La rinegoziazione del mutuo

NOTA: Le considerazioni sulla rinegoziazione voluta dalla Legge Tremonti (Convenzione ABI/MEF) si trovano nella seconda parte della pagina.

Sostituzione e rinegoziazione del mutuo vengono spesso confuse tra loro. La differenza invece non è trascurabile, soprattutto per la diversa flessibilità, ma anche per i consistenti risvolti economici collegati.

Chiariamo subito che per "sostituzione" si intende l'estinzione del vecchio debito mediante l'erogazione di un nuovo finanziamento: si chiude un contratto e se ne stipula un altro.

Perciò i contraenti possono restare gli stessi o anche mutare, l'importo può aumentare e perfino il finanziatore può cambiare, essendo consentito ricorrere ad una banca diversa.

Con "rinegoziazione" del mutuo invece ci si riferisce solo alla modifica di alcune clausole contrattuali, per esempio la durata residuale del rimborso o il tipo di tasso applicato.

Questo vuol dire che la rinegoziazione può avvenire esclusivamente tra gli stessi contraenti, cioè che banca e mutuatari non possono cambiare. In effetti si tratta semplicemente della modifica alle condizioni di un contratto che continuerà a sussistere.

La rinegoziazione può essere condotta con un semplice scambio di corrispondenza tra banca e cliente, e non richiede la presenza del notaio. Che il tutto debba avvenire senza costi e atti notarili è perfino garantito dalla Legge 244 del 24 dicembre 2007 secondo cui "resta salva la possibilità del creditore originario e del debitore di pattuire la variazione, senza spese, delle condizioni del contratto di mutuo in essere, mediante scrittura privata anche non autenticata."

Da un punto di vista fiscale i benefici preesistenti verranno tutti mantenuti.

Va soltanto precisato che la modifica delle condizioni contrattuali non può essere imposta a nessuna delle parti. Pertanto la rinegoziazione risulta possibile solo quando banca e debitore sono concordi sulle variazioni da apportare.

NOTA: fanno eccezione gli aspetti che la Legge impone di variare. E' il caso per esempio della modifica alla penale di estinzione anticipata, che deve essere ricondotta per rinegoziazione entro precisi limiti. In questi casi la banca non può opporsi alla ridefinizione della relativa clausola.

SUGGERIMENTO: se la propria banca rifiuta la rinegoziazione è possibile rivolgersi ad un altro istituto sfruttando la portabilità del mutuo. Anche in tal caso si eviteranno tutte le spese, potendosi comunque apportare tutte le variazioni consentite dalla rinegoziazione. E aprendosi a molti istituti potrebbe diventare anche più facile negoziare condizioni migliori.

La rinegoziazione della convenzione ABI/MEF (Legge Tremonti)

La Convenzione tra l'Associazione Bancaria Italiana (ABI) e il Ministero dell'Economia e delle Finanze, introdotta dal Decreto Legge 93/2008, ha stabilito che le banche ad essa aderenti si rendano inopponibilmente disponibili a rinegoziare i mutui a tasso variabile stipulati prima del 29 maggio 2008 e destinati all'acquisto, costruzione e ristrutturazione della prima casa.

L'obiettivo è quello di riportare stabilmente la rata pagata dalle famiglie sui livelli precedenti agli aumenti dei tassi, senza che però ciò comporti un costo per lo Stato né un danno per le banche.

La modalità di rinegoziazione è predefinita e implica:

1. l'allungamento della durata residua dei mutui in essere fino al punto in cui la rata si riduce sui livelli definiti dalla Convenzione;

2. l'applicazione della formula di rimborso a rata fissa e durata variabile (il tasso resta variabile).

La prima osservazione è ovvia per tutti: aumentando la durata del rimborso la rata si abbassa. Naturalmente ciò comporta una spesa complessiva più elevata.

La seconda considerazione, meno intuitiva, è che gli interessi continuano ad essere calcolati a tasso variabile e con i medesimi criteri precedenti, ma il loro effetto viene registrato dalla durata e non più dalla rata, che risulta convenuta in misura fissa.

Utilizzando tale nuova logica se i tassi si alzassero ancora la durata continuerebbe ad allungarsi, incrementando ulteriormente la spesa. Al contrario, con il verificarsi di una flessione dei tassi la durata comincerebbe a ridursi, contenendo di conseguenza il costo degli interessi.

Matematicamente tutto ciò avviene appoggiandosi al cosiddetto "Conto di Finanziamento Accessorio".

Funziona così: ogni mese viene calcolata la rata che dovresti pagare normalmente (rinunciando alla rinegoziazione). Da tale rata, il cui ammontare dipende dal tasso del momento, si sottrae l'importo della rata fissa convenuta (quella che verserai accettando la rinegoziazione).

La differenza non pagata viene addebitata sul conto accessorio e lì comincia a produrre anch'essa interessi debitori al tasso del mutuo (o al tasso calcolato con il criterio IRS 10 anni + 0,50% se inferiore).

Qualora in futuro la rata "normale" dovesse risultare inferiore alla rata fissa, la differenza pagata in più verrà accreditata sul Conto Accessorio.

Se scegli la rinegoziazione proposta dovrai dunque continuare a pagare la tua rata fissa ad oltranza finché avrai rimborsato il debito del mutuo originario e tutte le somme addebitate sul Conto Accessorio con gli interessi da esse prodotti; salvo che esso risultasse a credito, provocando in quel caso la riduzione della durata del mutuo ridefinita dopo la rinegoziazione.

Eventuali rate arretrate verrebbero addebitate anch'esse sul Conto Accessorio, allungando ulteriormente la durata globale del rimborso e comportando nuovi interessi.

La rinegoziazione avrà effetto dalla prima rata in scadenza nel 2009 in poi.

SUGGERIMENTO: la rinegoziazione così impostata appare piuttosto rigida e soprattutto non determina alcun beneficio sul fronte delle condizioni di tasso applicate.
Ricorrere alla portabilità appare perciò ben più interessante. In primo luogo per la sua maggiore flessibilità: si può decidere per esempio di passare al tasso fisso, come anche stabilire una durata residua più gradita di quella proposta in base alla normativa.
Inoltre, contemplando le proposte di molte banche sarà facile individuare condizioni più favorevoli di quelle in corso, realizzando comunque l'operazione senza sostenere spese come previsto dalla Legge in merito alla surrogazione (portabilità).

Anche se economicamente svantaggiosa, la rinegoziazione da decreto va comunque giudicata in chiave assolutamente positiva.

Essa consente alle famiglie che non dispongono di libero accesso al credito, magari in seguito a mutate condizioni reddituali o a causa di segnalazioni negative dovute a rate impagate, di disporre di un'alternativa destinata a ridurre il peso di una situazione insostenibile.

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