Irs inferiore all’Euribor consente oggi di risparmiare sottoscrivendo un finanziamento ipotecario a tasso fisso a 35-40 anni. A prima vista è una scelta che sa un po’ di ergastolo. Eppure i mutui casa con durate lunghissime, che impegnano a pagare la rata mensile per 30 e perfino 35 o 40 anni, sono una soluzione verso cui ormai si orientano molti italiani. Colpa del rialzo dei tassi di interesse, che in meno di un anno e mezzo ha visto un netto incremento del costo dei mutui, che dall’1% è arrivato a sfiorare anche il 4%.

Ma colpa anche dell’accelerazione dei prezzi delle case a fronte di una domanda in forte crescita dopo la pandemia, specie nelle grandi città, Milano in testa dove le quotazioni sono lievitate anche del 10%, ma anche altrove il rincaro si è fatto sentire. Insomma, una combinazione micidiale che ha messo in difficoltà molti dei potenziali acquirenti, alle prese con rate del mutuo insostenibili.

Allungare la durata del mutuo è senz’altro una delle soluzioni possibili per abbattere la rata, e renderla quindi più accessibile, in quanto il rimborso del capitale viene spalmato su un numero maggiore di anni. Ma conviene davvero vincolarsi per un tempo così lungo, che vuol dire anche pagare più interessi? Non sarebbe allora meglio un affitto? Ed è una possibilità adatta a tutti? 

Proprio quest’ultimo punto, per ovvie ragioni, è il primo da prendere in considerazione: se infatti allungare di qualche anno la durata di un mutuo già in corso è una possibilità per tutti, accenderne uno ex novo da 35 o anche 40 anni è una scelta adatta solo ai più giovani, massimo trentenni o poco più.

Dalla loro hanno infatti, proprio per la giovane età, la possibilità di incrementare significativamente il loro reddito perché in genere sono ancora ai primi anni dell’attività lavorativa e la carriera è tutta da percorrere. La rata quindi nel tempo peserà meno su un reddito più alto e questo magari permetterà di accorciare la durata del mutuo o di estinguerlo anticipatamente.

In realtà però è proprio questo particolare momento storico a rendere interessanti i mutui a lunghissimo termine. Contrariamente a quanto avviene di solito, infatti, il tasso Irs (parametro cui sono legati i mutui a tasso fisso) è inferiore all’Euribor (parametro cui sono legati i mutui a tasso variabile). L’Euribor 1 mese oggi è pari al 3,01% e l’Euribor 3 mesi al 3,24% contro il 2,63% dell’Irs a 30 anni.

Guardando ai mutui, il miglior tasso variabile oggi ha un Taeg del 3,8% contro il 3,22% del miglior mutuo a tasso fisso a 30 anni, che in termini di rata fa 454 euro al mese per il variabile contro i 421 del fisso.

Oggi quindi è sicuramente meglio scegliere un mutuo a tasso fisso che, oltre che più sicuro perché la rata non varia nel tempo, è anche meno costoso di uno a tasso variabile. Ma il muto a tasso fisso presenta oggi anche un altro vantaggio.

La curva dei tassi risulta invertita rispetto alla norma ovvero i tassi a scadenza più breve sono più alti di quelli a lungo termine. Il tasso Irs sulla scadenza a 10 anni è del 3,05% ma scende al 2,94% a 20 anni, al 2,63% a 30 anni e addirittura al 2,42% a 40 anni. Questo perché il mercato sconta un rialzo dei tassi nel breve termine a causa dell’inflazione non ancora sotto controllo, mentre si aspetta che scendano nel lungo termine. 

In cifre, è stata fatta una simulazione a dimostrazione che oggi le durate più lunghe, a differenza del passato, non penalizzano il mutuatario. E’ stato infatti analizzato un mutuo di 100 mila euro in 20 anni e in 30 anni, facendo un focus della situazione al decimo anno in termini di interessi pagati e capitale rimborsato.

Ebbene, alla 120° rata con l’ammortamento 30 anni, avendo pagato al mese circa 126 euro in meno per ciascuna rata, il mutuatario si ritrova con un debito residuo maggiore di 19.053 euro (77.702 euro meno 58.649 euro), ma è pur vero che nel frattempo ha versato ammontare inferiore di 15.120 euro (54.480 euro contro i 69.600 euro del rimborso ventennale).

Mutuo di 100mila euro in 20 anni tasso 3,5% (IRS*+0,75%)

• Irs 27/03 2,75%

MUTUO DI 100K IN 30 ANNI 3,6 (IRS** + 1,2)

** irs 27/03 2,41%

In pratica, tra due persone che iniziassero lo stesso mutuo oggi con durata diversa, quella che sceglierà un rimborso trentennale pagherà ogni mese una rata di 126 euro inferiore rispetto a chi opterà per il mutuo ventennale e alla fine dei 10 anni, un debito residuo più alto ma di soli 3.933 euro (senza contare che nel frattempo – qualora avesse acquistato una prima casa - ha pure beneficiato di una detrazione maggiore degli interessi passivi).

In definitiva, oggi un mutuo con scadenza più lunga costa meno di uno più breve, ma soprattutto ha una rata più sostenibile e quindi permette di comprare casa subito, senza dover rinviare l'acquisto, risparmiando così il costo dell'affitto, e bloccando il prezzo d'acquisto. E' vero che molti si aspettano un indebolimento dei prezzi delle case proprio a causa del caro mutui, ma con l'inflazione al 10% al momento non è così probabile, specie nelle principali città.