Mutuo Integrativo: come funziona, requisiti e quando conviene

Quando si ha già mutuo in corso, può capitare di avere bisogno di ulteriore liquidità, magari per un intervento di manutenzione dell’immobile non programmato, per lavori di ristrutturazione inizialmente rimandati, per l’acquisto di una seconda casa o per eventuali spese imprevedibili non legate all’abitazione, come un problema di salute, un incidente o la perdita del posto di lavoro. In tutti questi casi si può valutare un mutuo integrativo: a cosa serve e come funziona?

Cos’è il mutuo integrativo

Il mutuo integrativo, detto anche secondo mutuo o mutuo secondario, è il finanziamento aggiuntivo che un istituto di credito concede quando c’è un mutuo casa già acceso, con un’ipoteca già iscritta. Come suggerisce il nome stesso, quindi, la nuova somma va ad integrare il prestito originario. 

Come funziona

Quando si accende un mutuo integrativo, si iscrive una nuova ipoteca sull’immobile già ipotecato in precedenza per il primo mutuo. 

Si parla in questo caso di ipoteca di secondo grado: essa offre una garanzia minore all’istituto di credito, perché l'ipoteca di primo grado, quella già iscritta sulla casa, dà al creditore una priorità sul ricavato in caso di eventuale vendita futura. 

Trattandosi quindi di un investimento meno garantito, le banche non sempre sono disposte ad integrare un mutuo esistente: i criteri di selezione del futuro mutuatario sono quindi ancora più stringenti rispetto a quelli previsti per il mutuo prima casa, gli importi ottenibili sono inferiori e il margine di trattabilità è limitato.

Fatte queste considerazioni, gli esperti di Telemutuo, che sono sempre a disposizione per una consulenza gratuita, consigliano innanzitutto di fare richiesta di mutuo integrativo alla banca che sta erogando il primo mutuo, perché l’istituto di credito terrà in considerazione sia la parte di prestito già restituita sia l’affidabilità del cliente nel rimborsare le rate, se queste sono state pagate con regolarità.

Qual è l'importo massimo finanziabile? 

Per capire quale importo è possibile richiedere, bisogna considerare il valore dell'immobile e quello dell'ipoteca già iscritta. Il calcolo del mutuo integrativo è semplice, perché basta fare la differenza tra questi due valori: il risultato dell’operazione costituisce il valore massimo di ipoteca di secondo grado ancora iscrivibile sulla casa, da cui discende poi l'importo massimo del mutuo in base alla prassi della singola banca.

Facciamo un esempio

Se si è stipulato un mutuo prima casa da 100.000 euro con un’ipoteca da 150.000 euro (150%) per l’acquisto di un’abitazione che vale 250.000 euro, il valore massimo di ipoteca di secondo grado è 100.000 euro, che corrisponde alla differenza tra valore dell’immobile e valore dell’ipoteca.

A seconda della percentuale di ipoteca richiesta dalla singola banca, si capirà a quanto ammonta la somma erogabile. 

Per tutelarsi il più possibile, alcuni istituti di credito prevedendo un buon margine di garanzia tra il valore dell'immobile e il valore complessivo delle ipoteche iscritte, ovvero il mutuo integrativo potrebbe essere concesso per importi decisamente limitati.

Come richiedere un secondo mutuo

Ci sono due possibilità per avere un mutuo integrativo: rivolgersi alla banca con cui si è stipulato il mutuo principale oppure chiedere l'integrazione ad un'altra banca. La prima ipotesi, come abbiamo visto, è consigliabile, perché offre maggiori probabilità di risposta positiva e una somma massima ottenibile più alta. 

Nel caso ci si rivolgesse invece ad altri istituti di credito, bisognerà trasferire il vecchio mutuo presso la nuova banca, disposta all’integrazione.Per fare richiesta bisogna presentare alla filiale di riferimento tutta la documentazione necessaria, di tipo anagrafico, reddituale ed immobiliare, compresi tutti i documenti che riguardano il primo mutuo.

Vanno pagate le spese di iscrizione ipotecaria e le spese notarili, mentre non si può usufruire delle detrazioni fiscali per gli interessi passivi, come per il mutuo prima casa.

Mutuo integrativo per l’acquisto della seconda casa

Anche chi vuole comprare una seconda casa può richiedere liquidità aggiuntiva integrando il mutuo sulla prima casa: in questo modo potrà finanziare l'acquisto di una seconda abitazione, senza doverla ipotecare. 

Esistono però prodotti mutuo più adatti a questo tipo di operazione, come la sostituzione più acquisto. 

Quale scegliere allora? In generale, i consulenti di Telemutuo consigliano di percorrere la strada del mutuo integrativo per l’acquisto della seconda casa se il tasso di interesse del mutuo prima casa già presente è così basso da non rendere conveniente una sostituzione.

Quando conviene il mutuo integrativo? 

Ci sono vari aspetti da valutare prima di chiedere un mutuo integrativo. Innanzitutto, se da un lato si ha la possibilità di scegliere il tasso di interesse e la durata del nuovo finanziamento, individuando la soluzione più vantaggiosa in base alle condizioni del momento, sia personali che di mercato, dall’altro lato la banca prevede di solito uno spread maggiore, a causa del maggior rischio di insolvenza.

Accanto poi alle spese per l’accensione e alla mancata possibilità di detrarre gli interessi passivi, va considerato che, nel caso di futura vendita della casa, la presenza di un mutuo integrativo potrebbe rendere l’operazione più complessa e comportare spese formali più elevate.

D’altra parte, comunque, il costo di un mutuo ipotecario è molto competitivo rispetto a quello di un prestito classico. Oltre a pagare una quota di interessi anche tripla, in questo secondo caso di solito il rimborso non può essere esteso oltre i 6-7 anni, un limite temporale che fa alzare la rata mensile da pagare e quindi comporta un maggior peso economico per il bilancio familiare.

Alternative al mutuo integrativo per avere maggior liquidità

Se hai bisogno di liquidità aggiuntiva, esistono però anche altre strade oltre al mutuo integrativo e al prestito. Per esempio, con la surroga del mutuo è possibile trasferire gratuitamente il prestito in corso presso un'altra banca, approfittando di condizioni economiche più vantaggiose, ma mantenendo importo e durata del finanziamento.

Se si vogliono modificare questi ultimi due elementi, si può valutare la sostituzione del mutuo: in questo caso si estingue il vecchio finanziamento e se ne apre un altro in un’altra banca, dovendo però pagare i costi di accensione e la penale per l'estinzione anticipata alla banca precedente.

Infine, senza cambiare istituto di credito, è possibile chiedere alla propria banca la rinegoziazione delle condizioni contrattuali sottoscritte originariamente, modificando il piano di ammortamento, in modo da ottenere una rata mensile più leggera.

Per valutare le diverse ipotesi, e capire quale soluzione offra le condizioni economiche più vantaggiose per te, ricorda che i consulenti Telemutuo sono sempre a disposizione gratuitamente. Contattaci quando vuoi, senza impegno!