Vizi e difetti dell’immobile dopo la compravendita: quali sono e come tutelarsi

Una delle fasi più importanti della compravendita immobiliare, oltre alla verifica della documentazione, è quella della visita dell’immobile, durante la quale l’aspirante acquirente valuta le condizioni dell’abitazione, con l’intento non solo di prendere visione dell’estetica della casa, ma anche di determinare l’eventuale presenza di difetti.

Tuttavia, può succedere che a seguito della compravendita il nuovo proprietario riscontri dei difetti importanti dell’abitazione che ne limitino l’utilizzo, meglio conosciuti con il nome di vizi occulti.

Di cosa si tratta e come si può porre rimedio?

Vizi immobile: quali sono

Quando si procede alla vendita di un bene immobile, uno dei compiti principali del venditore è quello di garantire il compratore dai difetti e dai vizi del bene compravenduto, come recitano gli articoli 1476 e 1490 del Codice Civile.

Infatti, a seconda delle circostanze, possono sussistere una serie di anomalie, che possono essere di lieve entità, denominate vizi apparenti, o tali da inficiare seriamente la possibilità di godere e disporre della nuova casa.

La casistica di questi ultimi difetti è piuttosto diversificata e va dalle anomalie relative agli impianti idraulici, di riscaldamento e fognari, costruiti in modo non conforme (difetti di pendenza, di progettazione delle tubature e dei componenti o di manutenzione) ai difetti di costruzione dell’immobile, realizzato senza rispettare le corrette indicazioni sui materiali da costruzione, ai lavori non eseguiti ad opera d’arte, sia sulle parti principali che su quelle secondarie, come le pavimentazioni o gli infissi.

Vizi occulti definizione

La disciplina normativa dei difetti gravanti sull’immobile fa riferimento a quanto disposto dall’articolo 1490 cod. civ., il quale definisce i vizi occulti come quei vizi la cui gravità è tale da limitare l’utilizzo del bene immobile da parte del proprietario o da ridurre il valore, come anticipato in precedenza, ma anche a quanto previsto dall’articolo 1669, che si occupa della circostanza dei vizi di costruzione, affermando che in caso di rovina dell’abitazione per un difetto di costruzione o del suolo, entro 10 anni dalla sua realizzazione, la responsabilità di tale evento è a carico del costruttore.

Vizio occulto immobile: cosa fare dopo l’acquisto

Può quindi capitare che, a seguito della vendita immobiliare, il nuovo proprietario di casa si imbatta in un difetto dell’immobile: che cosa si può fare?

Come detto prima, il venditore deve garantire l’acquirente dai vizi, ma soltanto da quelli occulti.

Infatti, la garanzia a norma dell’articolo 1491 del Codice Civile viene esclusa nel caso in cui il compratore sia a conoscenza dei vizi o questi siano di minima entità, a meno che il venditore non abbia espressamente dichiarato l’assenza di difetti.

Tuttavia, nel caso di danni minimi si può sempre richiederne la sistemazione.

Invece, nel caso di vizi immobile, si può procedere legalmente, a patto che si verifichino le seguenti circostanze: 

• il vizio occulto deve essere preesistente al rogito notarile;

• i vizi occulti immobile non devono essere facilmente riconoscibili, ovvero devono essere difetti che possono essere riscontrati soltanto tramite perizie accurate o che sono stati volutamente nascosti dal venditore, il quale ne era a conoscenza;

• il compratore non poteva accorgersi della presenza di tali anomalie dell’immobile comportandosi secondo l’ordinaria diligenza.
  
  

Importante: nel contratto di compravendita immobiliare è possibile che le due parti facciano riferimento alla clausola “vista e piaciuta”, con la quale il venditore viene “esonerato” dalla garanzia dei vizi. Tuttavia questa limitazione di responsabilità non è valida nel caso in cui il venditore abbia volutamente agito in mala fede, nascondendo alla controparte l’esistenza di vizi non facilmente riscontrabili.

Le conseguenze giuridiche del mancato rispetto della garanzia per vizi occulti sono:

• risoluzione del contratto;

• riduzione del prezzo di vendita;

• risarcimento del danno.
  
  

Per conseguire la risoluzione dell’accordo l’acquirente può intraprendere l’azione redibitoria, in modo tale che il giudice renda invalido il contratto, annullando quindi il trasferimento di proprietà dell’immobile, e stabilisca la restituzione della somma versata (nel caso di caparra il compratore consegue il doppio del valore della stessa).

Diverso è il caso dell’azione estimatoria, con la quale il contratto resta valido e l’acquirente rimane proprietario, ma quest’ultimo può legalmente pretendere la riduzione del prezzo di vendita o un rimborso di quanto già pagato, il cui ammontare dipende dal valore reale del difetto o da quanto stabilito dal giudice, se le due parti non si accordano.

Per entrambe le azioni si ha diritto al risarcimento del danno.

Attenzione: se il venditore dimostra che egli stesso non era a conoscenza del vizio questi non deve risarcire il danno.

Compravendita immobiliare vizi occulti: quanto dura la garanzia

Per potersi rivalere sul venditore il compratore deve accertarsi della presenza del difetto occulto e, dal momento della scoperta, ha 8 giorni di tempo per poter denunciare la controparte. Ha poi un anno di tempo per poter esercitare l’azione giudiziaria, prima che scatti la prescrizione del diritto.

Diverso è il caso in cui a essere responsabile del vizio occulto, in questo caso correlato alla costruzione dell’immobile, è il costruttore.

In questa specifica circostanza, i tempi per agire sono maggiori: infatti, dal momento della scoperta possono passare 60 giorni prima che l’acquirente proceda a denunciare il vizio.

Inoltre, i tempi di prescrizione dell’azione passano da 1 anno a 2 anni dalla consegna della casa. 

Come denunciare un vizio occulto

Per poter denunciare un vizio occulto l’acquirente può avvalersi di due diverse modalità di comunicazione:

• l’invio della comunicazione della scoperta del vizio occulto dell’immobile tramite raccomandata con ricevuta di ritorno;

• invio della stessa comunicazione tramite Pec.
  
  

Se la parte lesa dal danno materiale ha già fatto effettuare una perizia estimativa, è opportuno che la alleghi alla comunicazione alla controparte, anche se non è strettamente necessario, potendo semplicemente segnalare la sola presenza del difetto.

Nel caso in cui l’immobile sia situato in un condominio, la facoltà di intraprendere l’azione giudiziaria spetta ai condomini, ma anche all’amministratore di condominio, che può segnalare il fatto anche in assenza del via libera dell’assemblea condominiale.

Risarcimento per difetti di costruzione

Come accennato, anche il costruttore è responsabile nei confronti dell’acquirente per i vizi di costruzione.

Infatti, in questa situazione il proprietario di casa può denunciare l’impresa edile e ottenere in cambio il risarcimento dei danni, comprese le spese derivanti dal non poter disporre dell’immobile, come ad esempio i costi di soggiorno in un albergo o di un affitto.

Importante: agendo in giudizio per richiedere la risoluzione del contratto, tramite azione redibitoria, il compratore può ottenere il doppio della caparra versata.

Come noto, per discolparsi il costruttore deve dimostrare di non essere stato a conoscenza del problema dell’immobile.

Mancanza di qualità

Simile ai vizi occulti è la mancanza di qualità della cosa, ovvero la situazione nella quale le qualità o caratteristiche del bene immobile non corrispondono a quelle descritte dal venditore.

Si tratta di qualità fondamentali del bene, che ne garantiscono il corretto uso e funzionamento, come nel caso di un impianto di riscaldamento malfunzionante.

In questo caso l’acquirente può richiedere la risoluzione del contratto, fermo restando l’intollerabilità del difetto.

Se però questi ne era a conoscenza, la garanzia e dunque la risoluzione non si applicano.

Garanzia buon funzionamento

La garanzia di buon funzionamento relativa al buon andamento del bene comprato permette all’acquirente di agire nei confronti del venditore qualora il bene compravenduto non dovesse funzionare correttamente.

Tuttavia, l’anomalia deve essere resa nota entro 30 giorni dalla sua scoperta, pena l’impossibilità ad agire.

Una garanzia, che, nel caso degli immobili, diviene particolarmente utile per gli impianti idraulici ed elettrici.