Terzo datore di ipoteca: chi è e che cosa fa

Quando si accende un mutuo casa, i soggetti principali interessati sono due: l'istituto di credito che concede il prestito, o mutuante, e la persona che contrae il debito per acquistare l’abitazione, o mutuatario. 

Se però quest’ultimo non è in grado di offrire tutte le garanzie che la banca richiede, allora entra in gioco anche un altro protagonista: il terzo datore di ipoteca. Chi è e cosa fa?

Definizione di terzo datore di ipoteca

Il terzo datore di ipoteca (artt. 2868 e seguenti del Codice Civile) è colui che concede ipoteca su un proprio bene per garantire un debito altrui, facendosi quindi garante per un altro soggetto. 

In sostanza è il proprietario di un immobile, che accetta di iscrivere un’ipoteca sulla propria casa a garanzia del mutuo di un’altra persona. Quella che si assume è però una responsabilità senza debito, ovvero non diventa contraente del prestito assieme al mutuatario. Corretuttavia il rischio di perdere la proprietà dell’immobile che ha offerto in garanzia.

Chi è il terzo datore di ipoteca?

Nelle situazioni più diffuse il soggetto che assume il ruolo di terzo datore di ipoteca, e quindi ne accetta anche i rischi, è il genitore, che garantisce per il figlio nell’acquisto della prima casa, oppure un parente o comunque una persona molto vicina al debitore, a cui si vuole dare supporto per la realizzazione di un progetto immobiliare.

Ma ci sono anche altri casi possibili. Per esempio, quello di due coniugi che decidono di acquistare un immobile intestato al 50%: se uno dei due, ovvero quello che percepisce il reddito più alto, si assume l'onere di pagare il debito contratto, la banca può chiedere all'altro coniuge di divenire terzo datore di ipoteca. 

Se il debitore non dovesse pagare le rate del mutuo, l'istituto finanziario potrà rivalersi sui beni di chi si è assunto il ruolo di garante.

Che cosa fa il terzo datore di ipoteca

Il terzo datore di ipoteca, quindi, entra in gioco quando una persona, non avendo la liquidità necessaria ad acquistare un immobile, si rivolge a una banca per ottenere un mutuo, ma non è in grado di offrire le solide garanzie che l’istituto richiede.

Il terzo datore di ipoteca concede allora che l’immobile di sua proprietà venga ipotecato e autorizza l’iscrizione dell’ipoteca sui Registri Immobiliari.

Il terzo datore di poteca non è comunque obbligato ad essere anche contraente del debito, quindi non è tenuto a pagare le rate mensili, che restano a carico esclusivo del mutuatario. 

Avere un terzo datore di ipoteca non è comunque indispensabile, anzi: nella maggior parte dei casi è lo stesso mutuatario ad offrire le garanzie richieste dall'istituto di credito, accettando di iscrivere l’ipoteca sullo stesso immobile che sta acquistando.

Cosa rischia il terzo datore di ipoteca?

Il rischio principale per il terzo datore di ipoteca è la perdita della proprietà dell’immobile che ha messo a garanzia, in caso di inadempienza del soggetto che ha richiesto il mutuo. Il terzo datore di ipoteca può infatti subire il pignoramento o l’espropriazione dell’immobile. 

Per evitare che la banca decida di rivalersi sul bene ipotecato il terzo soggetto potrà allora assumersi l'onere del mutuo ipotecario. Avrà però il cosiddetto “diritto di regresso”, ovvero il diritto di rivalersi sul debitore garantito, a cui potrà richiedere il rimborso delle somme che ha pagato per estinguere il debito (o la restituzione del valore dell’immobile eventualmente espropriato).

I diritti del terzo datore di ipoteca

Nel caso subisca il pignoramento, il terzo datore di ipoteca ha dunque il diritto di rivalersi nei confronti del debitore, ma vanta anche dei diritti nei confronti del creditore: deve ricevere la notifica del titolo esecutivo (la sentenza, il decreto ingiuntivo) e dell’atto di precetto. Non bastano le notifiche fatte al debitore.

Differenze tra terzo datore di ipoteca e fideiussore

Il terzo datore di ipoteca fornisce dunque una garanzia reale indispensabile per l’erogazione di un finanziamento a favore di un altro soggetto. 

La differenza principale con il fideiussore è legata al livello di responsabilità rispetto a quanto stipulato nel contratto ipotecario: il fideiussore ha una responsabilità personale, mentre la responsabilità del terzo datore è limitata al solo immobile su cui grava l'ipoteca.

Link utili

• Ipoteca cosa è e come funziona
• Mutuo per la prima casa