I migliori mutui di oggi

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BNL - Mutuo BNL Spensierato
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Rata € 590.29 al mese x 20 anni
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BNL - Mutuo BNL Spensierato
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Crédit Agricole - Mutuo Base Fisso
Surroga
Rata € 566.18 al mese x 20 anni
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Intesa Sanpaolo - Mutuo domus fisso
Surroga
Rata € 574.83 al mese x 20 anni
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CheBanca! - Mutuo Fisso
Surroga
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BNL - Trasforma mutuo BNL Spensierato
Surroga
Rata € 605.98 al mese x 20 anni
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Banco BPM - Mutuo Casa Tasso Fisso Last Minute Green
Ristrutturazione
Rata € 553.6 al mese x 20 anni
Tasso: fisso - Taeg: 3.24% - Tan: 2.98%


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Crédit Agricole - Mutuo Base Fisso Over 36
Ristrutturazione
Rata € 563.15 al mese x 20 anni
Tasso: fisso - Taeg: 3.42% - Tan: 3.17%


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Intesa Sanpaolo - Mutuo domus fisso
Ristrutturazione
Rata € 574.83 al mese x 20 anni
Tasso: fisso - Taeg: 3.71% - Tan: 3.4%


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CheBanca! - Mutuo Fisso
Ristrutturazione
Rata € 586.66 al mese x 20 anni
Tasso: fisso - Taeg: 3.88% - Tan: 3.63%


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Vizi e difetti dell'immobile dopo la compravendita

Acquistare un immobile è un passo importante e, prima di rogitare, si cerca sempre di verificare quanto più accuratamente possibile le sue reali condizioni, soprattutto per capire se il prezzo richiesto è adeguato e se dovranno essere spesi altri soldi (e quanti) per ristrutturarlo.

Può capitare, tuttavia, che solo dopo la compravendita ci si accorga di vizi e difetti anche ingenti. Ecco perché è importante assicurarsi la garanzia di un buon investimento immobiliare, conoscendo i propri diritti (e doveri) e sapendo cosa fare in caso di vizi e difetti dell’immobile dopo l’acquisto.

Quali sono i vizi della cosa venduta?

Nel linguaggio giuridico, secondo l’articolo 1490 del Codice civile, i vizi della cosa venduta sono quei difetti che “la rendono non più idonea all’uso a cui è destinata o che ne diminuiscono in modo apprezzabile il valore”. I vizi per cui il compratore può rivalersi sul venditore, insomma, devono essere difetti rilevanti a livello funzionale e/o strutturale. 

Nella compravendita, il venditore deve garantire, per legge, che l’immobile sia privo di vizi. Se così non fosse, scatterebbe la garanzia per i vizi (o garanzia del venditore).

Alcuni esempi di vizi della cosa venduta possono essere i difetti o la non conformità degli impianti: magari quello idraulico (come infiltrazioni dovute ad assente o errata manutenzione delle tubature) o quello fognario (come pendenze errate che compromettono il corretto deflusso degli scarichi). 

Altri vizi possono essere legati all’uso di materiali non idonei o a lavori svolti non a regola d’arte, sia per elementi strutturali, come i balconi che cedono, che non strutturali, come pavimenti o infissi.

Se il compratore si accorge della loro esistenza, può rivalersi sul venditore ma, attenzione, solo a determinate condizioni.

Cosa fare in caso di vizi e difetti dell'immobile dopo l'acquisto

Dopo aver capito quali sono i vizi della cosa venduta, è importante sapere che non tutti sono coperti da garanzia: il primo requisito necessario al compratore per potersi rivalere sul venditore è che si tratti di vizi occulti.

I vizi occulti sono quei difetti di cui l’acquirente non poteva essere a conoscenza al momento della compravendita. Ciò si può verificare per impossibilità oggettiva (alcuni difetti sono rilevabili solo con un’accurata perizia tecnica) o per malafede del venditore (che, per esempio, può aver coperto le macchie dovute alle infiltrazioni con mobili o pittura fresca).

 Se invece i vizi dell’immobile erano facilmente rilevabili e non nascosti o, a maggior ragione, erano noti al compratore anche prima della firma del contratto, questi non può rivalersi.

Diverso è però il caso in cui il venditore abbia espressamente dichiarato che l’immobile fosse privo di vizi: se così fosse, sarebbe considerato colpevole, anche qualora il compratore avesse dichiarato davanti al notaio di accettare l’immobile nello stato in cui si trovava (la cosiddetta clausola “visto e piaciuto”).

Un’altra condizione, a questo punto sembra chiaro ma è sempre meglio specificarlo, è che il vizio esistesse o derivi da una situazione esistente già prima della stipula del contratto di compravendita. 

Una volta accertatosi di essere in diritto di appellarsi alla garanzia per i vizi, il compratore ha due possibilità: l’azione redibitoria e quella estimatoria. A lui solo spetta la scelta, che è irrevocabile.

L’azione redibitoria prevede la rinuncia all’immobile, ovvero il compratore chiede di invalidare il contratto, restituire le chiavi dell’immobile al venditore e avere indietro da questi la somma pagata.

L’azione estimatoria prevede che il compratore resti in possesso dell’immobile (magari perché i vizi non ne compromettono l’abitabilità), ma chieda al venditore uno sconto sul prezzo dal pagare o un rimborso parziale di quanto già pagato. Sconto o rimborso sono da quantificare in base al reale valore del vizio o, in caso di mancato accordo tra le parti, su decisione del giudice.

Se invece ci si trova in presenza di vizi di lieve entità, come una perdita d’acqua risolvibile con la sostituzione di una tubatura, allora il venditore è tenuto solamente a farsi carico della sistemazione del vizio e del relativo costo.

Quanto dura la garanzia per vizi occulti?

Una volta accertata la presenza di gravi vizi, il compratore ha a disposizione 8 giorni dalla scoperta per segnalarla al venditore. Se il venditore non dovesse dare seguito a questa segnalazione, il compratore ha a disposizione un anno di tempo per procedere in via giudiziaria, trascorso il quale scatta la prescrizione.

Le tempistiche potrebbero essere diverse se in fase di contratto le due parti lo avessero stabilito.

Quando invece il venditore è il costruttore, i tempi si allungano: il compratore ha fino a 60 giorni dalla scoperta del vizio per avviare la segnalazione scritta, e fino a 2 anni dalla consegna dell’immobile per intraprendere l’azione giudiziaria.

Come denunciare un vizio occulto?

Se si è in diritto di appellarsi alla garanzia per i vizi occulti, la segnalazione va inviata al venditore in forma scritta, via PEC (posta elettronica certificata) o con raccomandata di andata e ritorno. 

Se già a disposizione, può essere allegata la perizia tecnica che attesta il vizio, altrimenti in prima battuta si può rimanere sul generico, presentando i dettagli tecnici in successiva sede.

Se l’immobile in oggetto si trova in un condominio, la segnalazione e l’eventuale azione giudiziaria possono essere avviate dall’amministratore, anche se l’assemblea dei condomini non ha deliberato a riguardo, oppure anche un singolo condomino può farsi carico della gestione dei vizi presenti nelle parti comuni dello stabile.

Risarcimento per difetti di costruzione

Oltre alla rescissione del contratto o alla rimodulazione del prezzo di acquisto, il venditore deve pagare al compratore un risarcimento per difetti di costruzione se questi hanno causato un danno a lui o a terzi o ad altri beni. 

Se per esempio i vizi rendono l’immobile inabitabile e per questo il compratore è costretto a trasferirsi in albergo o in affitto, può richiedere al venditore il risarcimento dei costi sostenuti. Inoltre, se intraprende l’azione redibitoria, cioè la rescissione del contratto, il compratore può richiedere al venditore la restituzione del doppio della caparra versata.

Bisogna comunque specificare che, se il venditore è in grado di dimostrare che anche lui stesso era all’oscuro dei vizi in oggetto e quindi li ha omessi in buona fede, allora non può essere obbligato a risarcire alcun danno.

Mancanza di qualità

Caso particolare rispetto ai vizi della cosa venduta è la mancanza di qualità, ovvero la mancanza di quelle qualità promesse dal venditore al compratore oppure necessarie all’uso a cui la cosa è destinata. Per esempio, se l’impianto di riscaldamento presenta malfunzionamenti o guasti che non garantiscono il corretto riscaldamento dell’immobile pregiudicandone l’abitabilità. 

Quando la mancanza di qualità supera i limiti di tolleranza stabiliti dagli usi, come recita l’articolo 1497 del Codice civile, il compratore ha diritto alla rescissione del contratto. In caso contrario ha diritto a una riduzione di prezzo proporzionata alla mancanza. 

Garanzia di buon funzionamento

Un altro caso particolare è quello della garanzia di buon funzionamento. L’articolo 1490 del Codice civile stabilisce che se il venditore ha garantito al compratore il corretto funzionamento della cosa venduta per un determinato periodo di tempo, il compratore può rivalersi sul venditore segnalandogli eventuali malfunzionamenti entro 30 giorni dalla loro scoperta. 

Questa clausola, generalmente, si riferisce a beni mobili, ma può capitare di applicarla anche agli immobili in relazione al malfunzionamento degli impianti (idraulico, elettrico, fognario, ecc.) o di altri elementi (pannelli fotovoltaici, ascensori, serramenti, ecc.).

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