Tasse da pagare sulla seconda casa: quali sono?

La seconda casa, che sia al mare o in montagna, è un sogno di molte persone. Per altre, invece, acquistare una seconda abitazione, magari in città, è una necessità, legata a motivi di lavoro oppure familiari. Infine, c’è anche il caso della seconda casa ricevuta per eredità. 

Qualunque sia la ragione che porta ad essere proprietari di una seconda casa, vediamo quali sono le tasse da pagare.

Tasse sull’acquisto della seconda casa: quando vanno pagate

Innanzitutto partiamo dalla definizione di “seconda casa”: tecnicamente con questo termine si indica l’abitazione posseduta oltre alla prima casa, che è quella in cui si ha la residenza. 

ll trattamento fiscale è diverso, perché per la seconda casa non sono previste agevolazioni fiscali, quindi si pagano per intero le imposte previste al momento dell’acquisto. 

A queste si aggiungono poi le imposte per la gestione dell’immobile e per i servizi offerti dall’amministrazione pubblica, le cui aliquote dipendono dal Comune di riferimento e variano in base al tipo di utilizzo che si fa dell’immobile, ovvero se è vuoto, affittato con contratto libero o concordato, concesso in comodato d’uso, etc...

Va sottolineato che vengono tassati come seconda casa, anche se di fatto sono prima casa, gli immobili signorili, caratterizzati da finiture pregiate, e le abitazioni in villa, che dispongono anche di ampi spazi verdi, come ad esempio parchi o giardini (appartenenti alle categorie catastali A/1, A/8 e A/9). Rientrano in questa casistica anche gli immobili da investimento, come le case vacanza.

Vediamo ora nel dettaglio quali sono le tasse da pagare sull'acquisto della seconda casa.

Tra gli oneri a cui bisogna adempiere ci sono:

• l'imposta di registro: si tratta di un tributo dovuto per la registrazione di determinati atti giuridici presso l'Agenzia delle Entrate; è disciplinata dal Dpr n. 131/1986 (Testo Unico dell’imposta di registro). 
• imposta catastale: regolata dal D. Lgs. 31 ottobre 1990 n. 347, è dovuta quando si esegue una voltura catastale, in seguito a cessioni, successioni, donazioni o costituzione di ipoteche e di diritti reali (usufrutto).
• imposta ipotecaria: è regolata dal D. Lgs. 31 ottobre 1990 n. 347. Si tratta di un tributo indiretto dovuto in maniera fissa che ha rilevanza in occasione delle formalità presso i registri immobiliari (conservatoria).

Tasse seconda casa: acquisto da privato o da impresa

Il valore delle tre imposte (di registro, catastale ed ipotecaria) si differenzia a seconda che si acquisti la seconda casa da un privato o da un costruttore. Nel primo caso, che include anche l’acquisto da impresa esente Iva, oltre a non esserci l’Iva da pagare, le imposte catastali ed ipotecarie sono fisse a 50 euro ciascuna, mentre l’imposta di registro è pari al 9% del valore catastale dell’immobile.

Nel caso si decida di acquistare da costruttori edili soggetti ad IVA, bisogna invece pagare un’imposta di registro, catastale ed ipotecaria di 200 euro ciascuna; inoltre, si paga il 10% di Iva, che sale fino al 22% in caso di immobile di lusso, sul prezzo d’acquisto dell’immobile.

Quando si calcola il budget per il rogito, a queste imposte vanno poi aggiunte le spese notarili, che sono sempre a carico della parte acquirente e soltanto nel caso di eventuale accordo tra le controparti possono essere addebitate al venditore.

Tasse di mantenimento della seconda casa 

Una volta acquistata la seconda casa, i proprietari devono far fronte alle le cosiddette tasse di mantenimento, ovvero le imposte periodiche ed annuali che gravano su di essa, in particolare Imu, che dal 2019 ha inglobato anche la Tasi. 

L’IMU è l'Imposta Municipale Unica, chiamata anche Imposta municipale propria: una tassa di natura patrimoniale, il cui presupposto è la proprietà o il possesso di un bene. E' stata istituita dall’art. 13 del Decreto Legge del 6 dicembre 2011, n.201, ma poi è stata modificata dalla legge di Stabilità 2014, che ha eliminato l’Imu sulla prima casa, tranne per le abitazioni appartenenti alle categorie catastali A/1, A/8 e A/9.

La TASI era l’imposta versata al Comune per i servizi pubblici resi, dal verde pubblico all’illuminazione stradale. Era stata introdotta dal 2014 dalla legge numero 147 del 2013, ma poi è stata “mandata in pensione” come tassa autonoma ed ora rientra di fatto nell’IMU, il cui valore dipende dall’aliquota stabilita dai singoli Comuni (molti dei quali l’hanno ritoccata al rialzo dopo l’unione tra Tasi ed Imu). 

Sulla seconda casa si paga anche la Tari, la tassa rifiuti (tranne se l’immobile è inutilizzato) e bisogna poi mettere in conto tariffe delle utenze (gas, luce ed acqua) spesso più elevate. 

Imu e Tasi per seconda casa in affitto

Una precisazione è d'obbligo. Nel caso in cui la seconda casa sia concessa in locazione, l’IMU deve essere integralmente pagata dal proprietario. Se la casa è affittata con canone concordato, però, cambia il suo valore, che viene calcolato comunque in base all’aliquota deliberata dal Comune, ma poi viene ridotto del 25%. Cedendo l’immobile in comodato d’uso a un parente, infine, si risparmia fino al 50% dell’Imu. Approfondisci qui, l’Imu sulla seconda casa.

Come si calcola l'Imu sulla seconda casa?

Per calcolare l'Imu sulla seconda casa occorre conoscere il valore fiscale dell’immobile, ossia la rendita catastale indicata nella visura catastale, l’aliquota comunale e il coefficiente IMU seconda casa, che è sempre 160. Per avere il valore dell’imposta da pagare, basta aggiungere alla rendita catastale il 5%; moltiplicare il valore ottenuto per il coefficiente IMU seconda casa, ossia 160; moltiplicare il risultato per l’aliquota comunale (che non può superare 11,34% del valore imponibile).

E' possibile avere il dato preciso dell’IMU da pagare attraverso i siti delle amministrazioni comunali, dove è presente un software che fa il calcolo in automatico. Il pagamento dell'Imu deve essere effettuato tramite modello F24, sul quale viene riportata la cifra da versare all’interno della sezione “IMU e altri tributi locali”.

Il contribuente può scegliere se pagare tutto in un’unica soluzione al 16 giugno oppure suddividere il pagamento in 2 rate, con scadenze 16 giugno e 16 dicembre.

Come evitare di pagare tasse sulla seconda casa

Il peso fiscale sulle seconde case può essere gravoso e non sempre il secondo immobile è una scelta: la seconda casa può infatti arrivare come frutto di un’eredità. Come fare dunque per pagare meno tasse? Esistono diverse possibilità.

La prima possibilità, in fase di rogito, è quella di chiedere al notaio l’applicazione del prezzo-valore dell’immobile, che prende in considerazione la rendita catastale dell’immobile anziché il prezzo di vendita come base imponibile per il calcolo delle tasse.

Si può, poi, intestare l’immobile ad un’altra persona, che ha diritto alle agevolazioni: per esempio, questo è il caso del genitore che compra ed intesta l’abitazione al figlio, per il quale questa sarà la prima casa. Lo stesso vale per due coniugi in regime di separazione dei beni, che possono possedere un’abitazione a testa, in modo che ognuno abbia la sua “prima casa”.

Anche se si cede l’immobile in comodato d’uso a un parente si può risparmiare. Si può trasformare la seconda casa da unità abitativa a unità collabente. Si tratta di rendere tutto l'appartamento, oppure una parte, inabitabile con un riaccatastamento. Una casa in parte inabitabile ha una metratura inferiore sulla quale calcolare le tasse, o comunque si applica un'aliquota inferiore. 

Va però precisato che inabitabile vuol dire senza allacciamento di utenze, quali luce, acqua o gas, altrimenti si incorre in una truffa. Un’altra opzione è quella di affittare la seconda casa, optando per il regime fiscale agevolato della cedolare secca e godere di ulteriori vantaggi fiscali, locando l’immobile con il canone concordato: questa scelta consente di avere un'entrata fissa tutti i mesi con cui tra l’altro coprire le spese per le imposte.

L'ultima opzione, piuttosto estrema, è quella di abbattere la casa. Una scelta a volte necessaria, quando ad esempio si riceve in eredità una casa fatiscente.

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