Guida al Cambio Intestazione Mutuo

Quando si acquista una casa spesso non si ha la disponibilità economica sufficiente per saldare nell’immediato l’intero importo del costo dell’immobile, motivo per cui è necessario ricorrere all’accensione di un mutuo: questo può essere intestato ad una sola persona oppure cointestato a seconda delle necessità degli acquirenti.

Vediamo insieme quali sono le possibili soluzioni di intestazione di un mutuo e le modalità per il cambio di intestatario.

A chi intestare il mutuo?

Nella scelta dell’intestatario del mutuo bisogna tenere conto del fatto che solitamente gli Istituti bancari sono più propensi a concedere il finanziamento se questo è intestato a due o più persone: ciò consente di avere maggiori garanzie dal momento in cui tutti gli intestatari sono tenuti a rispondere di eventuali inadempienze.

Come modificare gli intestatari del mutuo

Una volta che il mutuo viene concesso possono esserci casi in cui si ha la necessità di modificarne gli intestatari, di aggiungerne o di rimuoverne: come fare?

Rimuovere intestatario del mutuo

Se si ha l’esigenza di rimuovere un intestatario del mutuo sono previste diverse soluzioni quali:

  • sostituzione del mutuo: questa opzione si può valutare nel caso in cui uno degli intestatari del mutuo intenda ritirarsi. Con la sostituzione viene annullato il contratto originario per stipularne uno nuovo a condizioni diverse rispetto al contratto precedente: questo consente di modificare anche l’importo finanziabile a differenza della surroga la quale, invece, non lo permette;
  • accollo: questa seconda opzione - nota anche come subentro - è regolata dall'articolo 1273 del Codice Civile e prevede l’accollo dell’intero debito rimanente da parte di uno degli intestatari il quale acquista la quota dell’immobile appartenente alla persona che intende ritirarsi. Affinché un intestatario possa svincolarsi dal mutuo è necessario che l’accollo sia liberatorio ovvero che la banca verifichi la solidità economica del soggetto rimanente e approvi la procedura; quando invece l’accollo è cumulativo - quindi non liberatorio - non è necessario ricevere il benestare dalla banca e in questo modo chi intende uscire dal finanziamento vi rimane comunque vincolato e in caso di future inadempienze da parte del mutuatario rimanente potrà essere chiamato anch’egli a rispondere dei mancati pagamenti;
  • vendita dell’immobile: questa soluzione prevede la vendita dell’immobile oggetto del mutuo in modo da poter saldare il debito residuo ed eventuali soggetti coinvolti utilizzando il ricavo della vendita.

Per quanto riguarda la surroga e la rinegoziazione, invece, queste non prevedono il cambio degli intestatari ma solamente la modifica delle condizioni contrattuali precedentemente sottoscritte (ad esempio tasso e durata residua).

Aggiungere intestatario del mutuo

Se il titolare di un mutuo ha, invece, la necessità di aggiungere un altro intestatario dovrà procedere con la sostituzione del mutuo, opzione già prevista per la rimozione di uno degli intestatari. La richiesta di sostituzione potrà essere inoltrata sia alla banca che ha erogato il mutuo precedente sia ad una differente.

Costi per il cambio degli intestatari del mutuo

Il cambio di uno o più intestatari del mutuo comporta il pagamento di alcuni costi a seconda dell’opzione scelta:

  • nel caso di sostituzione del mutuo, dal momento in cui ne viene acceso uno nuovo bisognerà corrispondere le spese notarili oltre ai costi relativi all’attivazione della pratica (spese di perizia e istruttoria), alla cancellazione della vecchia ipoteca e all’iscrizione di quella nuova. Si dovrà inoltre versare l’imposta sostitutiva dal momento in cui la sostituzione comporta la stipula di un nuovo mutuo;
  • nel caso di accollo, invece, il maggiore vantaggio è legato al costo minimo dell’operazione che può andare dai 100 ai 200€. Dal momento in cui non si dovrà sottoscrivere alcun atto di mutuo, con questa soluzione sarà possibile risparmiare le spese notarili.

Per comprendere quando conviene richiedere l’accollo del mutuo bisogna valutare le attuali condizioni di mercato e confrontarle con quelle relative al periodo in cui il mutuo è stato acceso: in questo modo si potrà decidere se ha senso procedere con l’accollo o se, invece, è più vantaggioso stipulare un nuovo contratto di mutuo ex novo.

Cambio intestatario del mutuo per separazione

Cosa succede nel caso di separazione dei coniugi? In questa eventualità il mutuo cointestato dovrà essere ugualmente saldato da entrambe le parti le quali risponderanno del debito a seconda dei termini previsti dal contratto di mutuo. 

Il caso più complesso riguarda quello in cui la separazione non è consensuale, ipotesi in cui per poter raggiungere un accordo tra le parti potrebbe esserci bisogno dell’intervento di un giudice al quale sarà affidato il compito di valutare la situazione.

Inoltre, nel caso di insolvenza, ovvero se i due coniugi non corrispondono le rate dovute, l’Istituto bancario che ha erogato il finanziamento agirà legalmente nei confronti degli intestatari per sollecitare il rimborso.

Chi paga il mutuo dopo la separazione?

Le soluzioni possibili in caso di separazione e mutuo cointestato sono le seguenti:

  • accollo interno e detrazione dell’assegno di mantenimento: il coniuge con il reddito maggiore può decidere di versare per intero la rata del mutuo e detrarre tale importo dall’assegno di mantenimento dovuto all’ex coniuge avente un reddito inferiore. Si parla di accollo “interno” in quanto la banca non viene coinvolta in questo processo;
  • accollo esterno e recesso: prevede l’uscita di uno dei due coniugi dal contratto in modo che la propria quota diventi di proprietà dell’altro coniuge che diventa così unico proprietario dell’immobile e del mutuo. Si parla di accollo “esterno” in quanto la banca viene direttamente coinvolta e deve decidere se accettare o rifiutare la richiesta;
  • estinzione anticipata del mutuo: può essere un'opzione da valutare nel caso in cui le rate da estinguere siano poche e si intenda mantenere il possesso dell’immobile;
  • vendita dell’immobile: prevede la cessione dell’immobile a una terza parte e il ricavato della vendita può essere usato per l’estinzione del mutuo e/o suddiviso tra le due parti.

Subentro mutuo tra privati e società

Il subentro del mutuo tra privati prevede l’impegno da parte di chi subentra di corrispondere l’importo residuo del finanziamento per l’acquisto di un dato immobile.

L’accollo del mutuo, che formalmente prende il via al momento del rogito, conviene a chi subentra in quanto con questa modalità si ha la possibilità di risparmiare sulle spese relative all’avvio di un nuovo mutuo quali, ad esempio, spese notarili, istruttorie e perizie.

Inoltre, nel caso si subentri ad una società si parla di accollo di mutuo edilizio, formula di pagamento richiesta dal costruttore per l’acquisto di un’abitazione di nuova costruzione. Questo significa che chi intende acquistare quel determinato immobile può accollarsi la quota del mutuo edilizio solo fino all’80% in quanto il residuo 20% deve essere garantito dall’acquirente e non può essere concesso dal mutuo.

Come già specificato, questa tipologia di accollo permette di risparmiare sulle spese notarili e sugli interessi maturati precedentemente alla stipula del contratto di mutuo i quali restano comunque a carico dell’impresa; si dovranno invece corrispondere i costi relativi alla perizia dell’immobile e all’atto notarile.

Davanti alla richiesta di cambio del debitore la banca valuterà se il nuovo accollante presenta i requisiti necessari per pagare il mutuo: a tal proposito, va ricordato che gli Istituti di credito prediligono l’accensione di nuovi mutui per poter sfruttare tassi di interesse o polizze assicurative più redditizie per cui non è scontato che il subentro venga concesso con facilità.

Vantaggi e svantaggi dell’accollo del mutuo

In alcuni casi l’accollo di un mutuo può rappresentare una scelta conveniente in quanto con questa opzione si eviteranno le spese di accensione del mutuo e di acquisto dell’immobile come già visto in precedenza. 

Oltre a questo, può capitare che il vecchio proprietario del contratto abbia ottenuto particolari agevolazioni per la stipula del mutuo per cui può essere vantaggioso valutare l’accollo dal momento in cui ereditando il mutuo si ereditano anche le medesime condizioni contrattuali.

A proposito di ciò, bisognerà verificare che la banca sia disposta a concedere tali condizioni in quanto potrebbe decidere di applicarne di simili: a quel punto bisognerà valutare se è più conveniente l’accollo o la stipula di un mutuo ex novo.

Ad ogni modo, se si intende procedere con le pratiche di accollo sarà bene accertarsi che l’accollato sia in regola con i pagamenti per evitare di ritrovarsi in situazioni spiacevoli. 

Infine, c’è un altro fattore di rischio da tenere in considerazione in quanto se l’attuale mutuatario è anche il costruttore dell’immobile e ha realizzato più unità immobiliari nello stesso complesso residenziale sarà necessario verificare che si sia provveduto ad effettuare il frazionamento delle varie abitazioni e che anche il mutuo originario sia stato suddiviso in base ad ogni singola abitazione.

Questa verifica è necessaria per evitare di ritrovarsi a dover pagare il mutuo di altre abitazioni: a volte il risparmio delle spese del notaio può sembrare un vantaggio ma affidarsi ad un professionista ci garantisce di essere tutelati sotto ogni punto di vista.





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Accollo del mutuo edilizio stipulato dal costruttore

Subentro in mutui in corso

Chi acquista un appartamento di nuova costruzione si vedrà proporre dal costruttore l'accollo di una quota del mutuo edilizio gravante sull'immobile.

Con tutta probabilità il venditore farà di tutto per farne sottoscrivere l'accettazione già in occasione della prima proposta di acquisto. In questo modo avrà vincolato l'acquirente che si troverà a dover accettare l'accollo per evitare il pagamento di penali.

La ragione è che il costruttore non gradisce che il cliente ricorra ad un finanziamento alternativo. Ciò perché in tal caso l'impresa sarebbe costretta ad estinguere la quota di mutuo gravante sull'unità con fondi propri.

Pur rientrando in possesso delle somme nel giro di poche settimane, la temporanea esigenza potrebbe determinare qualche tensione nella sua situazione economica, soprattutto se è molto esposta e se il rifiuto dell'accollo riguarda parecchi clienti.

Per evitarsi il problema o per vera e propria mancanza di risorse alcune imprese pretendono che l'acquirente intenzionato a reperire il mutuo per proprio conto rogiti l'unità con un pagamento per contanti, ricorrendo all'aiuto di amici e parenti, e stipuli il suo mutuo in un momento successivo per reintegrare le somme versate.

Inutile dire che richieste del genere sono indicatrici di un pessimo stato della salute economica dell'impresa, con il grave rischio che si trovi in gravi difficoltà prima del termine della costruzione.

Un'altra ragione per cui il costruttore incoraggia l'accollo è che il ricorso degli acquirenti a mutui esterni non consentirebbe di ripartire su di loro le spese sostenute per l'apertura del mutuo edilizio, che finirebbero così per gravare sull'impresa.

Vero è che l'accollo riduce fortemente i costi di apertura del mutuo per l'acquirente, che dovrà sostenere i costi notarili soltanto per la frazione di propria competenza. Ciò significa che vale senz'altro la pena di valutare l'ipotesi dell'accollo.

Al tempo stesso sarebbe del tutto sconsiderato accettare di rimborsare un debito di cui non si conoscano esattamente i termini.


SUGGERIMENTO: considerato che per conoscere le condizioni del mutuo sarà necessaria qualche ricerca, raccomandiamo di precisare per iscritto fin dalla prima proposta che ci si riserva la facoltà di decidere successivamente se accettare o rifiutare l'accollo del mutuo edilizio.


Dopo essersi garantiti il tempo necessario alle indagini, converrà recarsi nella filiale bancaria che presta assistenza al mutuo richiedendo le usuali informazioni. Quindi l'offerta potrà essere confrontata con altre.

Per effettuare correttamente il paragone bisognerà però comparare la rata del mutuo edilizio con quella di un mutuo alternativo di importo maggiorato.

Andrà infatti considerato un maggior esborso di circa 2.000 Euro, necessario per far fronte alle maggiori spese costituite dalla perizia e dell'atto notarile, in quel caso tutti a proprio carico.


ESEMPIO: immaginiamo che ci venga proposto l'accollo di un mutuo ventennale di 100.000 Euro al tasso del 4,5%, quindi con una rata mensile di 633 Euro.
In alternativa troviamo una soluzione al 4%. Qui però ci sarà da considerare la maggiore spesa iniziale.
Per pareggiare il confronto dovremo allora calcolare di richiedere 102.000 Euro (100.000 + 2.000 di spese), in modo da disporre delle somme necessarie alle più consistenti spese. La rata sarà così di 618 Euro, 15 in meno di quella riferita all'accollo.
In tal caso, nonostante il maggior costo iniziale, con la soluzione alternativa si risparmieranno 3.600 Euro (240 rate per 15 Euro di differenza).


Se si decide per l'accollo bisognerà prestare attenzione ai conteggi degli interessi effettuati dal costruttore.

Andranno calcolati proporzionalmente agli importi previsti per gli acconti di chi sceglie di liquidare l'acquisto in contanti e solo a partire dalle relative scadenze di pagamento.

Gli interessi maturati in precedenza dovranno invece restare a carico dell'impresa.

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