Confronto tra l'ammortamento di mutui a tassi diversi. Importanza della prima parte del mutuo. Effetto sul debito residuo.

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a tasso fisso e variabile

Quando si paragona un mutuo a tasso fisso con uno a tasso variabile la differenza che salta subito all'occhio è la differenza di tasso.

Scavando più a fondo si possono però scoprire ulteriori elementi che a prima vista passano inosservati.

Una prima considerazione riguarda l'importanza del tasso nei primi anni di vita del mutuo. E' infatti quando il debito è maggiore che esso esplica il maggiore effetto.

Si consideri ad esempio un mutuo ventennale di 100.000 Euro. Ipotizziamo di pagare un tasso del 6% nei primi dieci anni e del 4% nei dieci successivi. La spesa per interessi ammonterà complessivamente a 64.373 Euro.

Riconsideriamo ora lo stesso mutuo invertendo l'andamento dei tassi, cioè pagando il 4% nei primi dieci anni e il 6% nei restanti. In questo caso la spesa per interessi ammonterà a 52.456 Euro, cioè 11.917 in meno (quasi 1/4 della spesa!).

L'analisi vuole dimostrare che un tasso contenuto nei primi anni di vita del mutuo determinerà un vantaggio così consistente da compensare anche aumenti significativi nelle fasi successive.

Un'altra osservazione riguarda l'andamento del debito residuo a tassi diversi. Va infatti segnalato che con tassi più bassi il capitale si riduce più in fretta.

Si noti al riguardo la seguente tabella che riporta il debito residuo di due mutui paralleli di 100.000 Euro a rimborso semestrale, uno al tasso del 4% e l'altro al 6% (per brevità sono indicate solo le scadenze alla fine degli anni pari):

N° rata
Cap. residuo (4%)
Cap. residuo (6%)
4
93.176,37
94.451,52
8
85.790,25
88.206,65
12
77.795,28
81.177,99
16
69.141,27
73.267,18
20
59.773,89
64.363,49
24
49.634,33
54.342,31
28
38.658,95
43.063,39
32
26.778,85
30.368,86
36
13.919,44
16.081,05
40
0.00
0.00


Per tutta la durata del rimborso il capitale residuo del mutuo al 4% seguirà una curva più favorevole all'utilizzatore, con una differenza di oltre 4.000 Euro tra l'ottavo e il quindicesimo anno. Nonostante una rata più bassa.

Questo fenomeno appare significativo per due motivi. Il primo è che in caso di anticipata estinzione costerà meno liquidare il mutuo con il tasso inferiore.

Il secondo è che il "ritardo" nell'ammortamento del capitale produrrà un aggravio della spesa per interessi. Nel caso dei mutui in tabella passerà da 46.223 Euro (4%) a 73.049 Euro (6%). Si noti che proprio a causa del citato effetto l'incremento di spesa è pari al 58% contro un aumento di tasso del 50%.

Un'ulteriore riflessione che incoraggia il ricorso ad un tasso più basso, seppure variabile, viene dal seguente esercizio che paragona due mutui ventennali di 100.000 Euro.

Il primo ad un tasso fisso del 7% per tutta la durata del mutuo ed il secondo con un tasso variabile inizialmente del 4% ma che poi aumenta sistematicamente dell'1% ogni tre anni fino a raggiungere un tasso del 10%.

PERIODO
TASSO BLOCCATO
TASSO CRESCENTE
Anni
Tasso
Rata Mensile
Residuo a fine periodo
Tasso
Rata Mensile
Residuo a fine periodo
1° - 3°
7%
775
92.335
4%
606
89.590
4° - 6°
7%
775
82.884
5%
653
78.758
7° - 9°
7%
775
71.232
6%
694
66.947
10° - 12°
7%
775
56.866
7%
729
53.445
13° - 15°
7%
775
39.154
8%
755
37.262
16° - 18°
7%
775
17.316
9%
773
16.931
19° - 20°
7%
775
0
10%
781
0


Il sorprendente risultato è che la rata del mutuo a tasso crescente non supera praticamente mai quella del mutuo a tasso bloccato, nonostante negli ultimi anni costi il 3% in più!

In termini pratici questo concetto suggerisce di approfittare del mutuo a tasso variabile quando si presenta con un costo originario molto più basso dell'offerta a tasso fisso.


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