Mutuo e donazione immobiliare: cosa devi sapere

Acquistare casa è un passo importante, che comporta valutazioni approfondite sotto ogni punto di vista: budget, posizione, condizioni dell’immobile e, soprattutto, situazione giuridica. Se la casa che intendi comprare proviene da una donazione, devi sapere che l’accesso al mutuo può essere più complesso del previsto. In questo articolo scoprirai cosa significa acquistare un immobile donato, quali sono i rischi per chi chiede un mutuo, e in che modo è possibile tutelarsi per portare a termine l’acquisto in sicurezza.

Cosa si intende per donazione immobiliare

Partiamo dalle basi. La donazione immobiliare è un atto con cui una persona, detta donante, trasferisce gratuitamente la proprietà di un bene – in questo caso una casa – a un’altra persona, detta donatario.

Spesso le donazioni avvengono all’interno della famiglia: genitori che trasferiscono un immobile ai figli, oppure nonni ai nipoti, a volte anche con riserva di usufrutto. In questo caso, il donante cede la nuda proprietà ma continua a vivere nella casa o a percepirne eventuali affitti fino alla morte.

Perché la donazione complica la richiesta del mutuo casa

Ma perché le donazioni immobiliari possono creare problemi con la banca? La risposta è nella tutela degli eredi legittimi. Quando si chiede un mutuo per un immobile donato, la banca effettua due tipi di valutazioni:

• Valutazione reddituale: verifica che il richiedente abbia redditi adeguati a rimborsare il mutuo;
• Valutazione tecnico-legale: analizza la situazione giuridica dell’immobile per capire se può essere ipotecato in sicurezza.

Il problema nasce proprio qui. A differenza di una compravendita classica, la donazione è un atto gratuito che può ledere i diritti degli eredi legittimari (come figli, coniugi e genitori), tutelati dalla legge.

Cosa succede se l'immobile proviene da una donazione

Se una persona dona una casa e poi muore, i suoi eredi potrebbero impugnare la donazione con un’azione di riduzione (art. 557 c.c.) se ritengono che abbia leso la loro quota legittima. Se il giudice dà loro ragione, l’atto viene annullato e l’immobile deve tornare agli eredi, anche se nel frattempo è stato venduto e ipotecato con un mutuo.

Ecco perché molte banche sono restie a concedere mutui su immobili donati: temono che l’ipoteca venga cancellata, lasciandole senza garanzie.

Mutuo per immobile donato: quando si può fare?

Ottenere un mutuo su un immobile donato è possibile, ma bisogna valutare attentamente alcuni fattori, in particolare:

• Se il donante è ancora in vita o è deceduto;
• Da quanto tempo è stata effettuata la donazione;
• Se gli eredi legittimi sono noti e se hanno già rinunciato formalmente ai loro diritti.

Il donante è deceduto

Se il donante è morto, la situazione dipende da quanto tempo è passato dalla sua morte. La prescrizione ventennale (art. 563 c.c.) stabilisce che dopo 20 anni dalla trascrizione dell’atto di donazione, anche in presenza di eredi legittimari, l’immobile non può più essere rivendicato e l’ipoteca resta valida. In sintesi:

• Se sono trascorsi più di 20 anni dalla trascrizione della donazione, la banca concede il mutuo senza problemi;
• Se i tempi non sono maturi, la banca può rifiutare il mutuo o chiedere ulteriori garanzie.

Il donante è ancora in vita

In questo caso la procedura può essere più semplice. Le soluzioni possibili sono:

• Il donante presta fideiussione: in caso di contestazioni future, gli eredi si troverebbero a dover risarcire loro stessi il danno causato dall’annullamento, rendendo poco conveniente l’azione legale;
• Revoca della donazione: il donante revoca l’atto, rientra in possesso dell’immobile e procede con una normale vendita;
• Stipula di una polizza donazione: è un’assicurazione che tutela acquirente e banca contro l’eventuale perdita della casa in seguito ad azione di riduzione.

Tutte queste opzioni possono convincere la banca a erogare il mutuo, anche se la casa ha origine donativa.

La polizza donazione: cos’è e quando serve

Sempre più spesso si sente parlare di polizza donazione: si tratta di una polizza assicurativa stipulata da una delle parti (acquirente, donante, donatario o anche l’istituto di credito) che copre i rischi legati alla revoca della donazione da parte degli eredi legittimi.

Se il giudice dovesse accogliere l’azione di riduzione e ordinare la restituzione dell’immobile:

• l’acquirente è coperto contro la perdita della proprietà,
• la banca è coperta contro la cancellazione dell’ipoteca.

La polizza donazione non è obbligatoria, ma molte banche la richiedono espressamente per concedere il mutuo in presenza di una donazione.

Come acquistare un immobile donato senza correre rischi

Se hai individuato una casa interessante ma proviene da donazione, non rinunciare subito all’acquisto: informati, valuta le opzioni e affidati a professionisti.

I consulenti del credito di TeleMutuo possono aiutarti a valutare la fattibilità del mutuo, analizzare la situazione legale dell’immobile e individuare la strategia più sicura per ottenere il finanziamento.

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