Come funziona la donazione? Cosa fare in caso di mutuo su un immobile donato?

Prima di acquistare una casa, è bene effettuare una visura catastale storica per sapere come il venditore sia entrato in possesso dell’immobile e, in particolare, se l’abitazione sia stata oggetto di donazione: in questo caso è meglio procedere con ulteriori controlli, in modo da facilitare il percorso di compravendita e arrivare al rogito in totale serenità.
Vediamo, quindi, quali sono i passaggi da compiere per ottenere un mutuo per un immobile in donazione.

Cos'è la donazione

La donazione è un contratto che prevede il passaggio a titolo gratuito di un bene - in questo caso di un immobile - da un soggetto (il donante) ad un altro (il donatario), stipulato in presenza di un notaio e dinanzi a due testimoni. 

Due sono gli elementi che caratterizzano la donazione: lo spirito di liberalità e l’arricchimento della persona destinataria della donazione.

Nel caso di un’abitazione la donazione può avvenire anche con riserva di usufrutto, per cui, pur cedendone la proprietà, il donante tiene per sé l’usufrutto dell’immobile donato fino a quando sarà in vita.

Spesso, ad esempio, i genitori scelgono di trasferire la proprietà di una o più case ai loro figli, oppure i nonni ai nipoti, approfittando dell’importante risparmio che si ottiene per quanto riguarda imposte e tasse.

Mutuo in caso di donazione dell’immobile

Che cosa succede se si vuole acquistare un’abitazione che è stata donata? Di fronte a questa prospettiva la banca potrebbe decidere di non concedere il mutuo, ritenendo rischioso questo tipo di finanziamento: gli eredi, infatti, finché non trascorre un periodo di tempo ben preciso, stabilito per legge, dalla morte del donatario, possono decidere di far valere i propri diritti sull’immobile, anche se nel frattempo esso è stato venduto ad un’altra persona. 

Essendo fondamentalmente un regalo, infatti, la donazione secondo la legge può essere contestata fino alla morte del donante, e anche successivamente, nell’ambito della successione.

Quando si vuole chiedere un mutuo per acquistare una casa che è stata ricevuta dal venditore tramite donazione, quindi, bisogna innanzitutto capire se il donante è ancora in vita oppure no e seguire un percorso diverso a seconda dei casi. 

In caso di donante deceduto, è necessario sapere da quanto tempo è venuto a mancare.
Se sono trascorsi almeno 20 anni, gli eredi non possono più far valere i propri diritti di successione, come stabilito dalla legge 80/2005: di conseguenza gli istituti di credito saranno ben disposti a concedere un finanziamento per l’acquisto della casa donata, sempre che il futuro mutuatario sia in possesso dei requisiti reddituali richiesti.

Diversamente, se non sono ancora trascorsi 20 anni dal decesso del donante, gli eredi legittimi hanno la possibilità di chiedere la revoca della donazione e la conseguente restituzione dell’immobile donato.

In questo caso la banca potrebbe decidere di finanziare il mutuo casa previa espressa rinuncia al suddetto immobile da parte degli eredi. Si tratta di un atto di generosità non facile da ottenere, come si può immaginare, e che potrebbe anche non essere sufficiente: non si può infatti escludere la possibilità che in futuro si possano fare avanti nuovi eredi, di cui al momento si ignora l'esistenza.

In caso di donante ancora in vita, invece, esistono varie strade da percorrere. La prima soluzione è quella che il donante si faccia garante nei confronti della banca alla quale si rivolgerà chi intende acquistare l’immobile, oppure che presti una fideiussione: in questo caso è improbabile che i futuri eredi impugnino l’atto di donazione, perché a quel punto dovrebbero rispondere essi stessi del mutuo ipotecario.

Un’alternativa, se donante e donatario sono d’accordo, è quella di procedere con la revoca della donazione: in questo caso il donante torna in possesso dell’immobile ed è lui a procedere alla vendita. 

Polizza donazione

Una terza opzione è la stipula di una polizza per tutelarsi di fronte all’eventualità che gli eredi possano in futuro procedere con la richiesta di revoca della donazione.

La polizza donazione è copertura che protegge sia l’assicurato dal rischio di perdita dell’ipoteca sul bene immobile, nel caso venga dichiarata la riduzione della donazione e la conseguente restituzione dell’immobile, sia l’istituto di credito, che eroga il finanziamento per l’acquisto dell’immobile.

La polizza può essere sottoscritta da qualsiasi soggetto coinvolto nella donazione, donante, donatario, terzo acquirente oppure istitituto di credito, che intenda proteggere il valore della donazione e della conseguente compravendita: si tratta di un’ulteriore garanzia che va a sommarsi all’ipoteca sull’immobile.

Nel caso di un mutuo per immobile in donazione, quindi, sono diverse le strade da percorrere per far sì che gli istituti di credito siano disposti ad accogliere la domanda: se vuoi approfondire il tema, i consulenti del credito di Telemutuo sono a tua disposizione gratuitamente. Contattaci per avere tutte le informazioni necessarie!