Terrazze a livello: cosa sono e competenze

La terrazza a livello è quello spazio calpestabile posto sulla sommità di un condominio, che ha funzione di copertura dell’edificio, ma non solo: chi dispone del suo utilizzo, poiché proprietario di un appartamento collocato sullo stesso piano (vedi il caso di un attico), può beneficiare di un’ulteriore area che accresce la godibilità della sua abitazione, dalla vista panoramica alla possibilità di organizzare cene all’aperto.

Chi si deve occupare delle spese e della manutenzione della terrazza a livello e quali sono le differenze con il lastrico solare?

Definizione di terrazza a livello

Quando si parla di terrazza a livello si intende la superficie pianeggiante situata all’ultimo piano del condominio. 

Può essere una struttura comune a tutto l’edificio oppure, come accade più  frequentemente, essere un’area a vantaggio del singolo appartamento posto allo stesso livello, di cui rappresenta una parte strutturale ed integrante.

Delimitato da balaustre, ringhiere o parapetti, il terrazzo a livello ha quindi una doppia funzione. Da un lato serve a coprire il condominio, anche solo parzialmente, agendo di fatto come un tetto che ripara le unità immobiliari sottostanti. 

Dall’altro rappresenta un’estensione dell’appartamento dal quale si può accedere a questo spazio: beneficiando di un diritto esclusivo, chi possiede l’abitazione, magari acquistata accendendo un mutuo, oppure chi la occupa in quanto locatario, ha così a disposizione un’ampia superficie supplementare che offre tutti i vantaggi di uno spazio all’aperto.

Differenze tra lastrico solare e terrazzo a livello

Il lastrico solare è sempre una superficie disposta sulla sommità di un edificio, ma non è delimitato da parapetti o altri elementi strutturali di sicurezza: pur praticabile, funge solo da copertura dell’intera struttura, proteggendo il condominio dagli effetti delle intemperie.

Le terrazze a livello possono replicare in tutto o solo in parte questa caratteristica del lastrico solare. Infatti, a seconda delle dimensioni, la copertura e la protezione che il terrazzo può garantire possono essere:

• totali, parimenti al tetto;

• parziali, limitate ai soli appartamenti collocati direttamente sotto di esso.
  
  

Come la terrazza, il lastrico solare può essere di proprietà comune del condominio oppure di proprietà esclusiva di una persona.  L’aspetto che differenzia questi due elementi strutturali è però che la terrazza, a differenza del lastrico, amplia la superficie dell’abitazione di cui fa parte, offrendo uno spazio aggiuntivo a chi la possiede. 

Nonostante queste differenze, lastrico solare e terrazzi a livello hanno qualcosa in comune: le disposizioni di legge in tema di manutenzione.

Terrazze a livello: di chi è la competenza

La competenza in tema di manutenzione straordinaria ed ordinaria della terrazza a livello ricade sia sull’inquilino che beneficia del suo uso esclusivo sia su tutti quei condomini che godono della sua copertura.

Così dispone l’articolo 1126 del Codice Civile, il quale apre alla comparazione delle terrazze a livello al lastrico solare. Nel caso in cui esse siano ad uso proprio del singolo condomino, la legge afferma che la suddivisione delle spese di manutenzione debba avvenire nel seguente modo: un terzo a carico del singolo inquilino che sfrutta, a proprio uso, il terrazzo e due terzi a carico dei condomini che beneficiano della protezione della terrazza.

Al contrario, se i terrazzi a livello sono comuni, e quindi nessun condomino ne detiene un utilizzo privato, le spese vengono distribuite tra tutti gli inquilini, sulla base della superficie di ciascuna proprietà immobiliare.

Che cosa succede invece quando i lavori di manutenzione sono dovuti a difetti o errori nel progetto o nella realizzazione della terrazza, indebitamente tollerati dal singolo proprietario? In questo caso, a seguito della sua incuria, l’unico responsabile del pagamento delle spese è il condomino che detiene l’uso esclusivo del terrazzo.

La stessa disciplina opera con riferimento ad eventuali risarcimenti del danno generati dalla non corretta manutenzione della terrazza, che possono dar luogo ad esempio ad infiltrazioni d’acqua o crepe nel soffitto dell’appartamento sottostante.

In questo caso, il pagamento del risarcimento spetta sia al condominio che al proprietario (nella misura di ⅔ e ⅓) , oppure solo al proprietario nel caso di danni imputabili alla sua esclusiva responsabilità.