Caparra confirmatoria: cos’è e come funziona

Il versamento di una caparra confirmatoria è un’azione comune quando si sottoscrive un contratto di locazione o un contratto preliminare di vendita. Come funziona, quali sono le differenze con l’acconto, la caparra penitenziale e la clausola penale?

Caparra confirmatoria: definizione

La caparra confirmatoria è una somma di denaro che serve a confermare la volontà delle parti del contratto; inoltre, è una garanzia di risarcimento in caso di inadempimento contrattuale.

La sua definizione è prevista dal Codice Civile all’articolo 1385 che specifica: “Se la parte che ha dato la caparra è inadempiente, l’altra può recedere dal contratto, ritenendo la caparra; se inadempiente è invece la parte che l’ha ricevuta, l’altra può recedere dal contratto ed esigere il doppio della caparra”.

Dunque, per entrambe le parti la caparra confirmatoria rappresenta sia una tutela contro il mancato rispetto degli obblighi contrattuali, sia una forma di risarcimento del danno subito.

Importante: la caparra non va confusa con l’acconto, di cui differisce per aspetti non solo quantitativi (la caparra ha un importo maggiore). Infatti, l’acconto rappresenta un anticipo in denaro sul totale pattuito dai contraenti, che diversamente dalla caparra, va sempre restituito in caso di inadempienza. Inoltre, per ottenere il risarcimento, la parte lesa deve obbligatoriamente rivolgersi alla giustizia civile, circostanza che invece con la caparra non è necessaria.

Caparra confirmatoria: a cosa serve

La caparra compromissoria o confirmatoria, che viene versata al momento della stipula del contratto con annotazione in forma scritta, svolge diverse funzioni: è una conferma della volontà delle parti, che si impegnano a concludere il contratto, ma anche una garanzia di risarcimento per il mancato adempimento delle prestazioni concordate.

Rappresenta inoltre un anticipo, che, in caso di normale svolgimento del contratto, viene computato nella somma finale da pagare. In ultimo, consente di non rivolgersi al giudice per il risarcimento del danno, salvo che la parte adempiente voglia avvalersene.

Come funziona la caparra nei casi di locazione e compravendita?

Quando si fa una proposta scritta per prendere in locazione un immobile, l’aspirante locatario la accompagna con una caparra confirmatoria in favore del proprietario di casa, a testimonianza della serietà delle sue intenzioni.

Al momento della sottoscrizione del contratto di affitto la somma corrisposta gli viene restituita o, come spesso accade, viene calcolata come anticipo sui primi mesi della locazione.

Tuttavia, la caparra confirmatoria è diversa dal deposito cauzionale, una tutela spesso presente nel contratto di affitto.

Infatti, il deposito è una garanzia che viene richiesta dal proprietario di casa che si protegge così dai possibili danni all’immobile o dai mancati adempimenti del locatario, come un canone non pagato.

Inoltre, sulla cauzione maturano gli interessi legali, che vanno corrisposti annualmente all’inquilino (art. 11, legge n. 392/1978).

Se tutti gli obblighi del contratto vengono rispettati, alla fine del rapporto il proprietario restituisce il deposito cauzionale al locatario.

Nel caso di acquisto di una casa, invece, le parti spesso ricorrono al compromesso, o contratto preliminare di vendita, con il quale definiscono gli aspetti legati alla compravendita, da concludere in un secondo momento.

Fra le clausole previste dal contratto compaiono anche la clausola confirmatoria, attraverso le quali le parti si tutelano dalle possibili inadempienze.

Importante: quando il contratto preliminare viene registrato presso l’Agenzia delle Entrate, bisogna pagare alcune imposte, anche in relazione alla caparra versata. Oltre all’imposta di registro di 200 euro, indipendentemente dal prezzo della compravendita, e all’imposta di bollo (155 euro nel caso di scrittura privata autenticata), è dovuta l’imposta di registro proporzionale pari allo 0,50% delle somme previste a titolo di caparra confirmatoria.

Inoltre, nel caso di trascrizione del preliminare nei registri immobiliari della Conservatoria, si versano anche l’imposta ipotecaria, anch’essa del valore di 200 euro, e le tasse ipotecarie di 35 euro.

Caparra confirmatoria e caparra penitenziale: differenze

Caparre confirmatorie e penitenziali svolgono tutte una funzione risarcitoria, ma cambia la natura della tutela che garantiscono.

Infatti, sebbene siano stipulate e versate entrambe all’inizio del contratto, le due caparre agiscono in due casi diversi: quella confirmatoria nel caso dell’inadempimento e quella penitenziale nel caso del recesso.

Come funziona la caparra penitenziale?

La caparra penitenziale assicura la facoltà di recesso e agisce come corrispettivo per il suo esercizio, rimborsando la parte che ne subisce le conseguenze.

In pratica le parti prestabiliscono una determinata somma da pagare nel caso in cui una delle due decida di esercitare il diritto di recesso. In questo modo si esclude il ricorso al giudice o la richiesta di risarcimento danni. 

La caparra confirmatoria invece agisce nel caso di inadempimento di una delle due parti, situazione alla quale può eventualmente seguire il recesso della controparte. 

Di norma, in mancanza di una esplicita specificazione, di fronte al dubbio se una caparra debba intendersi come confirmatoria o penitenziale, essa va intesa nel primo senso.

Caparra confirmatoria e clausola penale: differenze

La caparra confirmatoria differisce anche dalla clausola penale. Infatti, quest’ultima svolge una funzione di indennizzo in caso di inadempimento, o anche di ritardo nell’esecuzione della prestazione.

Consiste nella promessa di una prestazione a risarcimento del danno, come ad esempio il pagamento di una somma di denaro.

La caparra confirmatoria invece è una prestazione che viene erogata alla controparte fin dalla stipulazione dell’accordo ed è considerabile come risarcimento preventivo in caso di inadempimento.