Leasing immobiliare e mutuo: cosa sono e differenze

Il mutuo ipotecario non è l'unica strada percorribile quando si ha bisogno di un finanziamento per l'acquisto di un immobile. Esistono altre opzioni, tra cui il leasing immobiliare: una soluzione che può essere molto vantaggiosa, ma che presenta alcune caratteristiche da valutare con attenzione. 

In sostanza si tratta dello stesso tipo di finanziamento che viene di solito utilizzato per beni strumentali, come automobili o macchine industriali, che può essere sfruttato anche per gli immobili. Vediamo allora come funziona il leasing immobiliare e quali sono i vantaggi e gli svantaggi. 

Leasing immobiliare: cos'è e come funziona

Il leasing immobiliare è un contratto di locazione con una durata ben precisa, che consente a una famiglia o a un’azienda di utilizzare un immobile, versando un canone periodico, solitamente mensile, ed eventualmente di riscattarlo a conclusione del periodo stabilito. 

In questo caso è la banca a comprare l’immobile per conto del cliente, il quale si impegna quindi a pagare il canone all’istituto di credito. 

La cifra per il riscatto finale viene definita in sede di stipula del contratto. Trascorso il tempo pattuito, chi gode dell'immobile potrà decidere se restituirlo o diventarne proprietario: nel primo caso il bene tornerà nelle disponibilità della banca, nel secondo caso il titolare del contratto di leasing dovrà versare la differenza tra quanto già pagato e il valore del bene, per acquisirne in questo modo la proprietà intera. 

Oltre a queste due opzioni, una terza strada possibile è quella di chiedere un prolungamento del contratto. 

Rispetto all'affitto tradizionale, le parti coinvolte dal contratto di leasing immobiliare sono la banca, proprietaria dell’immobile, e il richiedente. 

Tra i documenti necessari per la presentazione della domanda, a seconda che si tratti di un singolo o di un’azienda, ci sono: codice fiscale e/o partita iva, bilanci o dichiarazione dei redditi degli ultimi anni, eventuali fideiussioni bancarie, garanzie, cauzioni, impegni di acquisto, certificato di vigenza (che accerta che non vi siano in corso procedure concorsuali di qualsiasi genere).

Quanto dura un leasing immobiliare

Il leasing immobiliare ha una durata minima di 8 anni e una durata massima di 20 anni. Dopo un certo numero di anni, è prevista la possibilità di sciogliere l’accordo, rinunciando all’acquisto dell’immobile. 

Differenze tra leasing immobiliare e mutuo

Come si intuisce da quanto fin qui esposto, ci sono parecchie differenze tra leasing immobiliare e mutuo. Innanzitutto la proprietà dell’immobile, che nel caso del leasing appartiene alla banca fino al momento del riscatto, mentre nel caso del mutuo appartiene fin dall’inizio al mutuatario. Il leasing immobiliare non comporta l’iscrizione di un’ipoteca e le spese notarili sono da versare solo in fase di riscatto. 

Inoltre con il leasing è possibile richiedere il finanziamento per il 100% del valore dell’immobile, mentre con il mutuo tale percentuale si può ottenere solo a determinate condizioni. 

E’ anche vero che la durata del leasing è inferiore rispetto a quella del mutuo, quindi ciò comporta il pagamento di rate mensili più alte. Il leasing è anche molto flessibile: è possibile definire ogni aspetto del contratto, dalla sua durata, al valore del canone, fino ad altri aspetti di garanzia ed interessi. 

Si può scegliere tra tasso fisso o variabile, tenendo conto però che si tratta di tassi più elevati rispetto a quelli dei mutui. 

Con il leasing, infine, non bisogna inserire la rendita immobiliare nella dichiarazione dei redditi. I canoni versati sono invece detraibili, anche se in proporzione e con modalità diverse per aziende, lavoratori autonomi o privati.

Leasing immobiliare prima casa

Il leasing immobiliare prima casa rappresenta una valida alternativa al mutuo prima casa, che presenta condizioni più restrittive, come la necessità di un’approfondita verifica dei redditi dell’aspirante mutuatario, la richiesta di iscrivere un’ipoteca sulla casa e la possibile domanda di ulteriori forme di garanzia, come pegno e fideiussione. 

Con il leasing non è necessario avere un contratto di lavoro a tempo indeterminato e il procedimento per ottenere il finanziamento è decisamente più veloce e snello rispetto al mutuo. Come anticipato, però,

Tre sono le condizioni necessarie per ottenere un leasing immobiliare prima casa: il richiedente deve avere un reddito complessivo inferiore a 55.000€, non deve possedere già un immobile adibito ad abitazione principale e l’immobile oggetto del finanziamento non deve rientrare nelle categorie catastali A/1, A/8, A/9.

Leasing immobiliare "costruendo"

Nel caso di “leasing immobiliare costruendo” la finalità del contratto non è l'acquisizione della disponibilità di un bene per un determinato periodo di tempo, avvalendosi del finanziamento da parte di una società finanziaria, ma la realizzazione dell’opera a carico della stessa società finanziaria.

I destinatari possono essere società, professionisti, partite Iva e anche la pubblica amministrazione, mentre i beni finanziabili sono immobili in costruzione oppure ancora da costruire (costruendi) legati all'attività d'impresa, ad esempio stabilimenti, opifici, capannoni, uffici, studi privati, negozi, magazzini, depositi, laboratori, ospedali, centri sportivi, fabbricati agricoli ed altri edifici rientranti nelle categorie catastali A10, B, C, D. 

Nel caso della pubblica amministrazione il leasing immobiliare in costruendo è una forma di finanziamento privato delle opere pubbliche, disciplinato dalla legge finanziaria 2007 e recepito dal codice degli appalti pubblici (Decreto legislativo n. 163/06, articolo 160-bis). 

Consente la realizzazione di opere per le quali un soggetto finanziario anticipa all'appaltatore (impresa costruttrice) i fondi per eseguire l'opera pubblica e, successivamente, ottiene dal soggetto appaltante (la Pubblica Amministrazione) il corrispettivo dei canoni periodici. 

In sostanza la funzione del contratto ha come obiettivo la realizzazione di un'opera pubblica da destinare al servizio della collettività.

Vantaggi e svantaggi del leasing immobiliare

In conclusione, quando conviene un leasing immobiliare? Come anticipato facendo il confronto con il mutuo casa, il leasing immobiliare offre diversi vantaggi: l’acquisto dell’immobile avrà un prezzo inferiore, avendo già pagato una quota attraverso i canoni di locazione, che sono tra l’altro deducibili. 

Non ci sono spese di istruttoria né di perizia a carico del cliente e non c’è nemmeno necessità di iscrizione ipotecaria. La spesa del notaio invece va sostenuta, ma in un secondo momento, ovvero quando si decide di riscattare il bene. 

L’immobile in leasing non può essere sequestrato o pignorato, perché non appartiene al titolare del contratto di leasing fino al suo riscatto e, per lo stesso motivo, non è necessario inserire il bene immobiliare in dichiarazione dei redditi finché non se ne diventa proprietari. 

Ci sono però anche degli svantaggi: in particolare i canoni del leasing immobiliare possono essere molto elevati rispetto all’affitto tradizionale e al classico mutuo, quindi bisogna calcolare bene la sostenibilità del pagamento mensile per non rischiare di ritrovarsi a fare sacrifici importanti nella vita quotidiana. 

Non essendo di proprietà, l’immobile in leasing non può essere venduto e non può essere dato in affitto dalla persona titolare del contratto.

Infine, come abbiamo visto, negli ultimi anni si è sviluppata la formula del leasing immobiliare senza anticipo, ma potrebbe al contrario essere richiesto il versamento di un anticipo consistente, fino al 30% del valore dell’immobile, rendendo quindi necessaria la disponibilità di una certa liquidità. 

D’altra parte è anche vero che maggiore è l’anticipo versato, minori saranno il tasso d’interesse e l’importo dei canoni mensili, nonché il valore finale da versare per il riscatto dell’immobile.