Delibera reddituale: cos'è e a cosa serve

L’acquisto della casa viene molto spesso accompagnato dalla richiesta di un mutuo, necessario per ottenere la liquidità di cui si ha bisogno per concludere positivamente la compravendita immobiliare.

Ricevuta la domanda, la banca procede con l’istruttoria di mutuo, che include la delibera reddituale: di cosa si tratta e a cosa serve?

 Delibera reddituale cos’è: 

 La delibera reddituale è il formale riconoscimento da parte della banca della bontà dei requisiti reddituali del richiedente mutuo e quindi della sua capacità di rimborsare il prestito nel corso del tempo. Tramite questo atto l’istituto di credito conferma l’idoneità del soggetto ad ottenere l’ammontare di denaro desiderato per l’acquisto della casa.

Questa prima delibera non rappresenta però il consenso finale all’erogazione del finanziamento, ma è soltanto un primo stadio, al quale fa seguito la delibera definitiva.

 A cosa serve la delibera reddituale?

La delibera reddituale fa parte del più ampio contesto dell’istruttoria di mutuo, ovvero la procedura con cui la banca valuta la sussistenza dei requisiti richiesti per la concessione ed erogazione del finanziamento: prima l’istituto di credito verifica che il futuro mutuatario rispetti le necessarie condizioni anagrafiche, reddituali e legali, poi controlla che anche l’abitazione da acquistare, su cui viene iscritta l’ipoteca, abbia determinate caratteristiche dal punto di vista edilizio e catastale. 

La prima fase dell’istruttoria è quindi quella della delibera reddituale. Per valutare il merito creditizio e la conseguente affidabilità del richiedente, la banca chiede tutti i documenti per mutuo comprovanti il reddito (modello CUD, UNICO, 730, etc.), la disponibilità di liquidità sul conto corrente e gli eventuali investimenti finanziari, nonché la situazione lavorativa (contratto di assunzione, busta paga). La banca provvede anche alla valutazione della storia creditizia della persona, verificando presso banche dati come il SIC (Sistema di Informazioni Creditizie) se ci siano già altri finanziamenti in corso oppure debiti insoluti. Contestualmente vanno consegnati anche vari documenti anagrafico-legali, come il certificato di nascita, di residenza e di stato civile, l’eventuale atto di matrimonio oppure la sentenza di separazione o divorzio.  

Attenzione: le delibere reddituali possono avere esito sia positivo che negativo, influendo direttamente sulla possibilità di concessione del mutuo.

Se l’esito della valutazione è positivo, si ottiene la delibera reddituale e la banca prosegue con i successivi passaggi dell’istruttoria, come la valutazione immobiliare, con la quale l’istituto, tramite il suo perito, verifica le condizioni di manutenzione, conservazione e regolarità urbanistica e catastale della casa. Infatti, la perizia immobiliare non solo punta a verificare se l’immobile è a norma e se su di esso gravano delle ipoteche, ma stima anche il suo valore commerciale, in modo tale che l’istituto di credito sia a conoscenza del valore reale dell’edificio che garantirà il prestito. A questo punto, per concludere l’istruttoria e ottenere la delibera finale manca soltanto la valutazione legale con il ricevimento della relazione notarile preliminare, con la quale la banca riceve dal notaio la conferma della veridicità sulla titolarità della proprietà.

 Se l’esito della delibera reddituale è invece negativo, l’iter si interrompe e la richiesta di finanziamento si ferma. Ciò significa che l’aspirante mutuatario non potrà ottenere il prestito desiderato e non potrà quindi procedere con l’acquisto dell’abitazione. Per questo motivo è sempre importante, se si intende chiedere un mutuo, fare una proposta d’acquisto della casa che sia vincolata alla concessione del mutuo, in modo che essa possa decadere se la banca decidesse di non procedere con il finanziamento per mancanza dei requisiti necessari.

Delibera reddituale: ci sono vantaggi?

I tempi per ottenere la delibera reddituale possono essere lunghi, fino a qualche settimana, e spesso il venditore vuole essere rassicurato in anticipo sulla possibilità che l’aspirante acquirente possa ottenere un mutuo, in modo da essere sicuro che la compravendita possa andare a buon fine. 

Per ovviare a questa situazione si può chiedere alla banca una pre-delibera reddituale, o voucher mutuo, ovvero una sorta di lasciapassare creditizio con cui l’istituto bancario dà il suo via libera anticipato alla concessione del prestito, ovviamente a determinate condizioni, tra cui la cifra massima ottenibile. 

 La pre-delibera permette all’aspirante acquirente di avvantaggiarsi, perché:

• essendo a conoscenza della fattibilità del mutuo, può cercare più agevolmente la propria casa;

• può beneficiare della riduzione dei tempi della trattativa immobiliare, poiché è già sicuro (salvo l’esito della perizia immobiliare) dell’ottenimento del mutuo;

• può effettuare una ricerca dell’immobile più accurata in quanto è consapevole del budget a disposizione.

Il voucher mutuo è comunque soggetto ad una durata limitata, di solito 6 mesi: una volta scaduta la sua validità, se si è ancora alla ricerca della casa da comprare, bisogna inoltrare una nuova richiesta alla banca, che ripeterà tutte le verifiche necessarie prima di concedere una nuova pre-delibera.

Delibera reddituale: esistono dei rischi?

Affidandosi al voucher il futuro mutuatario può beneficiare quindi di numerosi vantaggi, tuttavia questo non vuol dire avere la certezza assoluta dell’ottenimento del prestito. Lo stesso discorso vale anche per la delibera reddituale. 

Come anticipato, infatti, la delibera reddituale non considera le informazioni e l’esito della perizia estimativa sull’immobile, la quale, se negativa, ferma il percorso di valutazione della richiesta di mutuo.

Un altro ostacolo può riguardare la relazione preliminare notarile, nel corso della quale si potrebbe riscontrare la presenza di ipoteche sulla casa: queste costituirebbero un limite alla concessione del mutuo, che viene erogato solamente a fronte della possibilità che la banca possa disporre di un’ipoteca di primo grado sull’immobile.

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