Metri quadri commerciali: cosa sono e come si calcolano

Quando si visita un appartamento da acquistare, una delle informazioni essenziali da chiedere riguarda la superficie. Di fronte a questa domanda l’agente immobiliare risponderà probabilmente parlando di metri quadri commerciali: qual è il significato? Come si calcolano? E che differenza c’è con i metri quadri calpestabili? 

Metri quadri commerciali: cosa sono e a cosa servono

I metri quadri commerciali indicano la superficie complessiva di un immobile, detta anche superficie commerciale o superficie convenzionale vendibile: oltre alle varie stanze, essa comprende anche i muri (interni, perimetrali e condivisi con altre unità immobiliari), gli eventuali giardini, patii, balconi o terrazze e le pertinenze, come cantine, soffitte, mansarde, posti auto coperti e scoperti. 

La superficie commerciale viene di solito indicata negli annunci immobiliari ed è possibile verificarla facendo una visura catastale, in cui si troverà indicata la superficie catastale dell’immobile, equivalente a quella commerciale.

Conoscere quanti sono i metri quadrati commerciali di una casa è fondamentale per determinarne il valore di mercato e, quindi, il giusto prezzo d’acquisto o di vendita, a seconda dei punti di vista. Per stimare un immobile, infatti, bisogna moltiplicare i metri quadri commerciali per la quotazione degli immobili nella zona di riferimento (espressa in euro al metro quadro commerciale), e poi per alcuni coefficienti correttivi, legati a specifiche caratteristiche dell’abitazione.

In sostanza, a parità di metri commerciali il valore di mercato viene calibrato anche sulla base di parametri come stato di conservazione, piano, esposizione, luminosità, presenza di ascensore.

Attenzione, il valore di mercato o valore commerciale è diverso dal valore catastale, che è invece importante a livello fiscale: quest’ultimo si calcola rivalutando la rendita catastale (indicata anch’essa nella visura catastale) del 5% e poi moltiplicandola per un coefficiente che varia in base alla categoria catastale dell’immobile.

Come si calcolano i metri quadri commerciali

Il calcolo dei mq commerciali di un immobile residenziale non consiste nella semplice somma di tutti gli spazi che compongono l’immobile, ma bisogna calcolare le superfici ponderate secondo determinate proporzioni, perché non tutte le parti dell’immobile hanno lo stesso valore.

La superficie dell’abitazione va calcolata al 100%, come quella dei muri interni e perimetrali esterni (fino a 50 cm di spessore massimo), mentre i muri in comunione vanno conteggiati al 50% (fino a 25 cm di spessore massimo). La superficie dei giardini va calcolata al 15% per gli appartamenti e al 10% per le ville, quella di balconi e terrazze tra il 25% e il 35%, le verande salgono al 60%.Non solo: la superficie delle cantine pesa per il 25%, quella dei posti auto varia tra il 25% e il 50%, quella dei box auto tra il 40% e l’80%.

Per esempio, un appartamento di 150 mq, dotato di una cantina di 20 mq, ha una superficie commerciale di 155 mq.

Importante: se l’appartamento si trova in un condominio, non vanno incluse nel calcolo dei metri commerciali le superfici delle aree di uso comune, dalle scale ai giardini passando per i locali tecnici.

Metri quadri commerciali: differenze con i metri quadri calpestabili

Infine, durante una ricerca immobiliare per comprare casa ci si imbatterà sicuramente nel concetto di metri quadri calpestabili: che differenza c’è con i mq commerciali? Come si intuisce dal nome, la superficie calpestabile, o utile, di un’abitazione è la sua superficie interna, che può essere calpestata ed utilizzata: è escluso quindi lo spessore delle pareti divisorie, dei muri perimetrali e dei muri interni, così come lo spazio occupato da colonne e pilastri.

In questo caso il calcolo viene fatto misurando il perimetro interno dei muri e delle pareti divisorie ad un’altezza convenzionale di 150 cm dal pavimento.