Rogito notarile: cosa è e come funziona

Il percorso per l’acquisto della casa prevede diversi passaggi: prima si individua l’abitazione, poi si fa la proposta d’acquisto, quindi si concorda il mutuo con la banca e si procede al preliminare di vendita (o compromesso).

La parte finale della compravendita immobiliare è quello del rogito notarile: in quel momento diventerai effettivamente proprietario dell’abitazione che hai scelto. Ecco tutto quello che c’è da sapere per arrivare preparato all’appuntamento.

Rogito notarile: cos’è e come funziona

Il rogito è l’atto notarile con cui il notaio rende effettivo il passaggio di proprietà della casa, procedendo poi a trascrivere l’atto di vendita nei registri immobiliari. Di solito questo è anche il momento della consegna delle chiavi e del saldo del prezzo. 

Il ruolo del notaio non è comunque quello di semplice arbitro, che sta al di sopra delle parti. Questo professionista è anche il garante della correttezza di tutta la procedura, che di solito richiede qualche settimana per essere portata a termine: un periodo di tempo variabile, anche in base alla complessità delle verifiche che vanno fatte. 

Sta infatti al notaio fare tutti i controlli necessari per poter procedere con la compravendita della casa e, in caso di mutuo, con l’iscrizione dell’ipoteca.

Prima del rogito, quindi, egli controllerà tutti i documenti relativi all’abitazione oggetto di compravendita immobiliare e garantirà anche che nessun altro, a parte il venditore, abbia diritti reali sull’immobile.

Differenza tra rogito e atto notarile

Capita spesso di chiedersi che differenza ci sia tra rogito e atto notarile: sono la stessa cosa. Il rogito è l’atto pubblico steso e sottoscritto da un notaio, che definisce l'azione di trasferire la proprietà di un bene immobile da un venditore ad un acquirente. 

Oltre a formalizzare il passaggio di proprietà, l’atto di vendita della casa, ma anche di un edificio, di un garage oppure di un terreno, rende pubblico l’accordo tra le parti, in modo che sia opponibile ai terzi e verificabile consultando i Registri Immobiliari.

A differenza di altre tipologie di proprietà, infatti, gli immobili sono beni registrati in appositi archivi pubblici, in cui viene tenuta nota di tutte le case esistenti sul territorio italiano, insieme alle relative planimetrie, all’indicazione dei proprietari, ad eventuali contratti di affitto e ad altre informazioni importanti.

Rogito notarile con mutuo

Nel caso in cui per l’acquisto della casa sia stato richiesto un mutuo ipotecario, in sede di rogito subentra anche la necessità di apporre l’ipoteca sull’immobile, la garanzia per eccellenza a tutela dell’istituto bancario che ha concesso il prestito. 

Sarà rimossa al termine del piano di ammortamento: la banca creditrice comunicherà l’estinzione del debito al Conservatore competente, il quale a sua volta procederà d’ufficio alla cancellazione automatica dell’iscrizione ipotecaria.

Come si svolge l’atto di rogito

Il giorno stabilito per il rogito ci si ritrova davanti al notaio: salvo novità dell’ultimo minuto, quando si arriva al momento della stipula, tutti i documenti sono stati già preparati ed acquirente e venditore sono stati informati sul contratto da stipulare. 

A questo punto il notaio procede alla lettura dell’atto di vendita davanti alle parti e alla raccolta delle firme, che vanno poi autenticate. L’atto contiene anche una serie di documenti allegati, necessari per poter completare la formalizzazione del passaggio di proprietà.

Successivamente, sempre in presenza del notaio, l’acquirente provvede a versare al venditore il prezzo di acquisto della casa, attraverso il mezzo di pagamento concordato, che può essere un assegno, oppure un bonifico. 

In quest’ultimo caso l’acquirente avrà precedentemente effettuato il versamento e ne consegnerà copia cartacea al venditore, il quale controllerà anche istantaneamente se il passaggio di denaro sul proprio conto sia effettivamente avvenuto.

All’incontro davanti al notaio, oltre alla parte acquirente e a quella venditrice, non è escluso che siano presenti altre persone, come l’agente immobiliare che ha seguito la procedura di compravendita ed eventuali avvocati o consulenti legali incaricati dalle parti. 

Infine, è prevista anche la partecipazione di un funzionario della banca che concede il mutuo, che presenzia alla lettura e alla stipula del contratto preparato per il prestito ed eroga la somma richiesta.

Documenti per il rogito

Come anticipato, quando si arriva al momento del rogito, il notaio e le parti in causa hanno già provveduto alla preparazione di tutti i documenti necessari: una parte di questi sarà già stata inviata allo studio del professionista nelle settimane precedenti, mentre la parte restante verrà consegnata il giorno dell’incontro. 

Alcuni documenti, ovvero quelli necessari all’identificazione del venditore e del compratore, sono comuni a entrambi, anche se variano a seconda che si tratti di persone fisiche o persone giuridiche. 

In caso di mutuo, l’acquirente deve fornire anche i contatti della banca, in modo che essa possa mettere a disposizione tutte le informazioni necessarie all'erogazione del prestito.

Per quanto riguarda invece l’immobile, il soggetto tenuto a produrre la documentazione più corposa è il venditore. Senza pretese di esaustività, questa comprende, per esempio, una copia della planimetria, della visura ipotecaria, dell’atto di acquisto dell’immobile e del regolamento condominiale. E ancora: una copia di tutti i provvedimenti edilizi e del certificato di agibilità, le certificazioni di conformità degli impianti e l’APE, attestazione di prestazione energetica.

Chi sceglie il notaio

Di solito la scelta del notaio spetta all’acquirente ed eventuale mutuatario, considerato la parte che ha maggiore bisogno di essere tutelata nella compravendita dell’immobile: sta a questa figura professionale accompagnare il cliente in questo percorso, proteggendolo da eventuali problemi legati alla casa e assistendolo anche nella comprensione dei termini finanziari e giuridici del contratto di mutuo.

Costo del rogito

Cosa si paga al momento del rogito? Oltre al saldo dei pagamenti stabiliti tra le parti per l’acquisto della casa, al momento del rogito l'acquirente deve pagare le spese notarili, che comprendono sia l'onorario del notaio (più IVA) sia le spese fiscali.

Per l’onorario notarile non esiste una tariffa di riferimento, ma si può chiedere in anticipo un preventivo in modo da confrontare la proposta di professionisti diversi. 

Il costo di solito è rapportato al prezzo dell’immobile, a cui si aggiungono eventuali variabili legate alla complessità dell’atto notarile. In presenza di mutuo, bisogna pagare anche l’onorario notarile relativo a questo tipo di atto: il costo verrà calcolato in base all'importo di mutuo richiesto.

Le spese fiscali sono comunque la parte che, in percentuale, pesa di più sul costo del rogito. Nel caso di una compravendita tra privati, se si acquista la prima casa si paga un’imposta di registro pari al 2% sul valore catastale dell’immobile, percentuale che saleal 9% per la seconda casa. 

Se invece il venditore è un’impresa, anziché l’imposta di registro bisognerà pagare l’Iva, che equivale al 4% per la prima casa e al 10% per la seconda casa. Non solo: in questo caso la base imponibile è il prezzo e non il valore catastale.

Tempi di trascrizione del rogito notarile

Dopo il rogito, il nuovo proprietario dell’immobile di solito prende possesso dell’abitazione, perché gli vengono consegnate le chiavi della casa. Può però capitare che il venditore abbia bisogno di qualche giorno in più per il trasloco: in questo caso si può concordare una data, prevedendo una penale a carico del venditore per ogni giorno di ritardo oppure chiedendo di trattenere una parte del prezzo di acquisto della casa, che sarà versata al momento della consegna delle chiavi. 

Per quanto riguarda la documentazione, invece, cosa rilascia il notaio dopo il rogito?

All’acquirente viene subito consegnata una certificazione dell’atto notarile, in attesa della copia autentica, la quale solitamente viene trasmessa al termine dell’iter burocratico che richiede circa un mese di tempo. 

Bisogna infatti procedere alla registrazione del rogito presso l’Agenzia delle Entrate e alla trascrizione dello stesso nei Registri Immobiliari della Conservatoria, così da rendere ufficiale e pubblico il trasferimento del bene da un proprietario all’altro.

Infine, il notaio si occupa della voltura, mediante aggiornamento del Catasto fabbricati, e del pagamento delle relative imposte catastali ed ipotecarie.

Rogito senza preliminare: è possibile? 

Di per sé, dopo l’accettazione della proposta d’acquisto, si potrebbe fissare direttamente il rogito.

Tuttavia, di solito si inserisce il passaggio intermedio del preliminare di vendita, detto anche compromesso, per verificare in anticipo la presenza di eventuali imprevisti che potrebbero emergere in vista dell’acquisto dell’abitazione, per esempio iscrizioni ipotecarie, difformità catastali o provenienza da donazione dell’immobile.

Individuando queste problematiche già in fase di stesura del compromesso, si può procedere anche alla loro risoluzione anticipata. 

Link utili

Spese del notaio per acquistare casa