Come calcolare il valore catastale di un immobile

Il valore catastale di un immobile, chiamato anche valore fiscale, è un dato fondamentale utilizzato a fini tributari per calcolare alcune imposte che il cittadino è tenuto a versare allo Stato a livello immobiliare.

In questa guida illustreremo cos’è e come si calcola il valore catastale di un immobile.

Cos’è il valore catastale di un immobile

Il valore catastale di un immobile consiste nella base imponibile sulla quale vanno applicate le aliquote per le tasse relative agli immobili.

Quando si parla di valore catastale di un immobile è necessario introdurre il concetto di rendita catastale, valore attribuito dall’Agenzia delle Entrateagli immobili che generano un reddito.

Questo dato, indispensabile per calcolare il valore catastale, viene calcolato prendendo in considerazione due parametri quali le dimensioni dell’immobile (in termini di vani e di volumetria) e la tariffa d’estimo, un valore numerico definito da ogni comune che varia a seconda della destinazione d’uso dell’immobile nonché della zona in cui esso è sito.

La rendita catastale è utilizzata anche per calcolare l’importo dell’IMU.

Come calcolare il valore catastale di un immobile

Per calcolare il valore catastale di un immobile bisogna moltiplicare il valore della rendita catastale rivalutata del 5% per alcuni coefficienti che variano a seconda della categoria catastale cui un dato immobile appartiene; in alternativa, si può moltiplicare il valore puro della rendita catastale per il relativo coefficiente di appartenenza rivalutato del 5%. In ogni caso il risultato ottenuto sarà il medesimo.

Di seguito un elenco delle categorie catastali e dei relativi coefficienti già rivalutati del 5%:

• fabbricati abitativi adibiti a prima casa: 115,5
• fabbricati appartenenti alle categorie catastali A: 126 (esclusa A10)
• fabbricati appartenenti alla categoria catastale A10: 63
• fabbricati appartenenti alle categorie catastali B: 176,4
• fabbricati appartenenti alle categorie catastali C: 126 (esclusa C1)
• fabbricati appartenenti alla categoria catastale C1: 42,84
• fabbricati appartenenti alle categorie catastali D: 63
• fabbricati appartenenti alle categorie catastali E: 42,84
• terreni agricoli: 112,5 (da moltiplicare al reddito dominicale, componente reddituale che si riferisce alla proprietà dei beni e non all’effettivo esercizio dell'attività agricola)

Facendo un esempio concreto, se si vuole calcolare il valore catastale di una prima casa che ha una rendita di 700€ bisognerà moltiplicare tale valore per il coefficiente già rivalutato pari a 115,5: il risultato ottenuto sarà 80.850€, importo che corrisponde alla base imponibile per il calcolo dell’imposta di successione, di registro, ipotecaria, catastale e di donazione.

Questi calcoli consentono di utilizzare una base imponibile differente da quella dichiarata nell’atto di vendita: difatti, per calcolare l’imposta di registro si dovrebbe utilizzare il valore corrente del bene ma la legge prevede che, in alcuni casi, si possa calcolarla sulla base del valore catastale.

Che cos’è il prezzo-valore?

Quando si parla di prezzo-valore si fa riferimento a quel dato che consente di calcolare la base imponibile sul valore catastale di un dato immobile il quale, di solito, è inferiore al prezzo di vendita.

Il sistema del prezzo valore può essere vantaggioso quando non si acquista usufruendo delle agevolazioni prima casa ed è applicabile solo se la compravendita ha come oggetto immobili ad uso abitativo con relative pertinenze e avviene tra persone fisiche (legge 266/2005 introdotta il 1° gennaio 2006).

Per usufruirne occorre fare esplicita richiesta al notaio mentre durante l’atto di vendita va comunque specificato l’intero prezzo; tuttavia, chi utilizza tale sistema potrà evitare successivi accertamenti da parte dell’Agenzia delle Entrate.

Come funziona? Facciamo un esempio pratico.

Se si acquista una seconda casa dal prezzo di 200.000€, con rendita catastale 1.000€, si prospettano due alternative:

• il primo caso - che tiene conto del prezzo come base imponibile - produrrebbe un’imposta di registro pari a 18.000€ (200.000€ x 9%); 
• il secondo - che tiene conto del sistema prezzo-valore - permette di ottenere una base imponibile pari alla rendita rivalutata di 126.000€ (1.000€ x 5% x 120) sulla quale calcolare l’imposta del 9% (11.340€). In questo caso il risparmio sull’imposta di registro sarebbe di oltre 6.600€!