Costi del notaio per l'acquisto della casa

L’acquisto di un casa è un traguardo importante per la vita di ognuno, motivo per cui è bene ponderare tutti gli aspetti che riguardano questo processo.

Per quanto riguarda l’aspetto delle spese da sostenere, la più onerosa è quella legata al costo del notaio, figura necessaria per poter procedere con l’atto di acquisto dell’immobile.

Vediamo insieme in cosa consistono questi costi e come vanno corrisposti.

Perché serve la firma del notaio?

Innanzitutto, gli atti di stipula di un mutuo e di compravendita di un immobile prevedono per legge l’intervento di una figura-chiave quale quella del notaio: in quanto Pubblico Ufficiale, lo Stato gli affida il potere di attribuire pubblica fede, cioè il valore di prova legale, agli atti che stipula.

In pratica, tutti devono presumere vero ciò che è da lui attestato, per questo egli ha il dovere di agire con imparzialità rispetto a chi vende e chi acquista e non potrà sottrarsi dai suoi doveri in quanto risponde personalmente per eventuali errori di valutazione relativamente a persone e immobili.

Compito del notaio è quello di accertare che l’immobile sia sgravato da eventuali ipoteche, abusi edilizi o vincoli di altra natura, verificare la titolarità del diritto di proprietà del venditore, eseguire ricerche e verifiche presso uffici catastali e registri immobiliari, redigere l’atto di compravendita dell’immobile e fissarne la stipula.

Costi del notaio: quali sono?

Al termine della stipula del contratto, sia che si tratti di un mutuo sia che si tratti dell’acquisto di un immobile, il notaio rilascerà una fattura composta da tre voci:

• le imposte da corrispondere all’Agenzia delle Entrate;
• l’onorario e le tasse per l’archivio nazionale notarile (a cui va sommata l’IVA al 22%);
• le somme dovute a titolo di rimborso.

Imposte da versare allo Stato: quali sono e come si calcolano?

Le imposte da versare allo Stato sono stabilite dalla legge per cui prescindono dalla scelta del notaio. Esse consistono in:

• imposta di registro, da pagare all’Agenzia delle Entrate nel momento di registrazione dell’atto di compravendita; 
• imposta ipotecaria, dovuta per le operazioni di iscrizione, trascrizione, rinnovo, cancellazione e annotazione all’interno dei Pubblici Registri Immobiliari; 
• imposta catastale, relativa alla registrazione del trasferimento immobiliare e da corrispondere al Catasto Immobili dell’Agenzia delle Entrate.

L’importo di tali imposte, da corrispondere al notaio presso il quale viene siglato l’atto di compravendita nel momento della sua registrazione, sarà diverso a seconda del caso che si prende in considerazione.

Nel caso di acquisto di un immobile presso un privato o un’impresa esente da IVA, se si usufruisce delle agevolazioni “prima casa” bisognerà corrispondere:

• l’imposta di registro: proporzionale al 2% (anziché al 9%)
• l’imposta ipotecaria: 50 euro
• l’imposta catastale: 50 euro

Nel caso, invece, di acquisto di un immobile presso un'impresa soggetta a IVA, se si usufruisce delle agevolazioni “prima casa” e si acquista entro 5 anni dall’ultimazione dei lavori bisognerà corrispondere:

• l’IVA ridotta al 4%
• l’imposta di registro pari a 200 euro
• l’imposta catastale pari a 200 euro
• l’imposta ipotecaria pari a 200 euro

Se invece l’acquisto avviene senza i benefici “prima casa”, sia nel caso in cui l’acquisto sia soggetto a IVA o ne sia chi acquista dovrà corrispondere l’imposta di registro in misura proporzionale del 9%, l’imposta catastale e quella ipotecaria, ciascuna di valore pari a 50 euro.

Inoltre, se non si beneficia delle agevolazioni prima casa e si acquista un immobile da un’impresa costruttrice entro 5 anni dall’ultimazione dei lavori l’acquirente è tenuto a pagare l’IVA al 10% o al 22% nel caso di immobile di lusso (categorie catastali A/1, A/8, A/9).

Spese notarili

L’importo della parcella notarile, ovvero il compenso da corrispondere al notaio per la sua prestazione, può cambiare sia in base alla zona in cui l’immobile è sito sia in base al suo prezzo.

Ad ogni modo, l’onorario di solito oscilla tra i 1.500 e i 2.000 euro: prima di effettuare la scelta del notaio è utile richiedere un preventivo che specifichi il costo di ogni singola spesa in modo da poter valutare, in un secondo momento, quale scegliere.

Gli importi degli interessi relativi ai mutui e quello degli oneri accessori (ad esempio la parcella notarile) possono essere detratti dal modello 730.

Chi paga il notaio?

Di norma le spese notarili sono a carico dell’acquirente, tuttavia le due parti possono confrontarsi e stabilire diversamente, ad esempio si può decidere che tali spese vengano ripartite tra le parti oppure sostenute interamente dal venditore.

Nel caso in cui l’acquirente non paghi il notaio quest’ultimo potrebbe rivalersi contro il venditore in quanto la legge stabilisce che nel processo di stipula di un atto tutte le parti sono responsabili in solido nei confronti del notaio e del pagamento del suo compenso; la stessa cosa può verificarsi con il versamento delle tasse il cui pagamento, se non corrisposto dall’acquirente, può essere richiesto alla parte venditrice.

Quando si paga il notaio?

Per quanto riguarda i termini di pagamento della parcella notarile, in un primo momento all’acquirente era consentito corrispondere l’onorario a rate ma stando a quanto sancito dalla legge n.124 sul deposito prezzo, introdotta nel 2017, il notaio ha l’obbligo di richiedere il pagamento integrale in sede di stipula del contratto.

Se questo non avviene il notaio viene esposto a rischi rilevanti anche dal punto di vista penale mentre il cliente incorre nel reato di frode fiscale.

Link utili

Come calcolare il valore catastale di un immobile