Manutenzione Straordinaria Immobile: cosa è e come funziona

Che sia di proprietà oppure in affitto, un immobile richiede sempre dei lavori di modifica o aggiustamento, che possono essere estetici, funzionali o strutturali. Per questo è importante distinguere i vari tipi di intervento: in particolare, in che cosa consiste la manutenzione straordinaria? Qual è la differenza con la manutenzione ordinaria e con la ristrutturazione?

Opere di Manutenzione straordinaria

La manutenzione straordinaria avviene ogni volta che un lavoro edilizio genera innovazione nelle strutture e nelle componenti strutturali e non dell’immobile.

Viene definita dall’articolo 3 del Testo Unico dell’edilizia, il D.P.R 380/2001, il quale indica come straordinarie “le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino la volumetria complessiva degli edifici e non comportino modifiche delle destinazioni d’uso”.

La differenza tra manutenzione straordinaria e ordinaria

Innanzitutto, è importante distinguere i lavori straordinari da quelli ordinari, sia perché i primi danno diritto a specifiche detrazioni fiscali (Bonus Ristrutturazione), sia perché, nel caso di un immobile in affitto, i due diversi tipi di manutenzione competono a soggetti diversi: al proprietario la straordinaria e all’inquilino l’ordinaria.

Gli interventi di manutenzione ordinaria sono quelli che si limitano a ripristinare un elemento dell’immobile, mantenendo le condizioni originarie, di forma e di natura, senza alterarle. Esempi tipici di lavori ordinari sono la pittura di pareti e porte o la riparazione delle ringhiere.

La straordinarietà dell’intervento di manutenzione, invece, evidenzia il cambiamento dell’elemento verso una miglioria sostanziale, basata su nuove condizioni di forma e struttura.

Quali sono i lavori straordinari?

Sono diversi gli interventi di manutenzione straordinaria: per esempio, l’installazione di impianti fotovoltaici, la sostituzione degli impianti sanitari, il rinnovamento energetico, ovvero tutte le attività che contribuiscono a migliorare la prestazione energetica di un edificio, e il rafforzamento degli elementi strutturali, oltre alla ristrutturazione di mura di cinta, scale e tramezzi.

Manutenzione straordinaria o ristrutturazione

Bisogna poi distinguere la manutenzione straordinaria dalla ristrutturazione: quest’ultima comporta un intervento molto più invasivo, che presuppone cambiamenti palesi della struttura dell’edificio. 

Per esempio, un evidente cambiamento degli spazi interni, che porta al mutamento dell’aspetto e spesso sfocia nella variazione della destinazione d’uso, facendo perdere all’immobile la sua funzione originaria. 

Particolare attenzione va prestata nel caso si intervenga su immobili sottoposti a vincolo culturale oppure a vincolo paesaggistico: questi edifici sono infatti soggetti a regole più complesse e alla richiesta di autorizzazioni particolari.

Manutenzione straordinaria: bonus e autorizzazioni

Come anticipato, la manutenzione straordinaria permette di ottenere il Bonus Ristrutturazione, prorogato fino alla fine del 2024.

Le caratteristiche di questa agevolazione sono:

• detrazione fiscale del 50% sull’IRPEF;
• validità per lavori effettuati entro il 31 dicembre 2024;
• ripartizione del rimborso in 10 quote annuali per un valore massimo totale di spesa pari a 96.000 euro.

Elementi cardine della manutenzione straordinaria sono le autorizzazioni, come la SCIA e la CILA.

La prima è la Segnalazione certificata di inizio attività, che consente l’inizio immediato dei lavori relativi a cambiamenti strutturali dell’edificio, senza variare la volumetria e il carico urbanistico.

La CILA, certificazione per la manutenzione straordinaria leggera, è necessaria invece per effettuare interventi minori, come lavori non strutturali sui prospetti, frazionamento delle unità immobiliari o loro accorpamento, cambiamento non rilevante della destinazione d’uso e modifica funzionale all’agibilità dei prospetti.