Compromesso: cosa è, come funziona e costi

Comprare casa può essere un processo lungo. Una volta individuato l’immobile da acquistare, ci vuole del tempo per sbrigare pratiche necessarie come l’ottenimento del mutuo per l’acquirente o l’acquisto di un’altra casa per il venditore. Ma non solo.

Ecco perché è importante sapere cos’è e come funziona il compromesso, o preliminare, una pratica che tutela entrambe le parti coinvolte in una compravendita, da quando la proposta di acquisto viene accettata fino alla stipula del contratto di vendita definitivo.

Definizione di compromesso

Il compromesso, o contratto preliminare di compravendita, è un contratto vero e proprio con cui le due parti, denominate promissario alienante (il venditore) e promissario acquirente (il compratore), si promettono di concludere in un tempo successivo una compravendita, stabilendone in anticipo i termini e le condizioni. 

Nel caso di un’abitazione, per esempio, venditore e acquirente si obbligano reciprocamente a rogitare in un momento successivo, ma con la consapevolezza di aver comunque già bloccato l’affare. 

Nel tempo che trascorre tra la stipula del compromesso e la stipula del contratto definitivo, per esempio, l’acquirente può richiedere un mutuo alla banca, disdire il contratto di affitto della casa in cui vive, accertarsi tramite professionisti delle reali condizioni dell’immobile, mentre il venditore può prepararsi a lasciare la casa, trovando un’altra abitazione e organizzando il trasloco.

Ecco perché, anche se il compromesso non è obbligatorio, quasi sempre si decide di ricorrervi: il compromesso, infatti, tutela entrambe le parti che, una volta firmato questo documento, non possono più recedere.

 Nel caso, remoto ma possibile, che una delle due lo faccia, la legge prevede delle conseguenze importanti, soprattutto dal punto di vista economico.

Che differenza c'è tra preliminare di vendita e compromesso?

In campo immobiliare compromesso e preliminare di vendita vengono di fatto usati come sinonimi, ma tra i due termini c’è una differenza che è importante conoscere. Il preliminare di vendita proprio è un contratto definito dalla giurisdizione, con cui le due parti si impegnano a firmare un contratto definitivo di compravendita in un secondo momento. 

L’oggetto del preliminare di vendita, cioè, è il contratto stesso, quindi si producono effetti giuridici ma non reali. Di solito è questa la tipologia di atto che viene utilizzata in campo immobiliare. 

Il compromesso, invece, è un contratto preliminare di vendita improprio, cioè produce effetti immediati (per esempio il trasferimento della proprietà) ed è un contratto già definitivo, ma contiene la promessa di riprodurre il contratto successivamente in un’altra forma, solitamente in un atto pubblico. 

Come si fa il compromesso ed i relativi costi

Il contratto preliminare di compravendita deve essere redatto in forma scritta e firmato da entrambe le parti, affinché sia valido. 

Successivamente va registrato all’Agenzia delle entrate: entro 20 giorni se si tratta di una scrittura privata tra venditore e acquirente; entro 30 giorni se a redigerlo è stato un notaio; entro 60 giorni se l’atto è stato stipulato all’estero ma ha per oggetto un immobile esistente su suolo italiano.

Registrare il preliminare all’Agenzia delle entrate comporta dei costi. Ecco perché a volte non viene registrato, ma è importante sapere che questa scelta, se rilevata anche successivamente tramite controlli da parte dell’Agenzia delle entrate, comporta delle sanzioni. 

L’imposta di registro ha un costo fisso di 200 euro, l’imposta di bollo ammonta a 16 euro ogni 4 facciate o 100 righe di testo, oppure 155 euro in caso di redazione da parte del notaio. In questo caso, bisogna considerare anche l’onorario richiesto dal notaio stesso.

Se il compromesso prevede anche il versamento di una caparra bisogna aggiungere ai costi lo 0,5% di questa. Se prevede un acconto, il 3% di questo. Questi due pagamenti vengono detratti in fase di rogito.

Il contratto preliminare può essere anche trascritto presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari: in questo caso è necessario l’intervento di un notaio e i costi dell’operazione vanno aggiunti l’onorario del professionista e il costo di trascrizione (200 euro di imposta fissa e 35 euro di diritti fissi di trascrizione).

Cosa deve contenere il compromesso

Il compromesso, oltre a dover essere in forma scritta, deve rispettare determinati requisiti imposti dalla legge per essere considerato valido. In particolare, il compromesso deve specificare:

• l’esplicita volontà di entrambe le parti, promissario alienante e promissario acquirente, di concludere la compravendita;
• il prezzo stabilito per la compravendita;
• la descrizione dell’immobile, che deve riportare indirizzo, tipologia e numero di vani, dati catastali. Per questi ultimi sarà necessario allegare la planimetria dell’immobile, l’attestato di prestazione energetica e le visure catastali.

Vi sono poi le cosiddette clausole accessorie, che non sono obbligatorie ma possono essere aggiunte nel compromesso in accordo tra le parti, perché non incidono sulla validità del contratto ma contribuiscono a tutelarle maggiormente:

• la caparra confirmatoria;
• un anticipo sul pagamento;
• il valore delle eventuali penali;
• la data entro cui stipulare il rogito.

È importante ricordare che più il contenuto del compromesso è dettagliato e maggiore sarà la capacità di tutela sulle parti contraenti.

A chi spetta fare il compromesso

Il compromesso può essere stipulato anche solo tra venditore e acquirente sotto forma di scrittura privata. Considerata l’importanza dell’atto e le sue implicazioni giuridiche ed economiche, tuttavia, è consigliabile rivolgersi a un professionista. 

Il notaio, infatti, può autenticare le firme della scrittura privata, tutelando le parti da eventuali contestazioni successive, o redigere lui stesso il compromesso come atto pubblico.

Ricorrere al notaio è però obbligatorio se il compromesso riguarda immobili da costruire o in costruzione.

A questo punto è bene ricordare che in caso l’operazione coinvolga altre figure rispetto a compratore e acquirente, l’obbligo di registrazione del compromesso grava sul notaio e sull’eventuale mediatore immobiliare (agente immobiliare) che ha portato le due parti all’accordo. 

Quanto dura un compromesso?

La legge non specifica tempistiche per quanto riguarda l’attuazione del compromesso. Ecco perché può risultare utile inserire nel contratto preliminare una data entro cui fissare il rogito, che infatti, solitamente, viene introdotta dalla formula “entro e non oltre”.

Può succedere tuttavia che, per i più svariati motivi, questa data non possa o non voglia essere rispettata. Con l’accordo delle parti, però, è possibile modificarla, anche perché spesso ciò succede per cause indipendenti dalla volontà delle due parti coinvolte nella compravendita, per esempio quando la banca richiede tempi più lunghi del previsto per la concessione del mutuo.

Se lo ritiene opportuno, tuttavia, la parte lesa può inviare una diffida alla controparte e richiedere la risoluzione del contratto per inadempienza oppure l’esecuzione forzata appellandosi al giudice.

Che cosa accade se il contratto preliminare non viene rispettato?

Comprare un immobile è un impegno gravoso, che generalmente ci si assume con molta consapevolezza. Ecco perché succede raramente che chi sottoscrive un compromesso poi non lo rispetti.

Quando capita, tuttavia, le conseguenze sono regolamentate dalla legge, oltre che dalle clausole del compromesso stesso. Se il contratto preliminare prevede una caparra ed è il venditore a ritirarsi dalla vendita, questi dovrà versare al compratore il doppio della cifra da lui depositata. Se invece a non rispettare il compromesso è l’acquirente, quest’ultimo perderà la caparra versata. 

In questo secondo caso, poi, il venditore potrebbe anche ricorrere in giudizio per obbligare il compratore all’acquisto. Se il giudice gli darà ragione, la caparra eventualmente versata sarà conteggiata come acconto sul prezzo finale. 

Se poi tra le clausole accessorie del compromesso è specificata una penale come eventuale risarcimento danni, la parte lesa può rivalersi anche in questo senso.

Preliminare ad effetti anticipati

In fase di compravendita di un immobile, le esigenze, sia del compratore che dell’acquirente, possono essere molte, varie e dipendenti da diversi fattori. Ecco perché in fase di compromesso qualcuno può trovare più utile ricorrere a un contratto preliminare a effetti anticipati. 

Usato soprattutto in ambito immobiliare, il contratto preliminare ad effetti anticipati ha la particolarità di disporre alcuni obblighi in più rispetto al preliminare improprio. 

Entrambi i contratti, infatti, prevedono l’impegno delle due parti a firmare successivamente il contratto definitivo, ma col preliminare a effetti anticipati alcuni aspetti possono essere eseguiti in anticipo, appunto, come il pagamento o una parte di esso, o la consegna dell’immobile al promissario acquirente, con o senza pagamento.

Il trasferimento di proprietà, comunque, si avrà solamente alla stipula del contratto definitivo, ma nel frattempo, con accordo di entrambe le parti, l’acquirente sarà titolato a disporre già dell’immobile.

Link utili

• Come funziona il rogito notarile
• Mutuo per la prima casa