Pre-delibera mutuo: cos’è e a cosa serve

Per velocizzare la trattativa immobiliare il compratore può richiedere la pre delibera mutuo, ovvero un primo parere della banca sulla possibilità di ottenere il finanziamento, a prescindere dal fatto che abbia già individuato oppure no un immobile da acquistare.

Questo lasciapassare creditizio viene concesso solo sulla base della solvibilità della rata massima, ovvero sul calcolo dell’importo massimo che la persona potrà essere in grado di pagare in base ai suoi redditi, che si lega quindi anche alla somma massima ottenibile in prestito. Una volta avuto il documento, il richiedente avrà l’opportunità di poter fare una proposta d’acquisto immobiliare, presentando una maggiore garanzia economica al venditore e rendendo così la compravendita più certa e rapida.

Quando può essere richiesta la pre-delibera mutuo e quali sono le sue caratteristiche e i suoi vantaggi?

Pre-delibera mutuo: cos’è?

La predelibera mutuo è un pass creditizio, con cui la banca approva in via preliminare la concessione del finanziamento all’aspirante mutuatario, il quale non sarà comunque poi obbligato a dover presentare l’effettiva domanda di mutuo, se la sua ricerca immobiliare non dovesse andare a buon fine. 

Il responso si basa sull’analisi della documentazione anagrafica e reddituale del richiedente, nonché della sua esposizione debitoria, in modo tale da verificare la presenza di tutti i requisiti economici necessari all’approvazione del prestito.

Nota anche come voucher mutuo, la pre-delibera rappresenta un importante strumento di velocizzazione delle trattative immobiliari, poiché permette alla persona che vuole acquistare casa di fare una ricerca più precisa dell’immobile desiderato e di presentare un’eventuale proposta d’acquisto che ha maggiori  probabilità di essere accettata dal venditore.

Nel pre mutuo, tuttavia, non vengono definite tutte le condizioni del finanziamento ma viene stabilito soltanto l’importo massimo che il richiedente può ottenere.

I restanti aspetti economici, come il tasso di interesse e le spese accessorie relative ad esempio all’istruttoria e alla perizia, vengono definiti nel corso della domanda di mutuo vera e propria.

Vantaggi della pre-delibera

Richiedere alla banca la pre delibera mutuo può rivelarsi piuttosto vantaggioso, sia per il compratore che per il venditore.

Infatti, l’apertura da parte della banca alla concessione del finanziamento rende l’acquirente più sicuro di poter comprare casa, perché ha già ricevuto un giudizio sulla fattibilità della sua richiesta di credito. Inoltre, gli consente di visionare le offerte immobiliari più in linea con le sue capacità di spesa, sapendo già quale sarà la cifra massima che gli verrà concessa in prestito.

A sua volta anche il venditore ha una garanzia in più, perché sa che il possibile acquirente ha tutti i requisiti necessari per ottenere il mutuo e che non ci sono rischi che la proposta di compravendita possa arenarsi di fronte a un diniego della banca per la scarsa solvibilità del mutuatario.
Attenzione però: per arrivare alla delibera definitiva del mutuo bisognerà comunque aspettare anche l’esito della valutazione dell’immobile, non solo da un punto di vista edilizio, ma anche tecnico legale, ovvero di controllo degli aspetti legati al Catasto e alle ipoteche.

Tra i vantaggi del mutuo predeliberato vi è anche quello di accelerare i tempi di erogazione del finanziamento, una volta presentata la domanda ufficiale e definitiva: essendo stata già fatta la valutazione reddituale, la banca potrà passare direttamente alla perizia sull’immobile, accorciando in tal modo la durata della procedura. 

Come funziona la predelibera del mutuo

L’ottenimento della pre delibera mutuo prevede una serie di fasi che vedono coinvolti sia l’aspirante mutuatario che l’istituto di credito. Il primo passo da compiere è innanzitutto la presentazione della richiesta di voucher.

Una volta fatta la domanda di pre delibera, la banca intraprende l’analisi della situazione sia anagrafica sia economica, finanziaria e lavorativa del richiedente, attraverso la valutazione di documenti come la dichiarazione dei redditi, il modello Unico, le ultime due buste paga, il contratto di lavoro e gli aspetti legati alla liquidità.
Si tratta di un controllo accurato, che di fatto anticipa la prima fase dell’istruttoria mutuo, quella della delibera reddituale, nella quale si analizza il merito di credito, ai fini della valutazione dello stato di solvibilità del richiedente.
Accertata la capacità di rimborso, la banca autorizza la concessione preliminare del mutuo, indicando quale sarà la somma massima che il mutuatario potrà avere a disposizione.

In sintesi, le fasi che compongono la predelibera sono:

• la richiesta;

• la valutazione anagrafica e reddituale;

• la concessione preliminare del mutuo.
  
  

Quanto dura la pre-delibera

Quando l’aspirante mutuatario decide di richiedere la pre delibera mutuo alla banca che offre questo servizio, fermo restando che non tutti gli istituti la propongono, deve sapere che la sua durata è solitamente di 6 mesi.

In questo lasso di tempo potrà cercare ed eventualmente trovare l’immobile che meglio risponde alle sue esigenze personali.

In ogni caso, la richiesta di predelibera non comporta l’assunzione di un impegno vincolante per l’aspirante mutuatario, che mantiene la libertà di procedere o meno con la domanda definitiva di mutuo.

La concessione del voucher è gratuita e, nel caso di mancata approvazione, non comporta conseguenze negative, ovvero il richiedente non viene considerato un cattivo pagatore.

Quali criticità può prendere in considerazione la banca

Il mutuo predeliberato, come abbiamo visto, è una soluzione che offre importanti vantaggi: quali possono essere gli ostacoli alla sua concessione?

Come detto, prima di concedere il voucher, la banca effettua una serie di analisi economiche, che possono avere un risultato non sempre positivo: per esempio, il richiedente potrebbe non rispettare i requisiti di solvibilità, non avendo un corretto rapporto rata-reddito, che non può essere superiore al 30-35%, oppure potrebbe risultare un cattivo pagatore, a causa di mancati pagamenti rate di un precedente finanziamento.

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