Cedolare secca sugli affitti: cosa è e quando si applica

La cedolare secca è un regime facoltativo che può essere applicato in sostituzione all’IRPEF nel momento della stipula di un contratto di locazione abitativo.

Vediamo nel dettaglio di cosa si tratta e in quali casi è conveniente applicarla.

Cos’è la cedolare secca e chi può usufruirne

Con l’espressione “cedolare secca” si fa riferimento ad un regime fiscale facoltativo che il locatore può scegliere di applicare a un contratto di locazione esclusivamente a uso abitativo di qualsiasi tipo se all’interno del contratto non sono previste persone giuridiche ma solo fisiche.

I vantaggi che derivano dall’applicazione della cedolare secca riguardano l’esenzione dal pagamento dell’imposta di registro e dell’imposta di bollo le quali vanno solitamente corrisposte per registrare, risolvere e prorogare i contratti di locazione. 

Ad ogni modo, la cedolare secca non va a sostituire l’imposta di registro per la cessione o il subentro del contratto di locazione.

Dall’altra parte, con la scelta della cedolare secca si rinuncia automaticamente al diritto di chiedere, per tutta la durata della sua applicazione, l’aggiornamento del canone di locazione anche se previsto da contratto.

Nel caso di affitti pluriennali, la cedolare secca può essere applicata negli anni successivi alla stipula del contratto: tuttavia, nell’eventualità in cui non venga esercitata all’inizio del contratto la registrazione dello stesso seguirà le regole ordinarie per cui le imposte di registro e quelle di bollo saranno dovute e non sarà possibile richiederne il rimborso.

Chi può scegliere la cedolare secca

Chi può optare per questo regime fiscale? Le persone fisiche che non locano l’immobile nell’esercizio di attività di impresa o di arti e professioni e che sono titolari del diritto di proprietà o del diritto di godimento (ad esempio usufrutto).

Inoltre, la cedolare secca al 21% può essere scelta anche da chi si avvale del regime della locazione breve, un particolare tipo di contratto di locazione siglato da persone fisiche che ha durata non superiore ai 30 giorni e che riguarda un immobile a uso abitativo.

Per quanti e quali immobili si può applicare

A partire dal 2021 l’applicazione della cedolare secca sulle locazioni brevi è riservata solo a coloro che applicano questa modalità ad un massimo di quattro appartamenti in quanto un numero superiore porta a considerare l’attività come svolta a livello imprenditoriale.

Inoltre, gli immobili che possono beneficiare della cedolare secca sono quelli appartenenti alle categorie catastali comprese tra A/1 e a A/11 (a esclusione dell’A/10) che siano adibiti ad abitazione.

In caso l’immobile sia cointestato l’opzione dovrà essere esercitata da entrambi i locatori: se questo non accade, i contitolari dovranno versare l’imposta di registro calcolata sulla parte del canone di locazione loro imputabile stabilita in base alle quote possedute.

L’imposta di bollo sul contratto di locazione va comunque corrisposta mentre quella di registro deve essere pagata per l’intero importo stabilito nei casi in cui la norma stabilisca l’ammontare minimo dell’imposta dovuta.

La cedolare secca può essere applicata anche per i contratti di locazione di tipo strumentale - utilizzati solo per l'esercizio dell'attività o della professione del proprietario della struttura - stipulati nel 2019: difatti, solo per l’anno citato i locali commerciali dovevano appartenere alla categoria catastale C/1 e avere una superficie fino a 600 mq (a esclusione delle pertinenze). Di conseguenza, chi in quell’anno scelse la cedolare secca per quella tipologia di immobili potrà usufruire dell’aliquota applicabile, pari al 21%, fino al termine del contratto stesso.

Quanto dura l’opzione?

Nel momento in cui il locatore si avvale della cedolare secca e la applica al contratto in essere egli potrà scegliere di farla durare per tutto il contratto: egli ha comunque la possibilità di revocare l’opzione in ciascuna annualità successiva a quella in cui è stata esercitata. Allo stesso modo sarà possibile applicarla nuovamente in seguito alla sua revoca.

Quest’ultima, da effettuarsi entro 30 giorni dalla scadenza dell'annualità precedente, comporta il versamento dell’imposta di registro per l’annualità successiva alla revoca.

Nel caso in cui, invece, si voglia prorogare il contratto sarà necessario confermare la cedolare secca insieme alla comunicazione della proroga: tale conferma dovrà pervenire entro il termine previsto per il pagamento dell’imposta di registro ovvero entro 30 giorni dalla scadenza del contratto o di una precedente proroga.

Nel caso in cui, invece, il contratto venga risolto, l’imposta di registro non sarà dovuta se tutti i locatori hanno optato per la cedolare secca; sarà comunque richiesta la comunicazione della risoluzione anticipata.

Quanto si paga

Dal punto di vista dei costi, l’imposta sostitutiva viene calcolata applicando:

• un’aliquota al 21% per i contratti di locazione a canone libero;
• un’aliquota al 10% per i contratti di locazione a canone concordato.

Quest’ultima aliquota può essere applicata dai comuni che hanno carenza di immobili a uso abitativo e in tutti quei comuni ad alta densità abitativa identificati dal CIPE (Comitato Interministeriale per la Programmazione Economica).

In entrambi i casi le aliquote vengono applicate sul 100% del canone percepito dal locatore.

Effetti della cedolare secca sul reddito

La scelta della cedolare secca comporta delle conseguenze sul reddito da parte di chi decide di esercitarla: quando si sceglie di applicarla, non è possibile far valere rispettivamente detrazioni e oneri deducibili né sulla cedolare stessa né sul reddito ad essa assoggettato, il quale va escluso dal reddito complessivo.

Di conseguenza, se si vogliono riconoscere e determinare benefici o detrazioni di qualsiasi natura che siano collegati al possesso dei requisiti reddituali è necessario che il reddito assoggettato alla cedolare secca venga compreso nel reddito.