Cartolarizzazione mutuo: cosa è e come funziona

L’erogazione di mutui ai propri clienti è una delle principali fonti di ricavi per la maggior parte delle banche. I prestiti, tuttavia, sono operazioni che richiedono molto tempo per dimostrarsi remunerative.

Per velocizzare questo processo e rendere più flessibili le proprie entrate, gli istituti bancari si servono di uno strumento particolare, la cartolarizzazione del mutuo: cos’è e come funziona?

Cos’è la cartolarizzazione del mutuo

La cartolarizzazione è un’operazione finanziaria che consiste nella vendita dei crediti da parte della banca ad una società terza, detta società veicolo o SPV (Special Purpose Vehicle). 

La banca può cedere in questo modo anche i crediti relativi a un mutuo, monetizzando quindi il contratto di finanziamento prima della sua scadenza. 

Come funziona

Dopo aver verificato i crediti ceduti dall’istituto bancario, la società veicolo diventa la titolare effettiva del contratto di finanziamento e può trarne profitto, incassando le rate del mutuo con relativi interessi.

In cambio, essa versa alla banca il corrispettivo economico ottenuto con l’emissione dei titoli obbligazionari che si riferiscono ai finanziamenti venduti.

Questo tipo di operazione è del tutto trasparente e consente alla banca di trasformare i suoi crediti in “carta”.

Chi può fare cartolarizzazione?

La cartolarizzazione è quindi un’operazione che possono fare gli istituti di credito, non i mutuatari, che di fatto continueranno a pagare le rate del mutuo alla banca con cui hanno stipulato il finanziamento. 

Perché le banche cartolarizzano i mutui?

Per le banche la cartolarizzazione è un’opzione molto conveniente, perché consente loro di incassare rapidamente quanto pattuito, mettendosi al riparo da eventuali rischi. In particolare, viene eliminato il rischio di insolvenza da parte del mutuatario, un’eventualità negativa per l’istituto di credito, che incombe soprattutto sui prestiti di lunga durata, pari a venti o trent’anni. 

Come funziona una cartolarizzazione?

Come funziona quindi la cartolarizzazione del mutuo? Ci sono rischi o cambiamenti per il mutuatario? 

Fortunatamente un finanziamento sottoposto a tale operazione non viene modificato in alcun modo. I termini e le condizioni del contratto stipulato in origine tra l’istituto bancario e il mutuatario restano identiche. 

Se il mutuo viene cartolarizzato, il cliente di solito viene informato dell’operazione con una comunicazione scritta via posta e poi continuerà ad interfacciarsi con la banca d’origine per il pagamento delle rate, che verranno poi girate alla società veicolo. 

Surroga e rinegoziazione: cosa succede in caso di cartolarizzazione?

Va anche detto, però, che la situazione potrebbe diventare più limitante per quanto riguarda le richieste di surroga o rinegoziazione da parte del mutuatario.
Entrambe le operazioni restano infatti fattibili, come garantito dalla convenzione firmata da ABI e il Consiglio del Notariato nel 2007, ma bisogna mettere in conto un notevole allungamento dei tempi nella maggior parte dei casi. 

Nel caso della surroga il trasferimento del proprio mutuo ad un’altra banca resta possibile, ma necessita di una serie di processi aggiuntivi per trasferire anche il contratto di cartolarizzazione.
Per quanto riguarda la rinegoziazione dei termini del mutuo con la propria banca, invece, la richiesta viene valutata non solo dall’istituto bancario, ma anche dalla società titolare del credito.