Imposta ipotecaria: definizione, calcolo, mutuo, prima e seconda casa

Nel caso di acquisto di un immobile la legge prevede la trascrizione della proprietà sui registri immobiliari, atto che viene accompagnato dal pagamento dell’imposta ipotecaria, una tassa richiesta quando è necessario rendere pubblici determinati atti giuridici. Qual è la sua definizione, come si calcola e a quanto ammonta il suo importo sulla casa e sul mutuo?

Cos’è l’imposta ipotecaria? La definizione

L’imposta ipotecaria è un tributo che si applica ai casi di trascrizione della proprietà e di altri diritti e garanzie reali nei registri immobiliari, a seguito di un atto di compravendita, donazione o successione di un bene immobile.

Il Testo Unico n.347/1990 disciplina l’imposta ed identifica ulteriori presupposti di applicazione che sono: iscrizione, annotazione, rinnovazione e cancellazione dei diritti o garanzie. Ad esempio, nel caso di mutuo si deve procedere con l’iscrizione dell’ipoteca volontaria, condizione senza la quale non si potrebbe ottenere il prestito. 

Il calcolo dell'imposta ipotecaria

L’imposta ipotecaria può essere in forma fissa o proporzionale, a seconda dei casi. L’imposta ipotecaria percentuale varia in un intervallo compreso tra lo 0,5 e il 3%, a seconda che si tratti della trascrizione di una vendita o di una delle altre ipotesi.

Ad esempio, è pari al 3% del prezzo o valore dichiarato in atto nel caso di trascrizione di una vendita relativa ad un bene strumentale, ovvero di un immobile identificabile come ufficio privato. Nel caso di una rinnovazione ipotecaria è pari all’1%, mentre per la cancellazione dell'ipoteca è uguale allo 0,50% del valore ipotecato.

La base imponibile dell’imposta ipotecaria, ovvero l’importo sul quale si applica il valore percentuale, è la stessa dell’imposta di registro, così come affermato dal decreto 347 del 1990.  

L'Imposta ipotecaria sulla prima e seconda casa

Veniamo all’imposta ipotecaria per l’acquisto sia della prima che della seconda casa, che ha un valore fisso. Se la compravendita dell’immobile avviene tra privati oppure tra privato ed impresa in esenzione Iva, l’importo del tributo è pari a 50 euro, come l’imposta catastale.

Invece, in regime di Iva, l’ammontare cresce a 200 euro, sia per ipotecaria che per catastale. Infine, se l’acquirente beneficia del Bonus Under 36 e dei suoi vantaggi, l’imposta ipotecaria, così come le altre tasse, non devono essere versate.

Quando si paga l’imposta ipotecaria?

Questo tributo, come l’imposta di registro e quella catastale, viene versato dal notaio al momento della registrazione dell’atto. Quando si accende un mutuo ipotecario, le imposte solitamente richieste (ipotecaria, registro, bollo, catastale) vengono rimpiazzate dall’imposta sostitutiva.

Attraverso questo tipo di imposta, il mutuatario versa così una sola tassa il cui importo percentuale è pari allo 0,25% del valore del mutuo, se finalizzato all’acquisto della prima casa, e del 2% nel caso di seconda casa.

Attenzione: nel caso di sottoscrizione di un mutuo con un soggetto diverso dalla banca il valore è pari al 2%.

Imposta ipotecaria e imposta catastale: differenze

Le imposte ipotecaria e catastale condividono un percorso storico simile. Innanzitutto, sono nate come tributi richiesti per la pubblicità degli atti giuridici e per la voltura catastale. In seguito, la loro disciplina si è uniformata a quella dell’imposta di registro e oggi sono entrambe regolate dal Testo Unico 347 del 1990.

Seppur somiglianti, le due imposte mostrano due importanti differenze: il presupposto d’imposta e il valore percentuale. Per prima cosa l’imposta catastale viene versata in caso di voltura catastale, ovvero la comunicazione del passaggio di proprietà di un immobile. Fermo restando che non si tratta soltanto del diritto di proprietà, ma anche degli altri diritti reali, l’imposta viene versata nei casi di donazione, vendita e successione di immobili.

La seconda differenza fa riferimento al valore dell’imposta, che nel caso della catastale è pari all’1% della base imponibile. Al contrario, un aspetto comune è la loro esenzione nei casi di versamento a favore dello Stato o degli enti territoriali (trascrizione, iscrizione e altre ipotesi dove il beneficiario è lo stato), oltre ai trasferimenti gratuiti verso la pubblica amministrazione.

Infine, l’imposta catastale, nel caso di versamento fisso a favore di immobili, mantiene gli stessi valori dell’imposta ipotecaria.