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Crédit Agricole - Mutuo Base Fisso
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Intesa Sanpaolo - Mutuo domus fisso
Surroga
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BNL - Trasforma mutuo BNL Spensierato
Surroga
Rata € 600.72 al mese x 20 anni
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CheBanca! - Mutuo Fisso
Surroga
Rata € 631.03 al mese x 20 anni
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BPER - Mutuo con surrogazione a Tasso Fisso
Surroga
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Tasso: fisso - Taeg: 4.66% - Tan: 4.47%


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BPER - Mutuo a Rata Costante
Ristrutturazione
Rata € 559.11 al mese x 20 anni
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CheBanca! - Mutuo Rata Protetta
Ristrutturazione
Rata € 569.74 al mese x 20 anni
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Crédit Agricole - Mutuo Base Fisso Over 36
Ristrutturazione
Rata € 575.35 al mese x 20 anni
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Banco BPM - Mutuo Casa Tasso Fisso Last Minute Green
Ristrutturazione
Rata € 583.56 al mese x 20 anni
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Intesa Sanpaolo - Mutuo domus fisso
Ristrutturazione
Rata € 592.89 al mese x 20 anni
Tasso: fisso - Taeg: 4.07% - Tan: 3.75%


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Ristrutturazioni: cosa fare se c’è un vincolo paesaggistico ambientale?

La conformazione fisica dell’Italia è talmente ricca e peculiare che il paesaggio è un elemento particolarmente tutelato dalla legge. Il Codice dei beni culturali e del paesaggio, infatti, individua come “beni paesaggistici gli immobili e le aree […] costituenti espressione dei valori storici, culturali, naturali, morfologici ed estetici del territorio”. Ecco perché è necessario conoscere la normativa vigente se si vuole ristrutturare un immobile sottoposto a vincolo paesaggistico.

Cos’è il vincolo paesaggistico

Il vincolo paesaggistico ambientale è uno strumento previsto dalla legge per tutelare il paesaggio. Se però da una parte si vuole conservare lo stato di pregio dei luoghi, dall’altra si vuole anche salvaguardare la sicurezza della comunità. 

Tra le aree sottoposte a vincolo paesaggistico, infatti, ci sono le zone costiere, fiumi e altri corsi d’acqua, montagne, ghiacciai, parchi e riserve naturali, foreste e vulcani. In queste zone l’intervento edilizio potrebbe deturpare il paesaggio e costituire pericolo per l’uomo. 

Quindi non è sempre e del tutto escluso, ma va comunque compiuto con l’autorizzazione non solo comunale, ma anche di Regione e Soprintendenza dei beni culturali.

Ristrutturare un immobile con vincolo paesaggistico

I beni sottoposti a tutela paesaggistica sono regolati dalla parte III del Codice dei beni culturali e, in materia di ristrutturazione, sono sottoposti a una normativa un po’ meno stringente rispetto a quella dei vincoli storico-artistici.

Mentre questi ultimi, infatti, se possono essere ristrutturati, devono comunque mantenere gli stessi prospetti, sagoma, volumetria e sedime, per gli immobili con vincolo paesaggistico non è per forza e sempre così. 

A dirlo è stato il Consiglio superiore dei lavori pubblici interrogato da alcuni comuni dopo le modifiche introdotte nel 2020 dal Decreto semplificazioni. Il CSLP ha tuttavia chiarito che ciò è possibile solo con l’autorizzazione dell’autorità comunale.

La Corte di Cassazione, con la sentenza 3.763 del 3 febbraio 2022, ha invece stabilito che ricostruire un rudere situato in un’area con vincolo paesaggistico non è considerabile come una ristrutturazione, ma si tratta di nuova costruzione, per cui vanno chiesti quindi autorizzazione paesaggistica e permesso di costruire. Non si può parlare di ristrutturazione, infatti, in assenza di tetto e strutture di copertura, altre strutture orizzontali e mura perimetrali.

Demolizione e ricostruzione di un immobile con vincolo paesaggistico

Il Decreto energia del 2022 ha stabilito che in alcune aree con vincolo paesaggistico si potranno classificare come ristrutturazione anche gli interventi di demolizione e ricostruzione di un immobile che comportino modifiche di sagoma, volumetria, prospetti e sedime.

Le aree in questione sono elencate nell’articolo 142 del codice dei beni culturali e del paesaggio (d. lgs 42 del 2004), e alcune di esse sono parchi e riserve naturali, le zone costiere entro 300 metri dalla battigia, le zone di interesse archeologico. 

In queste aree, gli interventi di demolizione e ricostruzione sono considerati ristrutturazione edilizia: se modificano sagoma, prospetti, volumetria e sedime richiedono il Permesso di costruire, mentre se non li modificano richiedono la SCIA.

Insomma, la richiesta delle autorizzazioni per intervenire sull’immobile resta obbligatoria, ma poter classificare certi interventi come ristrutturazione permette di usufruire di determinati bonus edilizi preclusi invece alle nuove costruzioni.

Come verificare un vincolo paesaggistico

Per verificare se un territorio è sottoposto a vincolo paesaggistico, si può consultare il Sistema informativo territoriale ambiente e paesaggio (SITAP). 

In alternativa, si può ricorrere alle tavole dei piani paesistici regionali (PPR) o alla Gazzetta ufficiale. Altrimenti, in caso di dubbi, si può inoltrare richiesta al comune di pertinenza per avere il certificato di destinazione urbanistica.

Che cosa rischia chi ristruttura un immobile con vincolo paesaggistico?

Se viene appurata la presenza di un vincolo paesaggistico ambientale, non sarà possibile ristrutturare l’immobile senza ottenere prima le apposite autorizzazioni. Chi dà inizio ad interventi edilizi senza la documentazione necessaria rischia di commettere un abuso edilizio.

Quali sono le aree sottoposte a vincoli paesaggistici ambientali?

Secondo il Codice dei beni Culturali e del Paesaggio, le aree sottoposte a vincolo paesaggistico sono le seguenti:

  • territori costieri in una fascia della profondità di 300 metri dalla linea di battigia;
  • territori contigui a laghi in una fascia della profondità di 300 metri dalla linea di battigia;
  • fiumi, torrenti, corsi d’acqua iscritti negli elenchi previsti dal Testo Unico;
  • montagne, per la parte sopra i 1.600 metri sul livello del mare per le Alpi e sopra i 1.200 metri sul livello del mare per Appennini e Isole. 

Che differenza c’è tra beni culturali e paesaggistici?

La legge fa riferimento a due diversi tipi di beni immobili sottoposti a tutele speciali: i beni culturali e i beni paesaggistici. È molto più difficile ristrutturare un bene culturale, per il quale esistono limitazioni molto più rigide. 

Non è possibile modificarli, nemmeno parzialmente, senza l’apposita autorizzazione della Soprintendenza del territorio. È tuttavia possibile sottoporli a lavori di restauro. 


I beni paesaggistici sono invece competenza delle Regioni o dei Comuni. In ogni caso, è sempre necessario contattare il Ministero della Cultura quando si vuole intervenire su beni tutelati. Il Ministero ha infatti competenza esclusiva sui beni culturali e supporta le Regioni e i Comuni per quanto riguarda quelli paesaggistici.

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