Mutui commerciali: cosa sono e come funzionano

L’apertura di un’attività commerciale o di una piccola attività imprenditoriale è una decisione importante, che può portare ad una nuova fase della propria vita ed ha diversi aspetti in comune con quella di comprare casa. Alcune fasi sono infatti del tutto simili, dalla ricerca di un immobile tramite agenzia immobiliare a quella di un finanziamento specifico, in questo caso il mutuo commerciale.

Per saperne di più è possibile recarsi in banca o navigare su Internet, visionando le varie offerte di mutui online ed individuando quella più adatta alle proprie esigenze. Vediamo quali sono le principali caratteristiche da valutare.

Cosa si intende per mutui commerciali

Quando si parla di mutui occorre fare una distinzione tra quelli destinati all’acquisto, alla ristrutturazione o alla costruzione di un immobile residenziale e quelli rivolti ad esigenze commerciali.

Nel primo caso si tratta di finanziamenti che soddisfano un’esigenza abitativa e grazie ai quali una persona può realizzare il sogno della prima o anche della seconda casa. Il mutuo commerciale, invece, risponde ad un’esigenzaimprenditoriale, dando al richiedente la possibilità di acquistare, costruire o ristrutturare un immobile affinché possa sviluppare la propria attività commerciale.

Mutui per attività commerciali: tipologie

Il mutuo commerciale viene concesso alle persone fisiche (imprenditori e partite Iva) e alle aziende può assumere forme diverse, che differiscono fra loro per durata e garanzie richieste, a seconda della finalità. 

In particolare, il mutuo commerciale ipotecario, simile a quello tipicamente richiesto per l’acquisto della casa, consente di comprare, ristrutturare o costruire un immobile da adibire ad attività commerciale. Rispetto al mutuo abitativo questo tipo di mutuo per attività commerciale si caratterizza per una durata minore (non oltre i 20 anni), con conseguente piano di ammortamento più breve, un importo massimo finanziabile inferiore (Loan to Value compreso tra il 50 e il 70%, mentre per la casa si arriva spesso all’80% e a volte anche al 100%) e rate solitamente semestrali, spesso a tasso fisso. 

E’ interessante notare che il mutuo commerciale ipotecario prevede uno spread, ovvero quella parte del tasso di interesse che funge da remunerazione della banca per il prestito concesso, maggiore rispetto alle altre tipologie di mutui.

Tuttavia, è possibile ottenere delle condizioni di finanziamento vantaggiose grazie alle agevolazioni offerte da enti, associazioni ed organizzazioni di imprese. Questi accordi coinvolgono gli istituti di credito, spesso con il consenso degli enti territoriali (ad esempio le Regioni), e sono in genere soggetti ad una condizione obbligatoria per la loro concessione: l’attività economica deve essere esercitata all’interno della regione di appartenenza o comunque di un’area geografica precisa.

Il mutuo commerciale può anche essere di tipo chirografario ed essere così destinato principalmente all’acquisto di beni strumentali per l’attività commerciale, come macchinari ed attrezzature funzionali alla produzione. A differenza del mutuo ipotecario, questo tipo di finanziamento prevede il solo utilizzo di garanzie personali anziché un’ipoteca.

Il piano di ammortamento in questo caso ha una durata massima di 60 mesi e l’importo richiedibile è modesto rispetto al mutuo ipotecario. 

Mutuo locale commerciale: documenti

Come per la casa, il mutuo per acquisto locale commerciale è soggetto alla richiesta di tutta una serie di documenti ai fini della concessione del finanziamento. Innanzitutto il mutuatario deve presentare tutte le informazioni catastali relative all’immobile nel quale costituirà l’attività commerciale.

A seguire, le informazioni reddituali:

• dichiarazione dei redditi, per verificare la situazione economica personale del richiedente;
• documenti attestanti la presenza di eventuali altri prestiti accesi presso altre banche o finanziarie:
• contratto di affitto o certificato di proprietà della casa di residenza.

A queste fondamentali informazioni si devono aggiungere quelle relative alla situazione lavorativa, con riferimento alla tipologia di contratto di lavoro a tempo indeterminato o determinato (in questo caso la durata del prestito non può essere inferiore alla durata del contratto). 

Oltre alle classiche garanzie reddituali e all’iscrizione dell’ipoteca sull’immobile, spesso nel caso dei mutui commerciali possono essere richieste fideiussioni patrimoniali aggiuntive.

Mutuo locale commerciale: ammortamenti, tassi di interesse e rate

Il mutuo per attività commerciali di tipo ipotecario, come anticipato, ha un piano di ammortamento che non mostra differenze rispetto a quello di tipo residenziale, eccetto per il valore dello spread, solitamente più elevato, e della durata, più breve. Per quanto riguarda i tassi di interesse, le tipiche opzioni tra le quali scegliere sono il tasso fisso e il tasso variabile.

Optando per il fisso, il mutuatario può beneficiare della rata costante, potendo così programmare al meglio le spese senza incorrere in un possibile aumento dei costi. In questo caso, però, non può conseguire i possibili vantaggi derivanti dalle oscillazioni del mercato.

Invece, il tasso variabile permette di usufruire di un possibile abbassamento della rata per effetto del cambiamento dei tassi di riferimento (Bce e Euribor), ma può anche portare ad un aumento della rata.

Infine, per quanto riguarda la frequenza di pagamento delle rate si può scegliere tra mensile, trimestrale o semestrale, con quest’ultima opzione che rappresenta la scelta più praticata.

Mutuo per acquisto locale commerciale: limiti e obblighi

I mutui immobili commerciali si contraddistinguono per un limite importante: la destinazione d’uso. Infatti, il mutuatario che sottoscrive un contratto di mutuo commerciale è obbligato a non modificare la destinazione d’uso dell’immobile.

Che cosa significa? Vuol dire che colui che richiede il mutuo non può cambiare la funzione che è stata stabilita per quel dato immobile. Ad esempio, se per l’edificio è stata prevista una finalità commerciale, come ad esempio l’esercizio di un’attività di vendita al dettaglio, essa non può essere trasformata in una finalità residenziale.

Quindi, è bene ricordarsi di questa condizione quando si accende il mutuo commerciale, poiché nel caso in cui si violasse questa disposizione il richiedente potrebbe ricevere dalla banca la richiesta di restituzione della somma prestata, alla quale si aggiungerebbe una penale.

Inoltre, un altro limite da rispettare è quello di non vendere o cedere l’immobile per la durata prestabilita in sede di rogito notarile.

Il leasing immobiliare e il mutuo liquidità

Quali sono le alternative ai mutui per attività commerciali?

Principalmente due:

• leasing immobiliare;
• prestito finalizzato al rilevamento di un’attività commerciale.

Il leasing immobiliare si presenta come un contratto di locazione, attraverso il quale una persona - nel caso specifico una Partita Iva - paga un canone (mensile) alla banca, che compra il locale destinato all’attività commerciale. L’affittuario ne diventerà proprietario una volta pagati tutti i canoni previsti oppure potrà anticipare questo momento saldando la differenza tra i canoni versati e la cifra di vendita concordata all’inizio.

Il leasing ha una durata massima di 20 anni, simile dunque a quella dei mutui immobili commerciali, tuttavia si differenzia per i seguenti aspetti:

• il canone mensile da pagare ha un importo maggiore rispetto a quello del mutuo;
• il tasso di interesse del leasing è superiore a quello del mutuo;
• con il leasing l’affittuario diviene proprietario soltanto alla fine del contratto. mentre con il mutuo la proprietà si acquista subito.

Nonostante queste differenze, il leasing resta un’opzione che può essere presa in considerazione se si intende acquistare un negozio.

Anche il prestito per rilevare un’attività economica esistente si pone come alternativa al mutuo commerciale. Nello specifico, il beneficiario di questo finanziamento deve presentare una documentazione in parte differente rispetto al mutuo, che comprende le informazioni relative al bilancio aziendale relativo agli ultimi due anni, il compromesso (preliminare di vendita), i dati relativi agli incassi medi delle ultime due annualità e, infine, la dichiarazione dei redditi del proprietario precedente.

La richiesta di queste informazioni, diverse rispetto al mutuo per attività commerciali, dipende dalla particolarità della situazione. Infatti in questo caso non si intende avviare una nuova attività, ma rilevare un esercizio commerciale già esistente,il cui andamento futuro potrebbe essere diverso rispetto a quello passato. Questo prestito di solito viene comunque concesso per cifre minori rispetto al mutuo.

Infine, un’ulteriore possibilità per chi vuole avviare un’attività commerciale può essere il mutuo liquidità: per esempio, se si dispone già di un immobile per avviare la propria attività, ma si ha bisogno di un prestito consistente per sostenere altre spese, magari impreviste, si può chiedere questo tipo di finanziamento, che non richiede di dichiarare una finalità specifica di utilizzo del denaro.

Le soluzioni, insomma, sono numerose: la scelta finale dipende sempre dal soggetto, dalla sua capacità economica e dalle sue esigenze.