Promessa di vendita: cosa significa, cos’è e come funziona

La compravendita immobiliare è un percorso nel quale si devono attraversare diverse tappe: la ricerca della casa, la negoziazione con il venditore e, infine, l’accordo.

Un momento determinante è proprio quello dell’intesa, con la quale i due contraenti si impegnano a concludere l’affare, esprimendo le loro volontà nella promessa di vendita.

Di cosa si tratta e come funziona?

Cos’è la promessa di vendita

Conosciuta anche come compromesso, la promessa di vendita è un contratto preliminare con il quale le due parti, ovvero compratore (promissario acquirente) e venditore (promittente alienante), esprimono il loro consenso alla futura compravendita dell’immobile.

Si tratta quindi di un contratto nel quale i due contraenti si obbligano a concludere la vendita, predeterminandone il contenuto e le tempistiche.

Di fatto, firmare il compromesso di vendita permette al venditore e soprattutto al compratore di adempiere ad alcuni compiti necessari alla realizzazione dell’accordo, tra cui la richiesta del mutuo alla banca.Importante: il preliminare di vendita per legge deve avere la stessa forma del contratto definitivo ed essere redatto come atto pubblico alla presenza del notaio oppure come scrittura privata (compresa quella autenticata).

Il passaggio di proprietà della casa avviene soltanto con la firma del contratto di compravendita definitivo (rogito), anche se con il preliminare ad effetti anticipati l’acquirente può ricevere subito il diritto a disporre dell’immobile, pur non essendone ancora proprietario.

Cosa c’è nella promessa di vendita

Come accennato, il contenuto della promessa di vendita immobiliare viene predefinito dalle parti, che decidono anticipatamente alcuni aspetti contrattuali: 

• consenso, ovvero la volontà di entrambe le parti di concludere il contratto definitivo in una data prossima;

• caratteristiche principali della casa (indirizzo, tipologia, numero di vani e tutto ciò che si può desumere dai dati catastali);

• prezzo;

• clausole accessorie.

Tra le clausole aggiuntive c’è di solito la caparra confirmatoria: il versamento di questa caparra serve sia a dimostrare la volontà bilaterale di chiudere l’accordo sia a tutelarsi nel caso di inadempimento di uno dei contraenti, con relativa attribuzione della somma stabilita (o del doppio del suo valore) alla parte lesa. 
Come forme di tutela per inadempimenti totali o semplici ritardi nell’esecuzione di quanto richiesto dal contratto, ci sono anche la caparra penitenziale, che assicura la facoltà di recesso, e la clausola penale, che consiste nella promessa di una prestazione a risarcimento del danno.

A seconda degli accordi, si procederà in modo diverso nel caso in cui una delle due parti dovesse decidere di non adempiere al contratto preliminare, non firmando quindi quello definitivo.

Quando viene fissato il rogito

Il contenuto della promessa di compravendita di solito contiene anche la data del rogito, ovvero l’apposizione di un termine entro il quale firmare la compravendita definitiva.

Decidere di stabilire un termine è un modo per confermare una volta di più l’intenzione di acquistare la casa, ma la natura di questa scadenza non è essenziale, come sancito dalla Cassazione, che ne ha riconosciuto la derogabilità.
Ciò significa che, se uno tra compratore e venditore non può o non riesce a rispettare il termine a causa di un motivo valido ed oggettivo, la data del rogito notarile può essere cambiata.

La legge stabilisce inoltre che, nel caso in cui non venga inserito un termine per la conclusione del contratto di vendita definitivo, si possa richiedere la sua immediata esecuzione (articolo 1183 del codice civile).

Spetta tuttavia al giudice stabilire che “l’immediata esecuzione” avvenga sulla base di uno svolgimento temporalmente congruo della prestazione.

Quanto costa la promessa di vendita

Il costo del compromesso di vendita immobiliare tra privati viene influenzato dalla presenza o meno del notaio.

Fermo restando che la registrazione del compromesso presso l’Agenzia delle Entrate deve essere fatta entro 30 giorni dalla stipula, la sottoscrizione di un preliminare tra privati prevede il pagamento dell’imposta di registro per un valore fisso di 200 euro, a cui si aggiungono lo 0,5% delle somme versate come caparra e il 3% dell’acconto versato sul prezzo di vendita, entrambi da detrarre in fase di rogito).
Infine, va calcolata l’imposta di bollo di 16 euro ogni 100 righe.

Il compromesso immobiliare può essere trascritto anche nei registri immobiliari, operazione che permette di beneficiare di alcuni vantaggi, tra i quali l’opponibilità a terzi interessati all’acquisto della casa. In questo caso, la promessa deve essere scritta dal notaio in forma di atto pubblico e comporta alcuni pagamenti ulteriori, ovvero l’imposta fissa (200 euro), i diritti di trascrizione (35 euro) e l’onorario del professionista. Inoltre, l’imposta di bollo in questo caso è pari a 155 euro.