Tempi erogazione mutuo: quali sono le fasi e le tempistiche

Comprare casa è una scelta che richiede attenzione e che spesso si accompagna alla domanda di un mutuo ipotecario, per poter disporre della liquidità necessaria a concludere positivamente la compravendita.

Il ricorso al credito necessita di una accorata raccolta di informazioni, non solo sulla tipologia di prestito da richiedere, ma anche sulle fasi e sui tempi di erogazione mutuo.

La prima fase: la richiesta di mutuo

Quando si vuole acquistare un’abitazione si cercano e si valutano le diverse offerte immobiliari, fino a quando non si trova quella più adatta. Una volta che si è giunti ad un accordo con il venditore sotto forma di promessa di vendita è tempo di fare domanda di mutuo, per reperire la liquidità che serve a concludere l’acquisto.

Prima di farla, è opportuno valutare le diverse proposte delle banche, con un'attenzione particolare ai tassi di interesse, alle fasi del mutuo e alle tempistiche mutuo, ed individuare quella più adatta, facendo anche ricorso al prezioso supporto di consulenti del credito come quelli messi a disposizione gratuitamente da Telemutuo.

Una volta trovato il mutuo migliore per la propria situazione, bisogna fornire all’istituto bancario la documentazione necessaria per avviare l’iter della valutazione della pratica mutuo.

Attenzione: è possibile, prima ancora di fare la domanda di mutuo ufficiale, richiedere il voucher mutuo, ovvero un lasciapassare creditizio per il finanziamento con cui la banca si impegna alla concessione del finanziamento, indicando la somma massima ottenibile in base all’analisi dei documenti anagrafici e reddituali del richiedente.

In questo modo è possibile avere maggiori certezze in fase di ricerca della casa, sapendo già di quale budget si potrà disporre, riducendo così i rischi di vedersi rifiutare il finanziamento e accorciando i tempi per la futura erogazione, in virtù dei controlli reddituali già conclusi.

La fase della raccolta della documentazione

A seguito della richiesta di mutuo, l’istituto di credito inizia l’istruttoria mutuo, ovvero la valutazione dei requisiti, iniziando per prima cosa a raccogliere tutte le informazioni relative al richiedente.  

Quali informazioni sono necessarie? Semplicemente, tutte quelle afferenti alla situazione anagrafica e reddituale, oltre poi a quelle relative all’immobile.

Nello specifico, per quanto riguarda il mutuatario, sono richiesti diversi certificati tra i quali:

• residenza;

• stato di famiglia;

• stato libero;

• certificato di nascita;

• eventuale atto di matrimonio/di separazione; 

• iscrizione all’albo se il richiedente è libero professionista.

Importante: molte di queste informazioni possono essere fornite alla banca sotto forma di certificato cumulativo, così da poterle riassumere in un unico documento anagrafico.

Le informazioni economiche si riferiscono sia alla situazione creditizia sia a quella reddituale. 

A tal proposito, serviranno la dichiarazione dei redditi (CUD e modello 730 o Unico a seconda della propria professione), oltre alla copia delle ultime busta paga, all’attestato di servizio (se dipendente pubblico) e alla certificazione della disponibilità liquida del conto corrente e/o di eventuali investimenti finanziari.

Infine, le ultime informazioni richieste sono quelle relative all’immobile, tra cui compromesso di vendita, atto di provenienza e planimetria catastale.

La fase della valutazione: l’istruttoria

Dopo aver raccolto la documentazione, la banca procede con la valutazione approfondita dei requisiti, ovvero il cuore della fase istruttoria.

Nello specifico, l’istituto di credito procede con tre tipologie di valutazione:

• creditizia;

• immobiliare;

• tecnico-legale.

Per quanto riguarda la prima, l’attenzione si concentra sulla valutazione dei requisiti di credito, per determinare sia eventuali casi di inadempimento o insolvenza sia la capacità di rimborso da parte del cliente.

Per farlo si procede con l’analisi del merito creditizio, o bureau score, effettuando controlli sulla storia creditizia e avvalendosi delle informazioni presenti nelle banche dati del Sistema informazioni creditizie (SIC).

Inoltre, vengono valutati anche gli aspetti inerenti il reddito e la composizione del nucleo familiare, per determinare la capacità di sostenere il rapporto rata-reddito, che di norma non può essere superiore al 30% circa.

Durante la fase della valutazione immobiliare l’abitazione viene sottoposta a perizia da parte della banca, in modo da determinarne le caratteristiche: infatti, tramite la perizia estimativa, si verifica la regolarità urbanistica e catastale della casa, oltre a stabilire il valore commerciale.

L’ultima fase dell’istruttoria è quella tecnico-legale, con la quale l’istituto bancario, avvalendosi del contributo del notaio, che fornisce la relazione notarile preliminare, verifica le informazioni relative alla proprietà della casa e la presenza di eventuali ipoteche già attive o di altri gravami (es: pignoramenti, servitù passive).

E’ importante quest’ultimo passaggio, poiché di solito la banca richiede un’ipoteca di primo grado sull’immobile, per assicurarsi di essere ripagata per prima in caso di insolvenza.

I tempi di istruttoria mutuo si aggirano, a seconda dell’istituto di credito, intorno ai 20/30 giorni a partire dalla richiesta di finanziamento.

La delibera del mutuo

Se l’esito della valutazione dei requisiti è positivo si passa alla fase della delibera del mutuo, con la quale la banca comunica la concessione del finanziamento.

A seguire, il mutuatario e un delegato dell’istituto di credito si recano dal notaio per la sottoscrizione e la firma del contratto di mutuo.

L’erogazione del mutuo

La concessione del finanziamento avviene contestualmente alla stipula del contratto, meglio noto come contratto unico, che non richiede la stipula di altri atti formali. A questo punto l'intera somma può essere resa disponibile immediatamente oppure accantonata a garanzia degli impegni assunti dal mutuatario, fino a quando non avviene il consolidamento dell’ipoteca.

Infatti, l’ipoteca deve essere trascritta sul registro immobiliare presso la Conservatoria e bisogna attendere 10 giorni affinché questa risulti visibile sulle visure catastali.

Come anticipato, i tempi di concessione mutuo ed erogazione dello stesso sono mediamente di circa 30 giorni, a partire dalla domanda di mutuo.

Attenzione: i tempi approvazione mutuo non sono uniformi, ma cambiano a seconda dell’istituto di credito.

Quindi, è lecito domandarsi: mutuo, quanto tempo ci vuole?

Il tempo per mutuo varia anche a seconda della distribuzione geografica.

A questo proposito, le regioni più virtuose sono il Trentino Alto Adige, la Liguria ed il Friuli Venezia Giulia.

Per contro, quelle con il tempo di erogazione mutuo maggiore sono la Calabria, l’Umbria e la Sardegna.