I migliori mutui di oggi

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Rata € 837.92 al mese x 20 anni
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BNL - Mutuo BNL Spensierato
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Rata € 590.29 al mese x 20 anni
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BNL - Mutuo BNL Spensierato
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Intesa Sanpaolo - Mutuo domus fisso LTV100
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Crédit Agricole - Mutuo Base Fisso
Surroga
Rata € 566.18 al mese x 20 anni
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Intesa Sanpaolo - Mutuo domus fisso
Surroga
Rata € 574.83 al mese x 20 anni
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CheBanca! - Mutuo Fisso
Surroga
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BNL - Trasforma mutuo BNL Spensierato
Surroga
Rata € 605.98 al mese x 20 anni
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Banco BPM - Mutuo Casa Tasso Fisso Last Minute Green
Ristrutturazione
Rata € 553.6 al mese x 20 anni
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Crédit Agricole - Mutuo Base Fisso Over 36
Ristrutturazione
Rata € 563.15 al mese x 20 anni
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Intesa Sanpaolo - Mutuo domus fisso
Ristrutturazione
Rata € 574.83 al mese x 20 anni
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CheBanca! - Mutuo Fisso
Ristrutturazione
Rata € 586.66 al mese x 20 anni
Tasso: fisso - Taeg: 3.88% - Tan: 3.63%


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Abuso Edilizio: cosa è, come mettersi in regola e prescizione degli abusi edilizi

Il termine “abuso edilizio” è molto usato e conosciuto, anche se non sempre si ha una chiara concezione di cosa significhi. 

Eppure, quando si compra una casa o la si eredita o si iniziano dei lavori di ristrutturazione di un immobile, capita spesso di scoprire che l’edificio presenta un abuso edilizio. Cosa fare in quel caso? Cerchiamo di capirne di più.

Cos’è un abuso edilizio

L’abuso edilizio è un reato, una violazione della normativa edilizia, che si verifica ogni volta che c’è uno scostamento tra ciò che viene costruito e ciò che viene autorizzato.

In base al DPR 380/2001, esistono tre tipologie di abuso, determinate dalla loro gravità:

  • abuso totale, quando si costruisce in totale assenza di permessi;
  • abuso sostanziale, quando ci sono variazioni essenziali tra quanto permesso e quanto costruito in termini di destinazione d’uso, aumento di cubatura e/o superficie, parametri urbanistici e edilizi, normativa antisismica;
  • abuso minore, quando le variazioni dal permesso riguardano elementi particolari e non essenziali.

Cosa succede in caso di abuso edilizio?

Spesso non si è consapevoli di avere in casa propria degli abusi edilizi. Ne si viene a conoscenza nel momento di avviare degli interventi di ristrutturazione oppure di vendere o ereditare l’immobile, perché a quel punto è necessario verificare che lo stato delle cose corrisponda ai documenti catastali. 

Generalmente, quindi, si tratta di abusi di lieve entità, per lo più sanabili. 

Si possono sanare gli interventi realizzati senza permesso o che si discostano dai permessi ottenuti se rispettano le normative edilizie in vigore sia al momento della costruzione che al momento della richiesta di sanatoria. 

Per farlo è necessario presentare un Permesso di costruzione in sanatoria o una SCIA in sanatoria.

Un’altra via percorribile può essere quella del condono edilizio, che però è una misura straordinaria, limitata nel tempo e regolata da apposite leggi approvate dal Parlamento una tantum.

Quando non si può sanare un abuso edilizio?

Un abuso edilizio non è sanabile quando non rispetta la doppia conformità, ovvero non rispetta la normativa edilizia vigente al momento della costruzione e/o della richiesta di sanatoria. 

In questo caso, l’unica cosa che si può fare è demolire quanto costruito abusivamente e ripristinare lo stato dei luoghi. In seguito, si può presentare un PDC o una SCIA in base a quanto previsto dalla legge.

Sanzioni in merito di abusi edilizi

Gli abusi edilizi comportano delle conseguenze, anche in termini economici. Quando si può accedere alla sanatoria, per esempio, bisognerà comunque pagare il contributo di costruzione in misura doppia. E anche la SCIA in sanatoria ha dei costi maggiorati. 

Sono previste poi delle sanzioni amministrative, in alternativa alla demolizione, da calcolare in base all’entità dell’abuso e all’aumento del valore venale dell’immobile.

Se invece l’abuso configura un reato penale, l’articolo 45 del Testo Unico sull’Edilizia prevede sanzioni più gravi:

  • ammenda fino a 10.329 euro, per inosservanza delle norme, delle prescrizioni e delle modalità esecutive previste dalla legge;
  • arresto fino a due anni e ammenda da 5.164 a 51.645 euro se i lavori sono stati eseguiti in totale difformità o assenza dei permessi, oppure in violazione all’ordine di sospensione dei lavori;
  • arresto fino a due anni e ammenda da 15.493 a 51.646 euro in caso di lottizzazione abusiva di terreni a scopo edilizio;
  • arresto fino a due anni e ammenda da 15.493 a 51.645 euro per interventi edilizi in zone sottoposte a vincolo storico, artistico, archeologico, paesistico, ambientale in totale difformità o assenza di permesso.

Il giudice, inoltre, può anche ordinare la confisca dei terreni abusivamente lottizzati o delle opere abusivamente costruite, consegnandone la proprietà al comune di pertinenza.

Abuso edilizio ereditato

Potrebbe capitare di ricevere in eredità un immobile con abusi edilizi. Per legge, gli eredi non possono essere ritenuti responsabili dell’abuso, né vedersi trasferire le relative sanzioni amministrative.

Però non possono neanche vendere o dividersi tra loro l’immobile finché è abusivo. Cosa fare allora? 

Una sentenza della Cassazione ha chiarito che per rendere di nuovo l’immobile commerciabile le soluzioni sono due. 

La prima è sanare l’abuso edilizio, quando possibile. La seconda è eliminare l’abuso con demolizione e/o ripristino del regolare stato dell’immobile. Se invece sussiste un ordine di demolizione, anche gli eredi sono tenuti a rispettarlo.

Case all’asta con abusi edilizi

La legge italiana prevede che non si possano comprare o vendere immobili interessati da abusi edilizi. Ciò però non vale per le case all’asta, per cui l’eventuale presenza di un abuso edilizio deve, tuttavia, essere ben specificata nella perizia allegata all’avviso di vendita del tribunale.

La presenza dell’abuso edilizio non ostacolerà la richiesta di un eventuale mutuo. Il nuovo proprietario, però, avrà 120 giorni di tempo per sanare l’abuso.

Prescrizione dell’abuso edilizio

L’abuso edilizio è un reato che cade in prescrizione dopo 4 anni.Se però il responsabile viene portato in giudizio, il processo penale può andare in prescrizione se non viene emessa una sentenza entro 5 anni dall’inizio del procedimento. 

È importante però chiarire che la prescrizione riguarda solo la sanzione penale: se è stato emesso un ordine di demolizione, infatti, questo non cade in prescrizione, anche se nel frattempo l’immobile è stato venduto. 

Responsabile del reato, infatti, è chi commette l’abuso edilizio, ma anche il nuovo proprietario dell’immobile, pur se estraneo ai fatti, deve eseguire l’ordinanza di demolizione, se necessario.

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