Anticresi: cos’è, differenza con ipoteca e fideiussione, divieto patto commissorio

Spesso i beni immobili, come la casa, fungono da garanzia per i finanziamenti ricevuti dal creditore, come la banca. Fra le diverse forme di tutela immobiliare l’ipoteca è una delle più conosciute ed impiegate, tuttavia non è l’unica.

Infatti, a tutelare il creditore vi è anche l’anticresi, un’antica forma di protezione del credito fondata sul concedere in godimento il bene immobile del debitore.

Di cosa si tratta esattamente, quali sono le sue caratteristiche, quale la differenza con l’ipoteca e in cosa consiste il divieto di patto commissorio?

Anticresi: cos’è

L’anticresi è una forma di tutela del credito poco impiegata, definita dall’articolo 1960 del Codice Civile come “il contratto col quale il debitore o un terzo si obbliga a consegnare un immobile al creditore a garanzia del credito, affinché il creditore ne percepisca i frutti, imputandoli agli interessi, se dovuti, quindi al capitale”.

Dunque, si tratta di una garanzia che il debitore può adottare per fornire una maggiore tutela al creditore, permettendo a quest'ultimo non solo di godere del possesso del bene, ma anche di ricavarci un guadagno.

Infatti, per legge il creditore può beneficiare sia dei frutti civili che naturali derivanti dall’impiego dell’immobile, potendo stipulare, ad esempio, un contratto di locazione con un terzo e ottenere in cambio il pagamento dei canoni.

Inoltre, l’anticresi è un contratto che deve essere redatto in forma scritta ad substantiam e trascritto sui registri immobiliari affinché possa essere considerato valido.

Anticresi estensiva e compensativa

Nella definizione di anticresi si afferma che il godimento dell’immobile può essere destinato o al rimborso degli interessi, se previsti, o del capitale. Questa indicazione dà origine a due distinte categorie: l’anticresi compensativa e quella estensiva.

L’anticresi compensativa prevede che il guadagno derivante dall’impiego dell’immobile venga destinato alla compensazione dei soli interessi, mentre, in quella estensiva il ricavato ottenuto dall’utilizzo del bene serve a coprire l’intero credito ricevuto.

Gli obblighi del creditore nel contratto di anticresi

Gli obblighi del creditore nel contratto di anticresi sono maggiori rispetto a quelli del debitore. Infatti, il creditore può godere del bene immobile, ma senza modificarne la destinazione d’uso.

Inoltre, deve pagare i relativi tributi e conservarlo con attenzione e diligenza, poiché al termine del contratto dovrà restituirlo nelle stesse condizioni in cui lo ha ricevuto. Per contro, il debitore ha il solo compito di consegnare il bene.

Durata dell'anticresi

Il Codice Civile, all’articolo 1962, stabilisce che la durata dell’anticresi è fino alla totale restituzione del debito. Tuttavia, viene data alle parti la libertà di definire una durata del contratto che, in ogni caso, non può andare oltre i dieci anni.

Anticresi ed estinzione

L’anticresi si può estinguere per vari motivi: scadenza della durata, recesso del creditore e rimborso totale del debito. Come anticipato, la durata massima è stabilita in dieci anni, ma nulla toglie che le parti possano definire un termine minore, alla scadenza del quale il contratto si estingue.

La legge garantisce poi al creditore la possibilità di recedere in qualunque momento, rinunciando ai suoi diritti e restituendo l’immobile al debitore. Infine, l’estinzione può avvenire con il rimborso completo del debito.

Differenza tra anticresi ed ipoteca

L’anticresi e l’ipoteca, con cui il mutuatario dà alla banca la facoltà di rifarsi sul bene immobile in caso di sua insolvenza, svolgono la stessa funzione: proteggere il creditore. La loro differenza si basa su due elementi: la durata e il possesso dell’immobile. Infatti, la durata massima dell’anticresi è pari a metà di quella dell’ipoteca (20 anni).

Inoltre, quando si iscrive l’ipoteca, il bene resta nelle mani del proprietario, poiché l’immobile rappresenta soltanto una garanzia del prestito e non dà alcun diritto di godimento al creditore. Nell’anticresi, invece, l’immobile viene goduto e, a seconda dei casi, vissuto dal creditore, affinché possa così soddisfare il credito che vanta nei confronti del debitore.

Anticresi e fideiussione: differenza

L’anticresi non si differenzia soltanto dall’ipoteca, ma anche dalla fideiussione. Quest’ultima è una garanzia di pagamento con la quale una persona, detta fideiussore, si pone come garante del debitore, per saldare il finanziamento in caso di insolvenza di quest’ultimo.

La differenza tra le due soluzioni consiste nell’importo della garanzia prestata: nel caso dell’anticresi a protezione del credito viene dato il godimento del bene immobile del debitore, mentre nella fideiussione si fa riferimento a tutto il patrimonio del garante.

Patto commissorio

Che cosa è il patto commissorio?

Il patto commissorio è un accordo che determina il passaggio di proprietà di un bene immobile, nel caso in cui il debitore risultasse inadempiente. Se da un lato il credito viene così garantito, dall’altro il debitore rischia di subire una perdita ingente e iniqua rispetto al debito originale.

Questo tipo di accordo è vietato in tutta una serie di situazioni (pegno, ipoteca), compresa l’anticresi. Dunque, in questo caso la legge non permette al creditore di divenire proprietario del bene concesso in godimento dal debitore, in caso di mancato pagamento del debito.