Rendita catastale: come funziona e come si calcola | Telemutuo.it

Rendita Catastale: cosa è e a cosa serve

Quando si vende o si acquista una casa, è importante conoscerne la rendita catastale, un valore che varia da immobile a immobile sulla base di determinate caratteristiche ed è connesso al calcolo delle imposte legate alla proprietà immobiliare, ma non solo. Vediamo perché è necessario sapere cosa è la rendita catastale e come funziona.

Cosa è la rendita catastale

Secondo la definizione data dalla legge, la rendita catastale è la “rendita lorda media ordinaria ritraibile previa detrazione delle spese di riparazione, manutenzione e di ogni altra spesa o perdita eventuale”.

In altre parole, la rendita catastale è il valore attribuito dall’Agenzia delle entrate a ogni bene immobile in grado di produrre o generare reddito, calcolato con finalità fiscali. 

Nel caso di terreni, non si parla di rendita catastale bensì di reddito dominicale se riferito alla sola proprietà del terreno, o reddito agrario se riferito all’attività agricola.

A cosa serve la rendita catastale

Conoscere la rendita catastale di un immobile è utile sia al proprietario che a un eventuale acquirente, perché la rendita catastale serve a calcolare il valore catastale dell’immobile stesso, cioè la base imponibile su cui applicare le aliquote d'imposta, e a stimare, appunto, le varie tipologie di imposte a cui è soggetto, che possono essere sulla casa (Imu e Tasi), ipotecarie, sul reddito delle persone fisiche, sulle successioni, sulle donazioni. 

La rendita catastale, inoltre, è un coefficiente utilizzato in altri calcoli fiscali, come nella compilazione del modello ISEE.

Come si calcola la rendita catastale di un immobile

Per la maggior parte degli immobili, la rendita catastale si calcola moltiplicando la consistenza dell’immobile (in pratica la dimensione, espressa in metri cubi, metri quadrati o vani catastali a seconda della categoria catastale di appartenenza) per la tariffa d’estimo unitaria, un valore numerico elaborato dall’Agenzia delle entrate in base alla destinazione d’uso dell’immobile e alla zona in cui è ubicato.

Le principali categorie catastali sono: 

Gruppo A: diviso in sottogruppi da A/1 a A/11, comprende gli immobili a uso abitativo (appartamenti, ville, baite, castelli…) ma anche a uso di ufficio o studio. La consistenza catastale viene calcolata in vani.

Gruppo B: immobili con carattere sociale o comunitario, come, per esempio, musei, ospizi, caserme, monasteri, uffici pubblici, ospedali, scuole, biblioteche. Si dividono in sottogruppi da B/1 a B/8 e la loro consistenza catastale è calcolata in metri cubi.

Gruppo C: immobili finalizzati ad attività commerciali o varie, come negozi, magazzini, laboratori artigianali, stabilimenti balneari, autorimesse. Divisi da C/1 a C/7, la loro consistenza catastale è calcolata in metri quadri.

Gruppo D: immobili a destinazione speciale a fine di lucro, come teatri, fabbriche, alberghi, banche. 

Gruppo E: immobili a destinazione particolare come semafori, torri, ponti, stazioni, aeroporti. 

Gruppo F: altri tipi di entità urbane, come aree dismesse, ruderi, unità in via di costruzione o di dichiarazione.

Per i gruppi D, E, F, la rendita catastale è determinata attraverso una stima diretta.

Dove verificare la rendita catastale?

La rendita catastale fa parte delle informazioni essenziali di un immobile. Il primo luogo dove verificare la rendita catastale è l’atto di compravendita, che generalmente la riporta alla terza pagina, o comunque nella parte dell’atto notarile in cui è indicata la categoria dell’immobile. 

In alternativa, possiamo verificare la rendita catastale di un immobile chiedendone la visura catastale all’Agenzia delle entrate. 

Come avere la rendita catastale gratis?

Rivolgersi all’Agenzia delle entrate è probabilmente la soluzione più consigliabile, anche perché permette di avere la rendita catastale gratis tramite il servizio web “Consultazioni rendite catastali”. 

Arrivati nell’apposita sezione, basterà inserire, dove richiesto, gli identificativi catastali (comune, sezione, foglio, particella) e la provincia in cui si trova l’immobile. Attenzione, però: non sono compresi gli immobili ubicati nelle province autonome di Trento e Bolzano.

Un altro modo per avere la rendita catastale gratis è recarsi agli uffici comunali di pertinenza: molti comuni mettono a disposizione questo servizio gratuitamente, in genere tramite l’ufficio tributi o l’ufficio tecnico.

Come si calcola la rendita catastale sulla seconda casa?

Per calcolare la rendita catastale sulla seconda casa, il procedimento è lo stesso indicato per la prima. Questo non significa, però, che non esistano differenze tra prima e seconda casa. 

Come abbiamo già visto, infatti, la rendita catastale è solo uno dei coefficienti necessari a stabilire il valore delle imposte applicabili a un immobile o alle operazioni di donazione, compravendita o successione a esso legate. 

Quindi, anche per la seconda casa la rendita catastale dipenderà dalla categoria catastale di appartenenza e dal numero d’estimo, ma i coefficienti per cui questo valore dovrà essere moltiplicato, in base all’imposta di riferimento, saranno più elevati rispetto alla prima casa.

Come si calcola la rendita catastale ai fini IMU?

Tra le imposte legate alla rendita catastale c’è anche l’IMU, l’Imposta municipale propria che si paga a livello comunale sul possesso dei beni immobiliari. Innanzitutto bisogna specificare che l’IMU non si paga sulla prima casa. 

Se però siete proprietari di una seconda casa o un altro tipo di immobile, vi sarà utile sapere come usare la rendita catastale ai fini IMU.

In poche parole, una volta ottenuta la rendita catastale, bisogna rivalutarla del 5% in caso di fabbricati (cioè moltiplicarla per 1,05) o del 25% in caso di terreni (cioè moltiplicarla per 1,25). Il risultato andrà a sua volta moltiplicato per il coefficiente relativo alla categoria dell’immobile, che sarà:

160 per i fabbricati classificati nel gruppo catastale A (con esclusione della categoria A/10, e nelle categorie catastali C/2, C/6 e C/7).

140 per i fabbricati classificati nel gruppo catastale B e nelle categorie catastali C/3, C/4 e C/5 (uffici pubblici, magazzini, laboratori).

80 per i fabbricati classificati nelle categorie catastali A/10 e D/5 (uffici e banche).

65 per i fabbricati classificati nel gruppo catastale D, con esclusione della categoria D/5 (opifici, alberghi, fabbricati con funzioni produttive connesse all’agricoltura).

55 per i fabbricati classificati nella categoria catastale C/1 (negozi).

135 per i terreni agricoli (75 per i coltivatori diretti iscritti alla previdenza agricola dal 1º gennaio 2014).

A questo punto avremo ottenuto la base imponibile, a cui però andranno applicate le aliquote IMU e le eventuali detrazioni.

Attribuzione della rendita catastale per le nuove costruzioni

L’attribuzione della rendita catastale a un immobile di nuova costruzione deve essere richiesta dal proprietario all’Agenzia del territorio entro 30 giorni dal momento in cui l’immobile è diventato agibile. 

Deve essere il proprietario stesso a proporre un importo al tecnico incaricato della valutazione: se poi la rendita catastale attribuita è diversa da quella proposta, il proprietario può fare ricorso all’Agenzia del territorio, che deve eventualmente notificare la rettifica entro un anno. Trascorso questo tempo, la rendita proposta diviene definitiva. 

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