Sanatoria edilizia: cos’è, tempi e costi<

Quando compriamo una casa o avviamo dei lavori di ristrutturazione di un immobile, può succedere di scoprire degli abusi edilizi: spesso commessi per ignoranza delle norme, sono comunque dei reati che possono creare grossi problemi al proprietario dell’abitazione. 

Esiste tuttavia la possibilità di tornare in regola con la legge, ma per farlo è necessario sapere cos’è una sanatoria edilizia e come chiederla.

Cos’è la sanatoria edilizia

L’abuso edilizio si configura quando ciò che è stato costruito o ristrutturato non coincide con ciò che è stato autorizzato dal comune. Per entrare in possesso di queste autorizzazioni si può chiedere una sanatoria, a lavori in corso o già ultimati. 

La sanatoria edilizia è un provvedimento amministrativo, regolato dall’art. 36 e seguenti del DPR 380/01 del Testo Unico dell’Edilizia, che rende legittimi gli interventi compiuti illegalmente, tramite il pagamento di una sanzione. Ma attenzione: non tutti la possono ottenere, servono dei requisiti specifici. 

La doppia conformità

Il primo e fondamentale requisito per ottenere una sanatoria edilizia è il rispetto della doppia conformità. I lavori eseguiti abusivamente devono cioè essere conformi sia alla normativa edilizia vigente al momento della loro esecuzione, sia a quella vigente al momento della richiesta di sanatoria.

Il comune su cui insiste l’immobile interessato, poi, deciderà se concedere la sanatoria anche in base ai propri piani regolatori e ad altre normative esistenti, come eventuali vincoli paesaggistici, ambientali, storico-artistici.

Quando chiedere la sanatoria edilizia

Un altro requisito importante riguarda i tempi della sanatoria edilizia, che va chiesta al comune prima che questi accerti la presenza dell’abuso. Se invece ciò è già successo, la richiesta di sanatoria edilizia va presentata entro 90 giorni dall’accertamento, a condizione che il comune non abbia ancora emesso una sanzione. In questo caso, infatti, la sanatoria non può più essere richiesta. 

Come si richiede una sanatoria edilizia

La sanatoria edilizia può essere richiesta dal proprietario dell’immobile interessato o da chi ha commesso l’abuso. Poiché però serve rivolgersi a un professionista (ingegnere, architetto o geometra) per redigere i documenti necessari, in genere è lui che si occupa di presentare la richiesta in comune.

Una volta depositata la domanda, devono passare 60 giorni, durante i quali il comune esamina i documenti e decide se concedere l’autorizzazione alla sanatoria. Se in questi 60 giorni, invece, il comune non rilascia dichiarazioni, la domanda si intende rifiutata, poiché vale il principio del silenzio diniego. A questo punto, il richiedente può scegliere di ricorrere in giudizio.

Quanto si paga per una sanatoria edilizia

La sanatoria edilizia ha dei costi che è importante considerare. Innanzitutto, se la richiesta viene accettata, bisogna pagare il contributo di costruzione in misura doppia. In aggiunta, poi ci sono le sanzioni. 

Se viene chiesta una CILA tardiva (cioè a lavori ancora in corso) si tratta di 333,33 euro, se una CILA in sanatoria (cioè a lavori già finiti) 1000 euro. Se viene chiesta una SCIA tardiva la sanzione è di 516 euro, mentre una SCIA in sanatoria può andare dai 516 ai 5.164 euro. Il comune può quantificare l’effettivo importo della sanzione sulla base della gravità dell’abuso commesso. 

In ogni caso, al costo della sanzione va sommato l’onorario del professionista che segue la pratica, che è molto variabile, ma in linea di massima può oscillare tra i 500 e i 1500 euro. 

Quando non si può sanare un abuso edilizio

È importante ricordare che la sanatoria è una pratica prevista dalla legge, ma non sempre applicabile. Esistono abusi edilizi non sanabili, neanche pagando una sanzione. In quel caso, l’illecito potrebbe essere perseguito penalmente e l’abuso demolito; è utile tenere presente che esiste la prescrizione, ma solo per il reato, non per l’ordine di demolizione che, una volta emesso, va comunque rispettato.