Debito residuo mutuo: cos'è come si calcola

L’accensione di un mutuo rappresenta l’inizio di un lungo rapporto con la banca creditrice, che viene definito dal contratto di mutuo e dal piano di ammortamento, un documento ricco di informazioni cruciali, fra le quali quella sul debito residuo: che cos’è, come si calcola ed in che modo è correlato all’estinzione anticipata e alla surroga del mutuo?

Debito residuo: significato

Il debito residuo del mutuo rappresenta la somma di denaro che deve ancora essere restituita alla banca, esclusa la componente degli interessi, che rappresentano il guadagno netto conseguibile dall’istituto di credito.

Dunque, il significato di debito residuo, detto anche capitale residuo, è il valore complessivo del capitale prestato e non ancora rimborsato, su cui maturano gli interessi passivi.

All'inizio del piano di ammortamento, che viene illustrato nel documento che contiene tutte le indicazioni per ripagare il prestito, il capitale è integro e la sua diminuzione in maniera sempre più rapida avviene man mano che si procede al pagamento delle rate.

Tipicamente, infatti, il metodo di ammortamento prescelto dalle banche è quello francese, nel quale la rata mensile ha un importo costante, con andamento crescente della quota capitale e decrescente degli interessi.

Ciò significa che nei primi anni di mutuo si pagano più interessi, perché il debito è maggiore, mentre con il passare del tempo gli interessi diminuiscono perché si va via via ad assottigliare il mutuo, mentre aumenta la quota di capitale che mensilmente viene restituita alla banca. 

Debito residuo: formula

Come si calcola il debito residuo? Ogni rata di rimborso del mutuo, come anticipato, è composta da una quota capitale e una quota interessi. Il debito residuo si ottiene sottraendo di volta in volta dalla quota capitale iniziale la quota capitale componente ciascuna rata.

Per facilitare il calcolo esistono dei programmi già preimpostati su Excel, ma ogni atto di mutuo ha comunque in allegato il piano di ammortamento con l'andamento di rientro dal debito, in cui è possibile vedere a quanto ammonta il debito residuo dopo il pagamento di ogni rata, senza che il mutuatario debba calcolarlo. Se nel corso del prestito si dovessero fare uno o più rimborsi anticipati, la banca rimanderà il nuovo piano di rientro con il relativo debito residuo.

Debito residuo: estinzione anticipata

L’estinzione anticipata del mutuo è un diritto che viene garantito dal Testo Unico Bancario, il TUB. Quando si vuole usufruire di questa opzione, è necessario conoscere il debito residuo in modo tale da procedere con l’estinzione totale oppure parziale. Quando il valore del debito residuo si azzera, si verifica l’estinzione totale, mentre, con la sola riduzione del capitale residuo in base alla somma versata dal cliente, si configura il caso di estinzione parziale.

In questa seconda eventualità, la banca deve necessariamente calcolare una nuova rata oppure, mantenendo l’importo della rata costante, una nuova durata del mutuo, prendendo come base proprio il nuovo valore del debito residuo.

E’ importante sapere che l’estinzione anticipata, in tutte le sue forme, non prevede costi aggiuntivi o penali da parte della banca, almeno per i mutui stipulati dopo il 2007, in virtù della legge Bersani (L 40/2007), contrariamente a quanto accade per i finanziamenti a lungo termine ottenuti prima, che ancora oggi sono soggetti a oneri di estinzione.

Debito residuo: surroga

La legge 40 del 2007 riguarda anche la surroga, poiché è proprio attraverso questa norma che la portabilità del mutuo si è resa disponibile. In che modo sono collegati surroga e debito residuo? Semplice: quando il mutuatario ottiene da un’altra banca delle condizioni di ammortamento migliori rispetto a quelle offerte dal suo attuale istituto di credito, può decidere di trasferire lì il suo finanziamento.

Quando ciò avviene, l’importo del nuovo mutuo acceso presso la banca di destinazione è pari al debito residuo dovuto alla banca originaria, al quale si applica un nuovo tasso di interesse oppure una nuova durata, a seconda di quanto pattuito.

Esistono però delle condizioni che limitano il ricorso alla surroga, una delle quali fa riferimento proprio al debito residuo.

Per esempio, se il suo importo è minore di 50.000 euro la portabilità del mutuo non è sempre possibile per via dell'esigua quota di interessi disponibile come remunerazione del prestito per la banca subentrante rispetto agli oneri che dovrebbe sostenere (spese bancarie e notarili).

Proprio per questo la surroga è invece indicata quando il mutuo è stato acceso da poco tempo e il valore del debito residuo nonché la quota interessi da pagare sono ancora molto alti, così da soddisfare le esigenze di entrambe le parti coinvolte.

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Debito residuo: il caso della rinegoziazione

La conoscenza del debito residuo è importante anche nel caso della rinegoziazione dei termini del mutuo, ovvero quella situazione in cui il mutuatario e la banca, a parità di capitale residuo, rivedono alcune condizioni contrattuali, come la durata, il tasso di interesse, le spese amministrative e le componenti del tasso di interesse (spread ed indice di riferimento).

La medesima situazione si incontra nel caso della sostituzione del mutuo, che prevede la costituzione di un nuovo prestito con un altro istituto di credito, e non un mero cambiamento dei suoi termini.