Imposta di registro: cos’è e come funziona

Tra le diverse tasse previste quando si acquista una casa, oppure quando si stipula un contratto di affitto, c’è l’imposta di registro: cosa significa? Chi la deve pagare e a quanto ammonta?

Cos’è l’imposta di registro

L’imposta di registro è un tributo richiesto dallo Stato ogni volta che si registra un atto, al quale si vuole conferire certezza giuridica: la sua applicazione è regolata dal Dpr n. 131/1986 (Testo Unico dell’imposta di registro).

La registrazione dell’atto si effettua presso l’Agenzia delle entrate: da questo momento il contenuto e la data del documento diventano immodificabili.

Entrando nello specifico del settore immobiliare, quando si paga l’imposta di registro e chi è tenuto a pagarla?

Nel caso della compravendita di un’abitazione questa tassa è a carico dell’acquirente, che la versa in sede di rogito al notaio, il quale ha poi 30 giorni di tempo per registrare l’atto.

Nel caso invece di un contratto di affitto non autenticato (per il quale non è prevista la presenza del notaio) la registrazione spetta all’affittuario (conduttore) o al proprietario (locatore), che hanno 30 giorni di tempo dal momento della stipula. Solo per i contratti che non superano i 30 giorni complessivi nell’anno non è necessaria la registrazione. 

Come si calcola

A quanto ammonta l’imposta di registro? La base imponibile sulla quale si calcola il valore di questa tassa varia a seconda della natura dell’atto. Per esempio, nel caso di processi civili, penali ed amministrativi l’imposta di registro degli atti giudiziari viene è legata al valore della causa stessa.

Vediamo invece quali sono le situazioni più ricorrenti in campo immobiliare.

Imposta di registro prima casa

L’acquisto della prima casa prevede una serie di agevolazioni fiscali finalizzate a favorire la compravendita di un immobile ad uso abitativo: tra queste, anche la riduzione dell’imposta di registro, come spiega l’Agenzia delle entrate. 

Se il venditore è un privato, o un’impresa che vende in esenzione Iva, va pagata un’imposta di registro proporzionale nella misura del 2% (anziché del 9%) del valore di cessione dell’immobile.

Attenzione: l’importo finale non può comunque essere inferiore a 1.000 euro. 

La stessa imposta agevolata si applica alle pertinenze, anche se vengono acquistate con atto separato da quello di compravendita della prima casa.

Anziché calcolare l’imposta di registro sul valore di cessione dell’immobile, l’acquirente può chiedere la regola del prezzo-valore, ovvero che la base imponibile corrisponda al valore catastale, e non al prezzo pattuito: questo sistema vale per tutti gli acquisti e le pertinenze, anche in assenza dei benefici prima casa.

Il valore catastale si determina moltiplicando la rendita catastale (rivalutata del 5%) per il coefficiente 110.

Esempio

Facciamo un esempio di calcolo dell’imposta di registro per quanto riguarda l’acquisto di un immobile con i benefici “prima casa”, la cui rendita catastale è di 900 euro, mentre il corrispettivo pagato è di 200.000 euro.

Senza la regola del prezzo-valore, l’imposta di registro si calcola sul valore di cessione, ovvero 200.000 euro: il 2% è dunque pari a 4.000 euro.

Se invece si applica la regola del prezzo-valore, bisogna prendere la rendita catastale, rivalutarla del 5% e poi moltiplicarla per il coefficiente 110, quindi 900 x 1,05 x 110 = 103.950 euro. A questo punto l’imposta di registro dovuta, pari al 2% di tale risultato, sarà di 2.079 euro.

Se invece si acquista la prima casa da un’impresa e la vendita è soggetta ad Iva, si paga un’imposta di registro fissa di 200 euro, così come per l’acquisto di abitazioni appartenenti a categorie catastali “di lusso”, ossia A/1, A/8 e A/9, per le quali non è possibile usufruire delle agevolazioni prima casa.

Imposta di registro seconda casa

Per l’acquisto di una seconda casa non sono previste agevolazioni sull’imposta di registro e la cifra da pagare varia a seconda che il venditore sia un privato o un’impresa.

Se si compra la casa da un privato, oppure da un’impresa con cessione esente da Iva, l’imposta di registro ammonta al 9% sul prezzo totale dell’immobile e, ad ogni modo, non è mai al di sotto dei 1.000 euro. 

In entrambi i casi si può chiedere l’applicazione della regola del prezzo-valore, se l’acquirente è una persona fisica (che non agisce nell’esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali).

Se si acquista invece da un’impresa, e sulla vendita è dovuta l’Iva, l’imposta di registro ha una tariffa fissa corrispondente a 200 euro.

Imposta di registro locazioni

Per quel che riguarda gli affitti (o contratti di locazione), l’imposta di registro varia a seconda del tipo di immobile.

Per i fabbricati ad uso abitativo è pari al 2% del canone annuo, moltiplicato per il numero delle annualità previste nel contratto.

Per i fabbricati strumentali per natura è pari all’1% del canone annuo, se la locazione è effettuata da soggetti passivi IVA, mentre è pari al 2% del canone negli altri casi.

Per i fondi rustici è pari allo 0,5% del corrispettivo annuo, moltiplicato per il numero delle annualità.

Per tutti gli altri immobili è pari al 2% del canone annuo, sempre moltiplicato per il numero delle annualità.

In caso di cessione, risoluzione o proroga della locazione si paga un’imposta di registro fissa di 67 euro.

Se si posseggono determinati requisiti, è possibile risparmiare optando per il regime della cedolare secca.

In caso di contratti di locazione a canone concordato, previsto nei comuni ad alta densità abitativa, la legge prevede una riduzione del 30% della base imponibile su cui calcolare l’imposta di registro.

Pagamento dell’imposta di registro

Come e quante volte si paga l’imposta di registro? Come anticipato, per gli atti pubblici o autenticati, cioè quegli atti per i quali è prevista la presenza del notaio, come la compravendita di un immobile, l’imposta di registro viene pagata una volta sola e direttamente al professionista, che provvederà a versarla alle scadenze previste. 

Nel caso dell’affitto si può scegliere di versare l’imposta anno per anno (2% del canone anno, tenendo conto degli aumenti Istat), entro 30 giorni dalla scadenza della precedente annualità, oppure di pagare l’imposta dovuta per l’intera durata del contratto in un’unica soluzione, al momento della registrazione. 

Il versamento dell'imposta di registro avviene utilizzando il modello F24, reperibile presso gli sportelli bancari e postali o scaricabile dal sito dell’Agenzia delle Entrate, dove sono indicati anche i varicodici tributoda inserire. 

Nel caso di ritardato pagamento dell’imposta di registroè possibile regolarizzare i versamenti, beneficiando della riduzione delle sanzioni grazie al ravvedimento.

Link Utili

• Calcolo del valore catastale dell’immobile
• Come funzionano le categorie catastali