Affitto a riscatto: come funziona e differenze con rent to buy

Per comprare casa esistono varie opzioni alternative al mutuo, tra le quali una persona può scegliere: una di queste è l’affitto a riscatto, una forma particolare di locazione emersa negli ultimi anni. Quali sono le sue caratteristiche, come funziona e quali sono le differenze con il rent to buy?

Affitto a riscatto: la definizione

L’affitto a riscatto rappresenta una modalità di acquisto della casa, che si pone come soluzione alternativa alla locazione pura da un lato e al mutuo casa dall’altro. Può essere definito come un contratto di locazione, al quale si accompagna l’opzione di acquisto.

Come funziona il contratto di affitto a riscatto?

In pratica, tra il locatore e il locatario si stipula un contratto di locazione, al termine del quale l’inquilino ha la possibilità di decidere se comprare o meno l’immobile. In questa situazione il canone di locazione ha un importo maggiore rispetto al solito, poiché conta al suo interno anche la componente destinata all’opzione d’acquisto della casa.

Il prezzo finale di compravendita dell’immobile, che viene pattuito dalla parti in sede di accordo, con dicitura scritta nel contratto, resta fisso per un determinato periodo di tempo, alla fine del quale il proprietario di casa chiederà all’inquilino se intende procedere al riscatto versando la differenza rispetto al prezzo di vendita concordato.

E se il locatario decidesse di non acquistare l’immobile?

In questo caso il proprietario non restituirà i canoni versati e potrà riprendere il possesso dell’immobile. L’affitto con riscatto differisce dalla locazione pura, poiché il pagamento dei canoni non è solo un corrispettivo per l’affitto della casa, ma rappresenta anche un contributo alla sua futura, eventuale compravendita.

Questa forma di locazione è regolata a livello normativo dal decreto legge 133/2014, noto come Sblocca Italia. L’articolo 23 del decreto afferma il diritto di acquisto dell’immobile a seguito della locazione, stabilisce che le relative quote di canone già pagate vengano imputate al prezzo finale ed impone anche la trascrizione del contratto di affitto nei registri immobiliari.

Quanto può durare un contratto di affitto a riscatto?

La durata prevista dalla legge è di 10 anni (valore massimo), periodo al termine del quale si può decidere se esercitare o meno l’opzione di acquisto.

Affitto con riscatto: vantaggi e svantaggi per l’inquilino

Quando ci si intende avvalere del contratto di affitto a riscatto, sia il locatario che il proprietario dell’immobile si imbattono in vantaggi e svantaggi. Nel caso dell’inquilino questa forma di locazione è adatta a tutti coloro che si trovano in una condizione di difficoltà nell’accedere a un mutuo, ma vogliono comunque cominciare a gettare le basi per l’acquisto di un immobile.

Per di più, essendo una locazione, si ha diritto a prendere subito possesso del bene, senza dover versare le imposte sulla casa, come la Tari, e svolgere la manutenzione straordinaria, aspetti che restano di competenza del proprietario.

Ovviamente, lo svantaggio maggiore per il locatario si verifica nel caso di una sua rinuncia alla compravendita al termine dei 10 anni di contratto: i canoni che sono stati versati, e che fungevano da contributo all’acquisto, in caso di mancato esercizio dell’opzione di riscatto, come detto, vengono persi.

Inoltre, non è da sottovalutare anche la questione del prezzo di vendita, che rimane fisso, mentre le condizioni di mercato possono cambiare, sia in direzione sfavorevole che favorevole.

Se alla conclusione del contratto di locazione, infatti, il mercato immobiliare è in un periodo di recessione, con un conseguente abbassamento dei prezzi delle case, l'inquilino dovrà comunque pagare il valore dell’abitazione già definito nel contratto, anche se superiore a quello di mercato in quel momento. Al contrario, se nel frattempo i prezzi del mercato immobiliare sono aumentati, l'inquilino, versando il valore prestabilito in precedenza, acquisterà la casa a un prezzo inferiore rispetto a quello di mercato.

Affitto con riscatto: pro e contro per il proprietario

Invece, quali sono i vantaggi e gli svantaggi per il proprietario di casa? Il primo vantaggio è che rimane comunque proprietario della casa, sulla quale deve quindi continuare a sostenere le relative imposte, come la Tari e l’Imu.

Il resto dei pro e contro dipende dai canoni e dall’opzione di riscatto. Infatti, in questa circostanza, e diversamente dalla locazione pura, il locatore ottiene dei canoni maggiorati e può beneficiare delle eventuali svalutazioni di mercato, in virtù del prezzo già prefissato.

Al contrario, nel caso opposto delle rivalutazioni, non può fare altro che subire lo svantaggio.In ogni caso il vero contro per il proprietario risiede nel mancato esercizio dell’opzione di acquisto da parte dell’inquilino.

Affitto a riscatto: differenze con il rent to buy

La differenza principale tra l’affitto con riscatto e il rent to buy fa riferimento ad un aspetto contrattuale. Il rent to buy è un contratto ibrido, che si compone di una locazione e di un preliminare di vendita, soggetto a tutti gli obblighi di trascrizione immobiliare.

Nella pratica, il locatario versa un acconto iniziale per l’acquisto della casa e poi i canoni di locazione, per l’occasione ad un prezzo agevolato, una quota dei quali andrà ad aggiungersi all’acconto iniziale.

Attenzione: nel caso in cui la futura compravendita non si concludesse, resta valido il contratto di affitto che consente all’inquilino di mantenere il possesso dell’immobile, a meno che il proprietario decida di non prorogarlo.

Inoltre, il concedente (padrone di casa) deve restituire la quota di acconto versata per l’acquisto della casa. In caso di permanenza dell’inquilino l’importo dell’affitto viene ridiscusso e portato ad un valore non più agevolato.

In definitiva, il rent to buy ha più una funzione preparatoria all'acquisto e serve all’ipotetico acquirente per guadagnare tempo mentre si allinea ai requisiti richiesti dalle banche per il mutuo. L'affitto con riscatto è invece un contratto di locazione vero e proprio, accompagnato da un contratto di opzione di acquisto: con il versamento dei canoni maggiorati si contribuisce a pagare il prezzo di vendita della casa in vista dell’eventuale riscatto.