Contratto di mutuo: cos’è e come funziona

Dopo aver esaminato vari preventivi per il tuo mutuo casa, hai deciso di stipulare il finanziamento con la banca che ha fatto l’offerta migliore e sei pronto per firmare il contratto di mutuo: cos’è e come funziona? 

Contratto di mutuo: definizione

Il contratto di mutuo è il documento ufficiale che sancisce il reciproco impegno della banca e del mutuatario. La prima garantisce l'erogazione del capitale concordato per l’acquisto di un immobile. Il secondo si impegna a restituire la somma erogata nei tempi e nelle modalità previste, iscrivendo un’ipoteca sull’immobile come garanzia. Il contratto di mutuo è un atto pubblico, che viene stipulato dal notaio alla presenza di tutte le persone coinvolte.

Prima di approfondire, sottolineiamo che esiste anche la possibilità di stipulare un contratto di mutuo tra privati: come funziona? Si tratta di un prestito che un privato, quindi non una banca, concede a un altro privato. In questo caso, anche se si tratta di un finanziamento di cifre modeste tra parenti o amici, è meglio redigere una scrittura privata, in cui mettere in chiaro tutti gli aspetti più importanti per la restituzione della somma.

Tipologie

Quali sono le tipologie dei contratti di mutuo, innanzitutto? Fondamentalmente esistono il contratto di mutuo fondiario e quello ipotecario.

La differenza principale riguarda la finalità: il mutuo fondiario è destinato a finanziare l’acquisto di un immobile e prevede di solito condizioni più vantaggiose, soprattutto per le spese notarili. Il mutuo ipotecario, invece, comprende più opzioni, come acquisto, ristrutturazione, liquidità e consolidamento debiti. Se il mutuo fondiario è anche ipotecario, non vale invece il viceversa.

Al di là della tipologia di contratto di mutuo, fondiario o ipotecario, ci sono comunque numerosi elementi comuni, da valutare attentamente prima di procedere alla firma della documentazione. 

Dove si trova il contratto di mutuo

Il mutuatario ha il diritto ottenere in anticipo una copia del contratto di mutuo, in modo da avere tutto il tempo necessario per esaminarlo preventivamente con calma e capire bene il significato delle obbligazioni che derivano dalla sottoscrizione. Una volta apposta la firma, riceve la sua copia della documentazione, che va conservata accuratamente.

Come recuperare il contratto di mutuo in caso di smarrimento? Chi ha perso la documentazione relativa al finanziamento, oppure quella riguardante i pagamenti mensili effettuati nel corso del tempo, può fare domanda alla propria banca, cheè obbligata a fornire entro 90 giorni una copia dei documenti degli ultimi 10 anni. In caso di mancato adempimento, il cliente può rivolgersi al tribunale affinché ordini alla banca di dare seguito alla richiesta.

L’alternativa è quella di chiedere una copia del contratto di mutuo al notaio che lo ha redatto oppure ad un altro notaio, che può fare la ricerca negli archivi notarili ed estrarre copia del documento. 

Come funziona il contratto di mutuo

Vediamo ora come si legge un contratto di mutuo, che in alcuni può non essere semplice da comprendere, e quali sono gli elementi fondamentali per la sua validità, indipendentemente dalla banca che lo stipula.

NOTA: La facoltà del debitore di ottenere modifiche al contratto di mutuo è estremamente limitata. Eventuali richieste possono essere sottoposte all'ufficio legale della banca, che le valuterà comunque in un'ottica estremamente prudente.

Parti interessate: soggetti coinvolti in veste di finanziatore (la banca ed il suo rappresentante); parte mutuataria (quella che riceve il mutuo); parte datrice di ipoteca (proprietari dell'immobile che concedono l’ipoteca); eventuali fideiussori (garanti).

NOTA: di solito la parte datrice di ipoteca coincide con i mutuatari, ma ciò non è obbligatorio. Per esempio, un genitore potrebbe acquistare una casa per il figlio ed intestare a sé il relativo mutuo.

Oggetto: ammontare del mutuo e quietanza della parte mutuataria.

Obblighi per i mutuatari: responsabilità imposte ai mutuatari, come quella di fornire la prova dell'avvenuta iscrizione ipotecaria nel grado previsto o di costituire la copertura assicurativa contro i danni del fabbricato.

Condizioni di rimborso: durata e modalità per il rimborso.

Interessi: tasso di interesse e, nel caso sia variabile, criteri con cui verrà periodicamente rideterminato.

Ipoteca: impegno a iscrivere l'ipoteca nel grado previsto e per l'importo convenuto, con descrizione dettagliata delle unità interessate.

Spese: spese che i mutuatari sono tenuti a riconoscere alla banca.

Estinzione anticipata: facoltà per il debitore di estinguere il debito anticipatamente e indicazione della relativa commissione.

Elezione di domicilio: indirizzi a cui dovranno essere inviate tutte le comunicazioni scritte tra le parti.

Oneri fiscali: addebito ai mutuatari dell'imposta sul mutuo che la banca verserà per loro conto all’Erario; dichiarazioni sui requisiti per l'applicazione dell'imposta ridotta.

Contratto di mutuo: allegati

Al contratto di mutuo vengono allegati il piano di ammortamento del capitale e il cosiddetto “Capitolato delle condizioni generali”, contenente le clausole comuni a tutti i mutui erogati dalla banca. Sebbene il notaio non sia obbligato a leggerlo, gli articoli ivi contenuti valgono tanto quanto quelli descritti nel testo principale.

Essi riguardano di solito:

Solidarietà ed indivisibilità degli obblighi, ovvero la facoltà della banca di richiedere il rimborso di tutto il mutuo anche ad un singolo mutuatario o garante, indipendentemente dal numero di soggetti coinvolti. In caso di successione, gli eredi acquisirebbero un simile obbligo "indiviso".

Obblighi: viene indicata una serie di impegni che i debitori devono assumersi rispetto alla diligenza nella conservazione dell’immobile e anche l'obbligo di comunicare alla banca eventuali variazioni che col tempo subentrassero nella situazione economica o finanziaria.

Diminuzione di garanzia: relativamente ai casi in cui il valore del bene dovesse per qualche ragione ridursi, è specificata la facoltà della banca di richiedere un'integrazione della garanzia o la restituzione immediata di parte del debito.

Risoluzione del contratto: riguarda la possibilità per il finanziatore di richiedere in talune circostanze l'immediato rimborso dell'intero debito. Per esempio, in caso di decadenza della copertura assicurativa oppure all'insorgere di situazioni potenzialmente in grado di menomare la garanzia ipotecaria. Al riguardo vengono indicati a titolo esemplificativo i protesti e le procedure concorsuali (fallimento, concordato preventivo, amministrazione controllata…). Tra le ipotesi di risoluzione si può trovare anche la rilevazione di documentazione contraffatta utilizzata per la richiesta del mutuo.

Imputazione dei pagamenti: specifica l'ordine di preferenza che la banca adotterà ogni volta che perverranno delle somme, qualora risultino a debito più voci. Per esempio, nel caso ci fossero delle spese legali da saldare, il pagamento della rata verrebbe dirottato sulla loro compensazione lasciando scoperta la rata.

Cessione del credito: facoltà della banca di cedere il credito a terzi con semplice comunicazione al debitore.

Accollo: serve a precisare che in caso di accollo del mutuo senza preventivo assenso della banca, il debitore originario non verrà liberato dall'obbligo di rimborsare il debito.

Link utili

• I documenti per il mutuo

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