I rischi dei beni provenienti da donazione o testamento

Non tutti sanno che i beni provenienti da donazione sono soggetti all'azione di revoca da parte di eventuali eredi defraudati dei loro diritti.

Andiamo per ordine. La Legge stabilisce che le proprietà del defunto cadano in successione e divengano dei parenti più stretti in base ad alcuni dettagliati meccanismi di attribuzione.

La devoluzione dell'eredità deve cioè avvenire obbligatoriamente a favore dei cosiddetti eredi "legittimi", salvo che essi non dichiarino formalmente di rinunciarvi.

Quando il proprietario di un bene decide di donarlo trascurando degli eredi, questi acquisiscono la facoltà legale di opporsi alla donazione fino ad ottenerne la revoca. In conseguenza di tale annullamento chi ha ricevuto il bene ne perderebbe la titolarità.

Anche eventuali acquirenti sopravvenuti sarebbero tenuti alla restituzione dell'immobile agli eredi legittimi. E le eventuali ipoteche iscritte successivamente alla donazione perderebbero di efficacia.

Lo stesso problema potrebbe verificarsi in caso di successione in forza di testamento. Quando le volontà del defunto ledono le quote destinate agli eredi "legittimi" essi possono intraprendere un'azione intesa a modificare i beneficiari della successione.

Ora, poiché è materialmente impossibile risalire con certezza a tutti gli eredi legittimi, salvo rare eccezioni le banche rifiutano di concedere mutui su immobili che hanno osservato trasferimenti di proprietà in questo modo.

L'unica salvaguardia viene dal trascorrere del tempo. Le ipoteche mantengono infatti la loro efficacia se la trascrizione della donazione o della successione è avvenuta da oltre vent'anni.

Inoltre, il trasferimento è considerato definitivo se il donante (o il defunto) è deceduto da oltre dieci anni e nel frattempo non sono state intraprese azioni legali da parte degli eredi.

SUGGERIMENTO: se il donante è vivente ed è implicata una compravendita si può tentare di affrontare il problema con uno stratagemma che alcune banche condividono.
Si tratta di far intervenire il donante facendogli prestare fideiussione nella vendita. In tal modo gli eventuali eredi che si facessero avanti si troverebbero da un lato a vantare dei diritti rispetto all'immobile; dall'altro, a causa della fideiussione, a dover compensare i danni che la loro azione produrrebbe agli acquirenti.
Poiché economicamente i due effetti si bilanciano, ciò renderebbe illogico procedere ad un'azione giudiziaria.
Fermo restando che non può trattarsi di una conclusione assoluta, perché la scelta degli eredi potrebbe prescindere da un principio strettamente economico, per esempio nel caso in cui attribuiscano al bene un particolare valore affettivo.

Argomenti correlati:

• Le valutazioni della banca
• Caratteristiche degli immobili accettati in garanzia ipotecaria
• I contenuti della relazione notarile preliminare
• Ereditarietà degli obblighi contrattuali