Quando si acquista una casa spesso non si ha la disponibilità economica sufficiente per saldare nell’immediato l’intero importo del costo dell’immobile, motivo per cui è necessario ricorrere all’accensione di un mutuo: questo può essere intestato ad una sola persona oppure cointestato a seconda delle necessità degli acquirenti.
Vediamo insieme quali sono le possibili soluzioni di intestazione di un mutuo e le modalità per il cambio di intestatario.
Nella scelta dell’intestatario del mutuo bisogna tenere conto del fatto che solitamente gli Istituti bancari sono più propensi a concedere il finanziamento se questo è intestato a due o più persone: ciò consente di avere maggiori garanzie dal momento in cui tutti gli intestatari sono tenuti a rispondere di eventuali inadempienze.
Una volta che il mutuo viene concesso possono esserci casi in cui si ha la necessità di modificarne gli intestatari, di aggiungerne o di rimuoverne: come fare?
Se si ha l’esigenza di rimuovere un intestatario del mutuo sono previste diverse soluzioni quali:
Per quanto riguarda la surroga e la rinegoziazione, invece, queste non prevedono il cambio degli intestatari ma solamente la modifica delle condizioni contrattuali precedentemente sottoscritte (ad esempio tasso e durata residua).
Se il titolare di un mutuo ha, invece, la necessità di aggiungere un altro intestatario dovrà procedere con la sostituzione del mutuo, opzione già prevista per la rimozione di uno degli intestatari. La richiesta di sostituzione potrà essere inoltrata sia alla banca che ha erogato il mutuo precedente sia ad una differente.
Il cambio di uno o più intestatari del mutuo comporta il pagamento di alcuni costi a seconda dell’opzione scelta:
Per comprendere quando conviene richiedere l’accollo del mutuo bisogna valutare le attuali condizioni di mercato e confrontarle con quelle relative al periodo in cui il mutuo è stato acceso: in questo modo si potrà decidere se ha senso procedere con l’accollo o se, invece, è più vantaggioso stipulare un nuovo contratto di mutuo ex novo.
Cosa succede nel caso di separazione dei coniugi? In questa eventualità il mutuo cointestato dovrà essere ugualmente saldato da entrambe le parti le quali risponderanno del debito a seconda dei termini previsti dal contratto di mutuo.
Il caso più complesso riguarda quello in cui la separazione non è consensuale, ipotesi in cui per poter raggiungere un accordo tra le parti potrebbe esserci bisogno dell’intervento di un giudice al quale sarà affidato il compito di valutare la situazione.
Inoltre, nel caso di insolvenza, ovvero se i due coniugi non corrispondono le rate dovute, l’Istituto bancario che ha erogato il finanziamento agirà legalmente nei confronti degli intestatari per sollecitare il rimborso.
Le soluzioni possibili in caso di separazione e mutuo cointestato sono le seguenti:
Il subentro del mutuo tra privati prevede l’impegno da parte di chi subentra di corrispondere l’importo residuo del finanziamento per l’acquisto di un dato immobile.
L’accollo del mutuo, che formalmente prende il via al momento del rogito, conviene a chi subentra in quanto con questa modalità si ha la possibilità di risparmiare sulle spese relative all’avvio di un nuovo mutuo quali, ad esempio, spese notarili, istruttorie e perizie.
Inoltre, nel caso si subentri ad una società si parla di accollo di mutuo edilizio, formula di pagamento richiesta dal costruttore per l’acquisto di un’abitazione di nuova costruzione. Questo significa che chi intende acquistare quel determinato immobile può accollarsi la quota del mutuo edilizio solo fino all’80% in quanto il residuo 20% deve essere garantito dall’acquirente e non può essere concesso dal mutuo.
Come già specificato, questa tipologia di accollo permette di risparmiare sulle spese notarili e sugli interessi maturati precedentemente alla stipula del contratto di mutuo i quali restano comunque a carico dell’impresa; si dovranno invece corrispondere i costi relativi alla perizia dell’immobile e all’atto notarile.
Davanti alla richiesta di cambio del debitore la banca valuterà se il nuovo accollante presenta i requisiti necessari per pagare il mutuo: a tal proposito, va ricordato che gli Istituti di credito prediligono l’accensione di nuovi mutui per poter sfruttare tassi di interesse o polizze assicurative più redditizie per cui non è scontato che il subentro venga concesso con facilità.
In alcuni casi l’accollo di un mutuo può rappresentare una scelta conveniente in quanto con questa opzione si eviteranno le spese di accensione del mutuo e di acquisto dell’immobile come già visto in precedenza.
Oltre a questo, può capitare che il vecchio proprietario del contratto abbia ottenuto particolari agevolazioni per la stipula del mutuo per cui può essere vantaggioso valutare l’accollo dal momento in cui ereditando il mutuo si ereditano anche le medesime condizioni contrattuali.
A proposito di ciò, bisognerà verificare che la banca sia disposta a concedere tali condizioni in quanto potrebbe decidere di applicarne di simili: a quel punto bisognerà valutare se è più conveniente l’accollo o la stipula di un mutuo ex novo.
Ad ogni modo, se si intende procedere con le pratiche di accollo sarà bene accertarsi che l’accollato sia in regola con i pagamenti per evitare di ritrovarsi in situazioni spiacevoli.
Infine, c’è un altro fattore di rischio da tenere in considerazione in quanto se l’attuale mutuatario è anche il costruttore dell’immobile e ha realizzato più unità immobiliari nello stesso complesso residenziale sarà necessario verificare che si sia provveduto ad effettuare il frazionamento delle varie abitazioni e che anche il mutuo originario sia stato suddiviso in base ad ogni singola abitazione.
Questa verifica è necessaria per evitare di ritrovarsi a dover pagare il mutuo di altre abitazioni: a volte il risparmio delle spese del notaio può sembrare un vantaggio ma affidarsi ad un professionista ci garantisce di essere tutelati sotto ogni punto di vista.