Estinguere il mutuo

Estinzione anticipata del mutuo

Estinguere un mutuo è diventata un'operazione piuttosto facile e veloce. A condizione di godere della disponibilità delle somme necessarie.

Tuttavia è sempre più frequente che il venditore di un immobile non sia in grado di estinguere il vecchio debito finché l'acquirente non salda il prezzo della casa. Ma se quest'ultimo ricava le somme da un nuovo mutuo?

In questi casi c'è il rischio che si generi un circolo vizioso, perché la banca che concede il nuovo mutuo pretende giustamente che il precedente sia estinto; esso però non si può estinguere finché non vengono rilasciate le somme del nuovo.

Il problema può essere affrontato in vari modi, anche se purtroppo non è sempre risolvibile, soprattutto nel caso di banche poco flessibili.

La soluzione ideale sarebbe che un funzionario dell'istituto che vanta il credito da estinguere presenziasse all'atto notarile del nuovo mutuo così da rilasciare contestualmente il certificato di estinzione, se non perfino l'assenso alla cancellazione dell'ipoteca.

Il problema è che trattandosi di un'operazione improduttiva i funzionari di solito non sono disponibili a sprecare mezza giornata per andare ad incassare le somme.

SUGGERIMENTO: se proprio non si trovano soluzioni alternative si può provare a chiedere che sia il funzionario della banca che concede il nuovo mutuo a stipulare presso la sede dell'altra. In questo caso l'impiego di tempo sarebbe giustificato dalla costituzione del finanziamento.

Le banche più illuminate hanno affrontato il problema in questo modo: in primo luogo richiedono una lettera ufficiale della banca che vanta il credito da estinguere in cui vengano precisati:

• complessivo ammontare delle somme, a qualsiasi titolo, necessarie per estinguere il debito;
• data di riferimento dei conteggi;
• dietimi giornalieri da calcolare in caso di ritardo dell'estinzione rispetto alla data di riferimento;
• data ultima in cui può avvenire l'estinzione nei termini contenuti nella lettera;
• coordinate per l'invio delle somme;
• chiaro e preciso impegno a prestare assenso alla cancellazione di ipoteca nel momento in cui gli importi saranno inviati con la modalità prevista.

A quel punto la banca che concede il nuovo mutuo raccoglierà presso il mutuatario l'autorizzazione a provvedere al bonifico di estinzione, con la certezza che esso produrrà la cancellazione della vecchia ipoteca.

Una soluzione alternativa può essere quella di coinvolgere il notaio, se disponibile in tal senso. Alcuni istituti gradiscono affidargli gli assegni del mutuo, incaricandolo di rilasciarli dopo che avrà ottenuto il certificato di estinzione del debito preesistente.

In tal caso il notaio, o un suo incaricato, dovrà recarsi in banca per procedere all'estinzione. Si tratta di una grossa cortesia, mai dovuta, che va riconosciuta ad alcuni professionisti che mostrano grande disponibilità nei confronti dei loro clienti.

Quando si procede in questi modi la banca potrà iscrivere ipoteca solo in secondo grado, che diventerà un primo grado reale non appena verrà prestato assenso alla cancellazione della precedente iscrizione.

Purtroppo le soluzioni soprastanti non sono applicabili in caso di erogazione differita del mutuo senza prefinanziamento.

In tali frangenti il problema nasce dal fatto che il denaro del mutuo non sarà mai disponibile perché non si potrà verificare la condizione di iscrizione ipotecaria in primo grado, conseguenza dell'estinzione del vecchio finanziamento.

Se il venditore non fosse in grado di rimborsare il suo debito racimolando in qualche modo il denaro necessario, l'operazione non potrà essere conclusa.

La soluzione, piuttosto drastica, non potrà essere che quella di annullare la pratica di mutuo e ricorrere ad una banca diversa, dotata di procedure congeniali alla soluzione del problema.

Link utili

• I conteggi dell'estinzione anticipata parziale e totale
• L'importanza del grado di iscrizione dell'ipoteca
• La cancellazione dell'ipoteca