Perizia mutuo: come funziona la perizia immobiliare

La perizia di mutuo è un documento che consente di stabilire il valore di un immobile al fine di valutare la richiesta di mutuo e approvare o meno il finanziamento.

L’iter per ottenere un finanziamento di questo tipo prevede diversi passaggi quali la richiesta di mutuo, la pre-istruttoria, l’istruttoria, la delibera e la perizia: nel caso di esito positivo si procederà poi con la stipula dell’atto e, infine, con l’erogazione della somma richiesta.

Cos’è la perizia immobiliare

Il processo d’acquisto di un immobile tramite l’accensione di un mutuo prevede una serie di verifiche, sia sul richiedente sia sull’immobile, da parte dell’istituto finanziario per appurare se sussistono le condizioni necessarie all’erogazione del mutuo.

Tra queste verifiche rientra la perizia dell’immobile, strumento fondamentale che rappresenta una garanzia per la banca in quanto consente di valutare la validità dell’investimento relativamente a un dato immobile: affinché la perizia venga effettuata la banca nominerà un perito di fiducia, esterno e imparziale, il quale avrà l’obbligo di stabilire il valore dell’immobile valutando diversi aspetti.

È bene precisare che la perizia immobiliare tutela sia l’aspirante acquirente che la banca alla quale è stato richiesto il mutuo immobiliare per finanziare l’acquisto: infatti, oltre a stabilire il valore del bene, il perito nominato verificherà la regolarità edilizia dell’immobile oggetto di compravendita. 

Questa verifica rappresenta l’ultima fase di una perizia immobiliare ma non per questo è meno importante in quanto è di fondamentale importanza per scoprire subito se ci sono irregolarità, anche parziali, nella costruzione dell’immobile oppure veri e propri abusi edilizi: è infatti scontato che l’individuazione di qualsiasi problema di questo tipo potrebbe rendere nullo l’atto di compravendita.

Una volta realizzata la perizia l’istituto valuterà la documentazione e comunicherà l’esito della richiesta di mutuo.

Documenti per effettuare la perizia dell’immobile

Per eseguire la perizia immobiliare è necessario fornire specifici documenti, da richiedere ai relativi uffici di competenza, che permettano all’istituto bancario e al perito di conoscere il valore reale dell’immobile per il quale viene richiesto il mutuo.

Questa documentazione riguarda:

• la provenienza dell’immobile: documenti contenenti le informazioni relative alla proprietà, all’edilizia dell’immobile (ed eventuali modifiche successive alla costruzione) e alla sua legittimità dal punto di vista urbanistico. Oltre a ciò, permettono di conoscere i dati relativi ad eventuali proprietari precedenti
• la legittimità territoriale dell’immobile: documenti che consentono di sapere se l’immobile è stato realizzato in presenza delle autorizzazioni necessarie e se i lavori di costruzione sono stati eseguiti con materiali idonei e autorizzati dalla legge o se, invece, è necessario procedere con eventuali sanatorie
• l’aspetto catastale: questa documentazione, oltre ad attestare l’adeguata registrazione catastale della proprietà, valuta la presenza di ipoteche che gravano sull’immobile e verifica la corretta registrazione di eventuali modifiche dell’immobile a livello struttural

Cosa valuta il perito della banca per il mutuo

Per effettuare la perizia e determinare il valore dell’immobile il perito terrà in considerazione diversi fattori quali:

• valore commerciale: valore che corrisponde al prezzo di vendita 
• valore cauzionale: determina un importo di mutuo più basso e consiste nel valore commerciale che va moltiplicato per il coefficiente di vendita forzata dell’immobile la cui entità oscilla tra il 90% ed il 95%
• valore di ricostruzione a nuovo: viene utilizzato per determinare il valore della polizza assicurativa sull’immobile e si riferisce ai materiali che vengono utilizzati per la sua costruzione
• valore Stato Avanzamento Lavori: fa riferimento ai casi di perizia che riguardano gli immobili in costruzione o in ristrutturazione, circostanza in cui, mano a mano che i lavori procedono, vengono effettuate più perizie e l’importo del mutuo viene suddiviso in più rate 

Quanto tempo passa tra la perizia e la delibera del mutuo

Prima che il perito proceda con la perizia dell’immobile, l’istituto di credito effettuerà una verifica dei requisiti, a livello soggettivo e patrimoniale, che chi richiede il mutuo deve necessariamente avere.

Una volta eseguita la verifica, la banca fornirà al perito i documenti necessari a svolgere perizia; nel caso non fosse così sarà il richiedente a dover consegnare la documentazione al perito.

A questo punto egli procederà con il sopralluogo ed entro i tempi previsti presenterà la sua perizia: in caso di esito positivo entro una decina di giorni sarà possibile firmare il contratto di mutuo e ottenere così il prestito richiesto.

Tuttavia, nel caso in cui il mutuo venga concesso ma poi il mutuatario non sia più in grado di corrispondere le rate dovute la banca potrà procedere con l’iter di espropriazione dell’immobile e il recupero del credito mancante.

In caso di esito negativo, invece, ad esempio in caso di gravi carenze burocratiche, legali o tecniche, la banca non approverà la richiesta di finanziamento.

A questo punto il richiedente avrà due alternative: o individua un nuovo immobile da acquistare oppure blocca definitivamente la pratica e ne apre una nuova, soluzione che richiede tempistiche decisamente più lunghe.

Perizia per il mutuo: chi paga e quanto

Solitamente le spese relative alla perizia sono totalmente a carico di chi richiede il mutuo: esse variano a seconda dell’istituto di credito dal momento in cui dipendono dalle parcelle dei periti incaricati. 

Ad ogni modo, i costi oscillano indicativamente tra i 100 e i 300€ ai quali, oltre al contributo per la cassa di previdenza (dal 2% al 4%) e al rimborso per eventuali spese di viaggio (nel caso l’immobile da verificare sia distante) va sommata l’IVA al 22%.

In caso di surroga del mutuo o rinegoziazione, invece, le spese di perizia saranno a carico della banca presso la quale ci si rivolge.

Detrazione della perizia immobiliare

È possibile detrarre le spese di perizia del mutuo con determinati sconti di imposta, pari al 19% e fino ad un tetto massimo di 4.000€.

Tuttavia, non tutti i mutui stipulati con una banca consentono di detrarre le spese sostenute: ciò è possibile solo nel caso in cui il mutuo venga stipulato entro i 12 mesi precedenti o successivi rispetto all’acquisto dell’immobile oppure nel caso di acquisto di un immobile da adibire a prima casa.

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