Usufrutto: cosa è e come funziona

Non è sempre necessario essere il proprietario per avere diritto a risiedere in un’abitazione. Esistono alcune situazioni giuridiche che consentono di utilizzare un immobile senza averne la proprietà. Una di queste è quella dell’usufrutto: che cos’è esattamente? Come funziona?

Diritto di usufrutto: cos’è e quali beni riguarda 

Si definisce diritto di usufrutto il diritto di un soggetto di godere e utilizzare un bene appartenente ad altri, inclusi anche i frutti da esso prodotti. 

Si tratta di un particolare istituto giuridico che permette al titolare di una proprietà, detto nudo proprietario, di concedere per un certo periodo di tempo l’uso e i frutti del suo bene ad un terzo, definito usufruttuario. 

Ogni tipo di bene può essere oggetto di usufrutto: dai beni immobili e mobili, a crediti, aziende e persino beni immateriali.

L’usufrutto può essere totale, se riguarda l’intero bene, o parziale, se tocca invece solo una quota del bene. I beni oggetto di usufrutto sono considerati infungibili e inconsumabili. 

In termini più semplici, i beni non possono essere sostituiti e devono essere restituiti intatti al termine dell’usufrutto. In caso di usufrutto di beni consumabili, il quasi usufrutto, l’usufruttuario dovrà restituire una quantità uguale di beni dello stesso genere e qualità. 

Nel caso di un immobile, quindi, cosa vuol dire avere l’usufrutto di una casa? Significa poter godere dell’abitazione, pur non essendone il proprietario, e anche dei frutti da essa prodotti, per esempio il canone di locazione che l'usufruttuario può ricevere se affitta a terzi l'immobile.

Chi può essere usufruttuario?

L’usufrutto può essere riconosciuto ad una singola persona oppure a una pluralità di soggetti. Nel primo caso non può essere trasmesso agli eredi e si estingue al decesso del primo titolare.

Nel secondo caso (usufrutto congiunto) la morte di uno degli usufruttuari comporta l’assegnazione del diritto pro quota ai superstiti, altrimenti la quota si consolida in capo al nudo proprietario.

Quanti anni dura un usufrutto? 

Per quanto riguarda la durata, di norma questa non può superare la vita dell’usufruttuario, nel caso in cui quest’ultimo sia una persona fisica. Vi è un limite più stringente se l’usufruttuario è una persona giuridica, ovvero una società o un’azienda: in questo caso la durata non può andare oltre i trent’anni.

In che modo è possibile costituire un usufrutto?

Ora, in che modo si costituisce un usufrutto? Esistono diversi modi per acquistare questo diritto. 

In primis c’è il cosiddetto usufrutto legale, che riguarda il rapporto tra i genitori e le proprietà dei figli minorenni. 

In base all’articolo 324 del Codice Civile, i genitori hanno diritto di usufrutto sulle proprietà del figlio fino alla sua maggiore età o alla sua emancipazione. I frutti devono essere necessariamente usati per il mantenimento e l’istruzione dei figli. 

Si può ottenere il diritto di usufrutto di beni immobili anche per contratto. In questo caso è necessaria la forma scritta e la trascrizione nei registri immobiliari, pena la nullità. È inoltre possibile costituire l’usufrutto tramite testamento e per usucapione. 

Usufruttuario e nudo proprietario: diritti e doveri

Le parti coinvolte nell’usufrutto di un immobile hanno una serie di diritti di cui possono godere e di doveri da rispettare. L’usufruttuario ha diritto a:

• Utilizzare l’immobile;
• Trarre ogni utilità dall’immobile;
• Ricevere un’indennità dal proprietario in caso di miglioramenti apportati all’immobile;
• Cedere in affitto l’usufrutto.

Di contro, l’usufruttario ha il dovere di:

• Restituire il bene alla scadenza;
• Non modificare la destinazione economica dell’immobile;
• Sostenere le spese di ordinaria amministrazione;
• Realizzare un inventario dei beni presenti nell’immobile;
• Fornire una somma idonea come garanzia per l’immobile;
• Godere del bene con la diligenza del buon padre di famiglia.

Il nudo proprietario, da parte sua, ha una serie di doveri:

• Occuparsi delle riparazioni straordinarie dell’immobile;
• Partecipare ad eventuali spese di liti, in proporzione al suo interesse.

Chi paga le tasse in caso di usufrutto?

Il pagamento delle tasse su un immobile oggetto di usufrutto è a carico dell’usufruttuario. Tra le imposte a suo carico è compresa l’IMU, l’Imposta Municipale Propria, che però non è dovuta se l’immobile in oggetto è usato come prima casa. 

Esempio di usufrutto e calcolo

Come si calcola il valore dell’usufrutto? La prima operazione da fare è moltiplicare il valore dell’immobile per il tasso di interesse legale vigente. Dividendo il risultato per 100 si ottiene il valore della rendita annua dell’immobile. 

Il valore dell’usufrutto si ottiene poi moltiplicando la rendita annua per il coefficiente di usufrutto, che varia a seconda dell’età del nudo proprietario e che viene aggiornato annualmente. 

Per ottenere invece il valore della nuda proprietà basterà sottrarre il valore dell’usufrutto al valore dell’immobile.

Rendiamo più chiaro il procedimento con un esempio. Se il valore dell’immobile considerato è di 100mila euro, otterremo la rendita annua moltiplicando tale valore per 1,25 (tasso di interesse legale vigente nel 2022) e dividendo poi il risultato per 100.

• 100.000 x 1,25/100 = 1.250 €

La rendita annua dell’abitazione è quindi di 1.250 euro. Se il proprietario ha un’età tra i 64 e i 66 anni il coefficiente di usufrutto aggiornato al 2022 è pari a 40. Moltiplicando la rendita annua per questa cifra si ottiene il valore dell’usufrutto.

L’usufrutto ha quindi un valore pari a 50mila euro. Sottraendo questo numero al valore dell’immobile si ottiene il valore della nuda proprietà, in questo caso anch’essa pari a 50mila euro.

• 100.000-50.000 = 50.000 €.

Quando decade l'usufrutto di un immobile 

Quali sono i modi di estinzione dell’usufrutto? Ne esistono diversi. Il più comune è la morte dell’usufruttuario: non è infatti possibile trasmettere ai propri eredi il diritto di usufrutto. In caso contrario il nudo proprietario non avrebbe alcun modo di riacquistare la piena titolarità del suo bene. 

L’usufrutto si estingue dopo la fine della scadenza trentennale nel caso delle persone giuridiche. 

Il diritto può decadere anche per prescrizione per non uso ventennale, nel caso in cui l’usufruttuario non eserciti i suoi diritti per almeno vent’anni. Vi è anche il caso dell’estinzione per consolidazione, quando l’usufruttuario diventa anche il proprietario della casa.

L’usufrutto può estinguersi inoltre in caso di distruzione dell’immobile, abuso dell’usufruttuario (danni provocati al bene) o rinuncia dell’usufruttuario. 

Come si cancella l'usufrutto al catasto: documenti e costi

Nel caso in cui si presenti una qualsiasi causa di estinzione dell’usufrutto, è possibile chiederne la cancellazione al Catasto e riottenere la piena titolarità dell’immobile. Per farlo il nudo proprietario deve farne richiesta all’Agenzia delle Entrate con una specifica voltura catastale.

La domanda di voltura va presentata entro 30 giorni dall’evento che ha fatto estinguere l’usufruttoe deve contenere le seguenti informazioni e documenti:

• Indicazione della causa di estinzione;
• Dati del nudo proprietario per l’intestazione dell’immobile al catasto;
• Certificato di morte dell’usufruttuario, se necessario;
• Atto di rinuncia dell’usufruttuario, se necessario;
• Visure catastali.

Quanto costa togliere l’usufrutto? Il costo dell’operazione è di 55 euro come tributo speciale catastale, a cui si aggiungono 16 euro di marca da bollo per ogni quattro pagine della domanda. 

Differenza tra usufrutto e diritto di abitazione

L’usufrutto e il diritto di abitazione sono entrambi diritti reali di godimento su cosa altrui, ma differiscono sotto molti aspetti. 

Chi gode del diritto d’abitazione su un immobile ha poteri molto più limitati sul bene rispetto a chi invece ha diritto d’usufrutto.

Il titolare del diritto d’abitazione, infatti, può abitare l’immobile solo limitatamente ai suoi bisogni e a quelli dei suoi familiari e, a differenza di un usufruttuario, non può cedere il proprio diritto a terzi. Il diritto d’abitazione spetta solo a persone fisiche e può interessare solo beni immobili con requisiti di abitabilità. 

Differenza tra usufrutto e usucapione 

Nonostante la somiglianza tra i due termini, usufrutto e usucapione sono situazioni giuridiche molto diverse. 

Mentre il primo, come già detto, è un diritto di godimento su cosa altrui, l’usucapione è invece un modo d’acquisto della proprietà. In cosa consiste? Una persona può ottenere la proprietà di un bene per usucapione attraverso il suo possesso continuo e ininterrotto per un dato arco di tempo.

Se si fa uso dell’oggetto per un lungo periodo di tempo, senza interferenze dell’effettivo proprietario, che si disinteressa del bene, è quindi possibile ottenerne la proprietà. Nel caso dei beni immobili, ci vuole un periodo di almeno vent’anni.