Perizia mutuo: cos’è e come funziona la perizia immobiliare

Il mutuo è un finanziamento a lungo termine che si caratterizza sia per la presenza di fasi diverse, come la domanda, l’istruttoria e la delibera, sia per il coinvolgimento di specifiche figure professionali, come il notaio ed il perito.
In particolar modo, quest’ultimo si occupa di un passaggio molto importante, ovvero la perizia immobile per mutuo: si tratta di quella valutazione delle caratteristiche tecniche e commerciali del bene da ipotecare, dal cui risultato finale dipende l’erogazione del prestito a favore del richiedente.

Cos’è la perizia immobiliare per mutuo

Quando si parla di perizia immobiliare si fa riferimento a quella parte dell’istruttoria nella quale si procede con l’esame dell’immobile posto a garanzia del finanziamento richiesto.
Più dettagliatamente consiste nella valutazione sia delle caratteristiche di mercato che di quelle urbanistiche del bene.
In questo modo la banca può avere informazioni più precise sull’entità del valore dell’immobile ipotecato e può essere certa della sua regolarità a livello urbanistico e catastale.

In sostanza, la perizia può essere definita come una garanzia che tutela sia le banche che i compratori: infatti, tramite questa verifica, entrambe le parti vengono rassicurate sulla validità dell’intera operazione di finanziamento.

Come detto, si tratta di un passaggio importante della fase di istruttoria, ma perché quest’analisi è così importante?

Innanzitutto è rilevante sapere che l’istruttoria si compone di diversi passaggi, il primo dei quali è quello della delibera reddituale, nella quale la banca analizza e studia il merito creditizio dell’aspirante mutuatario, verificando la sua capacità di rimborsare il finanziamento richiesto.
Se questo primo passaggio viene superato, affinché si possa passare alla fase conclusiva dell’istruttoria, arrivando così alla delibera definitiva, è necessario superare la fase della valutazione immobiliare, vale a dire la perizia del mutuo. 

Questo significa che, senza l’esito positivo di quest’ultimo passaggio, l’iter di valutazione dei mutui non può andare avanti e si ferma di conseguenza la sua concessione.

Perizia mutuo e Loan to value

La perizia dell’immobile non è solamente importante per determinare la concessione del mutuo, ma è anche coinvolta in un altro aspetto più specifico: il Loan to Value.

Quando si parla di LtV si intende il rapporto percentuale tra il valore del mutuo e il valore dell’immobile.
In parole semplici, la banca concede un finanziamento il cui importo è pari ad una precisa percentuale del valore dell’immobile.

Generalmente l’ammontare concesso arriva all’80% del valore del bene, considerando anche che più alta è questa percentuale più alto è il tasso di interesse.

Per determinare quanto erogare all’aspirante mutuatario l’istituto di credito, in virtù di una logica prudenziale, prende come riferimento il più basso tra il prezzo risultante dalla perizia effettuata e quello di compravendita, salvo eccezioni che prediligono il valore di mercato.

Documenti per la perizia casa per mutuo

Per poter realizzare la perizia per il mutuo il tecnico incaricato ha bisogno di tutta una serie di documenti che servono a dimostrare le caratteristiche ed il valore ipotecario dell’immobile.
Per prima cosa, occorrono quei documenti in grado di fornire informazioni sulla proprietà della casa, come ad esempio la visura catastale storica.
A questi si aggiungono tutti quelli capaci di descrivere la provenienza dell’immobile, ovvero atti contenenti le informazioni relative all’urbanistica e all’edilizia, per verificare eventuali modifiche successive alla costruzione.

A questa prima documentazione segue quella relativa alle autorizzazioni in materia edilizia, che possono essere raccolte tramite il certificato di conformità urbanistica, in modo da escludere anche la presenza di eventuali abusi edilizi più o meno gravi.

Infine, occorrono i documenti che attestino la regolarità catastale in termini di corretta registrazione dell’immobile, oltre alla presenza di eventuali ipoteche, quest’ultime verificabili attraverso una visura ipotecaria.

Cosa valuta il perito della banca per il mutuo

Quando il perito della banca procede con la valutazione dell’immobile, al fine di determinare il relativo valore, prende in considerazione diversi fattori, come:

• il valore commerciale, rappresentativo del valore di compravendita;

• il valore cauzionale, ossia il prodotto tra il valore commerciale e il coefficiente di vendita forzata, pari al 90-95%. In questo specifico caso, l’importo del mutuo sarà più basso;

• il valore di ricostruzione a nuovo, ovvero una grandezza che fa riferimento ai materiali usati per la costruzione dell’edificio, che viene tipicamente impiegata per determinare il valore della polizza assicurativa sull’immobile;

• il valore stato avanzamento lavori, usato per gli immobili in costruzione. Una circostanza che non solo prevede diverse perizie, ma anche diverse tranche di erogazione del mutuo (SAL).
  
  

Perizia mutuo tempi: quanto passa prima della delibera del mutuo

Per quanto riguarda i tempi della perizia questi si attestano in un intervallo che va dai 5 ai 10 giorni, a seguito dei quali è possibile ottenere o meno il mutuo.

Infatti, bisogna considerare che ci sono diversi aspetti che possono influire sulla tempistica: in primo luogo, il fatto che la banca, e quindi il perito, devono avere a disposizione tutta la documentazione necessaria alla perizia.
In secondo luogo, il sopralluogo da parte del tecnico, che deve valutare tutti gli aspetti commerciali, catastali ed urbanistici dell’immobile.

Inoltre, il passaggio dalla perizia alla delibera definitiva è influenzato anche dalle diverse fasi dell’istruttoria, come la delibera reddituale e la valutazione tecnico legale del notaio.

In ogni caso, se l’esito della perizia è positivo, si può procedere alla concessione del mutuo, entro le tempistiche segnalate, mentre, in caso contrario, si procede con il rifiuto della domanda di mutuo.

A questo punto, l’aspirante mutuatario può scegliere un altro immobile sul quale apporre l’ipoteca a garanzia del finanziamento, optando quindi per un’altra casa da comprare, oppure fermare la pratica e avviarne una nuova.

Quanto costa una Perizia per mutuo e chi paga

La perizia sulla casa è generalmente a carico del mutuatario e il suo prezzo dipende dall’istituto di credito che viene scelto per fare domanda di mutuo.

Questo perché ogni banca ha un proprio perito a cui affidare le valutazioni degli immobili.

In linea di massima, i costi della perizia variano tra i 200 e i 300 euro, ai quali vanno ad aggiungersi altre tre voci di spesa:

• il contributo previdenziale relativo alla propria Cassa Professionale, che varia dal 2 al 4%;

• il rimborso spese per il viaggio sostenuto;

• l’Iva ordinaria (22%).
  
  

Perizia banco mutuo: detrazioni

Essendo un finanziamento a lungo termine, sono previste delle detrazioni fiscali per mutuo interessanti, come ad esempio quella sugli interessi passivi.
Allo stesso modo, anche le spese relative alla perizia possono essere detratte, in misura pari al 19% e fino a 4 mila euro, in quanto oneri accessori.
Tuttavia, per poterne beneficiare occorre rispettare alcune condizioni, tra cui quella di trattarsi di mutuo prima casa.